JUDr. Filip Šmeringai je advokát a absolvent Právnickej fakulty Univerzity Komenského v Bratislave. Počas základného vzdelania absolvoval aj zahraničné štúdium na Univerzite Martina Luthera v Halle-Wittenberg v Spolkovej republike Nemecko, kde pôsobil aj ako právny asistent na katedre občianskeho, obchodného a hospodárskeho práva.
„Neoprávnená stavba na cudzom pozemku predstavuje právny problém presahujúci do viacerých odvetví nášho právneho poriadku. Ak na túto problematiku nazrieme z občianskoprávneho hľadiska, v popredí záujmu stojí najmä otázka vlastníckeho práva k takto zriadenej stavbe. Predložená štúdia má v tomto kontexte základný cieľ preskúmať, aký vlastnícky režim má neoprávnená stavba na cudzom pozemku a za akých predpokladov vie súd poskytnúť ochranu aj neoprávnenému vlastníkovi stavby. Problematika je predstavená jednak v historických súvislostiach a jednak vzhľadom na súčasnú úpravu v Slovenskej republike s osobitným zreteľom na súvisiacu súdnu prax. Pri vybraných aspektoch poukazuje autor aj na zahraničné právne úpravy ako zdroj inšpirácie a podporu uvádzaných tvrdení. “
Právny vzťah stavby zriadenej na pozemku a pozemkom samotným predstavuje jednu z centrálnych tém realitného práva. Ak hovoríme o právnej úprave v Slovenskej republike, nemožno pri tejto tematike prehliadnuť jeden z najkontroverznejších znakov slovenského práva nehnuteľností, ktorým je absencia superficiálnej (aedificiálnej) zásady. Skutočnosť, že stavba je v slovenskej právnej úprave (podobne ako pozemok) považovaná za nehnuteľnosť a nie súčasť pozemku, v sebe totiž anticipuje viaceré právne problémy. Prakticky najvýraznejšie sa prejaví táto problematickosť v situácii, keď vlastník stavby nie je zároveň vlastníkom pozemku. Do množiny týchto prípadov spadajú spravidla rôzne formy práva stavby, teda formy zriadenia oprávnenej stavby na cudzom pozemku.
Rozdielnosť v subjektoch vlastníckeho práva pri stavbe a pozemku avšak má aj svoju druhú stranu mince, a to v právnom vzťahu rezultujúcom z neoprávneného zriadenia stavby na cudzom pozemku. Práve druhá z menovaných situácií si zaslúži osobitnú pozornosť a jej bližší rozbor. Ak totiž nazrieme na problematiku zriadenia neoprávnenej stavby na cudzom pozemku prizmou elementárnej spravodlivosti, javí sa nám správna ultimátna ochrana vlastníka pozemku; tento základný cit pre spravodlivosť nám totiž káže, že práve stavebník by mal zásadne niesť negatívne dôsledky svojho konania, keďže neoprávnene zasiahol do práva inej osoby. Koniec koncov, z nepráva nemôže vzniknúť právo, čiže neoprávnené zasiahnutie do iného právom chráneného záujmu by nemalo požívať žiadnu právnu ochranu. Osobitne nie vtedy, ak je realizácia stavby vedená zámerom stavebníka spôsobiť škodu druhej osobe.
„Realita realít“ býva avšak rozmanitejšia, než sa nám na prvý pohľad môže zdať. Nie zriedkakedy sa stáva, že konanie stavebníka neoprávnenej stavby sa nespája s nepoctivým úmyslom, ale je výsledkom omylu staviteľa rezultujúceho napríklad z nesprávnych údajov v katastri nehnuteľností. Situáciu môžeme dokonca obrátiť a predpokladať nepoctivý úmysel vlastníka pozemku, kedy vlastník pozemku vie o omyle stavebníka a neskoršie námietky voči stavbe z jeho strany predstavujú iba šikanózny výkon práva. Pri týchto prípadoch sa nám razom môže zdať spravodlivé, aby súd poskytol ochranu stavebníka (vlastníka stavby), a to napriek neoprávnenosti jeho zásahu.
Načrtnuté situácie nám ukazujú, že okolnosti konkrétneho prípadu vedia byť príliš rozmanité na to, aby sme problematiku neoprávneného zriadenia stavby na cudzom pozemku posudzovali apriori čierno-bielo. Podľa okolností prípadu je spravodlivým chrániť vlastníka pozemku, no výnimočnú ochranu by sme mali garantovať aj neoprávnenému stavebníkovi. V tejto súvislosti sa nám avšak naskytá základná otázka: Aké podmienky musia byť splnené, aby súd poskytol ochranu neoprávnenému stavebníkovi pred vlastníkom pozemku? Táto základná otázka súvisí aj s objasnením vlastníckeho režimu neoprávnenej stavby.
Odpovede na tieto otázky (ne)nachádzame v znení § 135c OZ, ktorého aplikačnému rozmeru je venovaná táto štúdia. Štúdia je členená do štyroch častí, pričom (i) v prvej časti sa autor predstaví účel právnej ochrany neoprávneného vlastníka stavby, (ii) v druhej sa zameria na niektoré historické aspekty tejto problematiky, (iiI) v tretej časti na zákonné predpoklady vplývajúce na vlastnícky režim neoprávnenej stavby a (iv) v poslednej štvrtej časti na osobitné faktory vyplývajúce zo súvisiacej súdnej praxe. V závere príspevku formuluje autor zásadné zistenia predloženej štúdie.
- Účel právnej ochrany neoprávneného vlastníka stavby (stavebníka)
Právna ochrana neoprávneného vlastníka stavby (stavebníka) predstavuje v kontinentálnom európskom práve relatívne moderný právny inštitút. Historicky sa táto právna ustanovizeň konštituovala ako výnimka zo zásady superficies solo cedit, pričom jej základný účel spočíval v ochrane stavieb ako majetkových hodnôt pred ich prípadným odstránením ako aj v ochrane subjektívnej dobrej viery stavebníka.[1]
Prvý zo zmienených účelov sa vzťahoval na situácie, keď stavba zriadená na cudzom pozemku presahovala do susedného pozemku iba svojou časťou. Dobový pojem tejto právnej situácie býva označovaný aj ako tzv. »prestavok«(z čes. „přestavek“, nem. „Überbau“). Superficiálna zásada pri týchto situáciách neposkytovala praktické a efektívne riešenie, keďže viedla k reštitúcii, teda stavebníkovej povinnosti odstránenia stavby v časti zasahujúcej do cudzieho pozemku, a to v každom prípade. Takýto postup sa však javí nie vždy proporcionálny, keďže odstránenie aj nepatrnej časti stavby môže viesť k značným hospodárskym stratám na strane stavebníka (napr., ak by odstránenie nepatrne zasahujúcej jednej steny bytového domu malo viesť k zbúraniu celej stavby).
Ani sekundárne riešenie t. j. vznik podielového spoluvlastníctva k stavbe by v tomto prípade neposkytovalo praktické riešenie, pretože by ďalej generovalo problémy spojené s komplikovaným výkonom takto vzniknutého spoluvlastníckeho vzťahu. Ďalší z účelov novej úpravy súvisel s tým, že podobne ako iné právne pravidlá aj pravidlo superficies solo cedit podlieha zákazu zrejmého zneužitia práva. Ak napr. vlastník pozemku vie, že dobromyseľný stavebník uskutočňuje na jeho pozemku stavbu, a napriek tomu takémuto konaniu nezabráni, bolo by nespravodlivé zaťažiť dobromyseľného stavebníka prísnymi konzekvenciami pravidla superficies solo cedit. Koniec koncov, práva patria bdelým, preto ani vlastník pozemku nie je pozbavený akýchkoľvek prevenčných povinností pri ochrane svojho vlastníctva. Strata vlastníckeho práva k pozemku, resp. jeho užívaciemu právu, preto môže byť vnímaná ako istá forma občianskoprávnej sankcie pre úmyselne nepoctivé konanie vlastníka pozemku.
Leitmotív tejto modifikácie superficiálneho pravidla sa premietol do všetkých relevantných občianskoprávnych kódexov v našom regióne. Z týchto môžeme uviesť rakúsky,[2] nemecký,[3] švajčiarsky,[4] poľský,[5] maďarský[6] a český[7] občiansky zákonník.
- Neoprávnená stavba na cudzom pozemku v slovenských právnych reáliách
Významný vplyv na právo nehnuteľností na našom území – osobitne aj na právnu ochranu neoprávneného stavebníka – malo rakúske právo. Tento vplyv môžeme datovať už od obdobia tzv. Bachovho absolutizmu (1849 – 1859/1860), počas ktorého došlo k oktrojovaniu rakúskeho ABGB (vrátane rakúskeho nariadenia o pozemkových knihách GBO) pre celé územie Uhorska. Vplyv rakúskej úpravy v oblasti pozemkového práva neustúpil v podstatnej miere ani po rakúsko-uhorskom vyrovnaní, keďže platnosť vybraných častí ABGB a GBO platila v Uhorsku naďalej, čo potvrdila vo svojich záveroch aj Judexkuriálna konferencia z r 1861.[8] Ak hovoríme o problematike zriadenia stavby na cudzom pozemku, tejto tematike sú v rakúskom práve venované §§ 416 – 418 ABGB. Právnu úpravu ochrany neoprávneného stavebníka nachádzame v § 418 veta 3 ABGB, podľa ktorého „ak vlastník pozemku vedel o realizácii stavby na jeho pozemku, a zároveň to poctivému stavebníkovi nezakázal, môže požadovať iba všeobecnú cenu pozemku.“ Rakúsky zákonodarca konštituoval tento ipso iure spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva k zastavanému pozemku pod vplyvom pruského občianskeho zákonníka, ktorý tento právny inštitút uviedol do platnosti v našom regióne ako prvý.[9]
Je dôležité v tejto súvislosti dodať, že priama aplikabilita §§ 416 – 418 ABGB v uhorskom práve (po r. 1861) neprichádzala do úvahy, pretože práve tieto paragrafy neboli predmetom recepcie zo strany Judexkuriálnej konferencie.[10] Týkalo sa to teda nielen recepcie právnej ochrany neoprávneného stavebníka, ale koniec koncov aj zákonnej recepcie samotnej superficiálnej zásady, ktorá je v znení tohto paragrafu vyjadrená.[11] Uvedené avšak per se nevylučovalo, aby sa tieto ustanovenia nestali právnou obyčajou, a teda, aby aj rozhodovacia činnosť uhorských súdov neprijala riešenia rakúskeho zákonodarcu za vlastné. Tento záver nám nasvedčujú viaceré rozhodnutia Uhorskej Kúrie z konca 19. a začiatku 20. storočia. Uviesť môžeme jedno z nich, v ktorom nachádzame: „Ak susedova stavba presahuje hranice medzi pozemkom vlastníka susedného pozemku a pozemkom stavebníka, musí sa vlastník pozemku proti susedovej stavbe ohradiť, ináč môže žiadať len náhradu.“[12]
Vplyv rakúskeho práva na území Slovenska posilnil – paradoxne – aj po vzniku 1. ČSR. S odkazom na podobné zásady v uhorskom práve dochádzalo k priamej aplikácii § 418 veta 3 ABGB aj na území Slovenska.[13] O dobovej relevancii tejto úpravy navyše svedčí aj bohatá judikatúra NS ČSR zaznamenaná vo Vážneho zbierke.[14] V mierne pozmenenej podobe sa premietol § 418 ABGB spolu s novým ustanovením o prestavku aj do Vládneho návrhu občianskeho zákonníku z r. 1937.[15] Výsledky precizovaného úsilia českej a slovenskej právnej elity však zostali iba na papieri. Plnému rozvinutiu týchto ideí zabránila 2. svetová vojna a následný nástup komunistického režimu, ktorý preťal kontinuitu slobodného občianskeho práva.
Prijatím zákona č. 141/1950 Zb. Občiansky zákonník (ďalej ako „OZ z roku 1950“) došlo k výraznému zásahu do právnej úpravy vecných práv a ich tradičného ponímania. V prípade právneho vzťahu pozemku a stavby došlo po vzore sovietskeho práva k opusteniu aedificiálnej zásady.[16] Revolučná úprava bola jednak kompatibilná s ideológiou marxizmu,[17] no bola predovšetkým plne súladná aj so zámerom režimu na systémovom stavaní na cudzom pozemku.[18] Aj preto bola superficiálna zásada prezentovaná v súdnej praxi ako nepriateľský prvok a zásada „kapitalistického nehnuteľnostného práva“.[19] Problematika neoprávneného zriadenia stavby na cudzom pozemku v kontexte § 418 ABGB bola z právnej úpravy celkom vypustená. Neskorší judikatórny vývoj sanoval neexistujúcu úpravu týchto vzťahov prostredníctvom ustanovení o spracovaní cudzej veci (§ 125 OZ z roku 1950), čo koniec koncov vplýva aj na súčasnú rozhodovaciu činnosť slovenských súdov.[20]
Prijatím súčasného Občianskeho zákonníka sa problematika neoprávnenej stavby na cudzom pozemku vrátila späť do občianskoprávnej úpravy. V zmysle § 221 OZ (vrátane novelizácie ustanovenia v r. 1983) mohol súd občanovi priznať vlastnícke právo k stavbe, ak sú preto „dôvody hodné osobitného zreteľa.“ Je v tejto súvislosti zaujímavé, že najvyššia súdna autorita odkazovala pri zavádzaní tejto úpravy na § 418 ABGB, pričom zavádzanie tejto úpravy priamo prepojila s apológiou opustenia aedificiálnej zásady. V znení stanoviska NS SSR sa totiž dočítame:„Je mylný názor, že by do účinnosti zákona č. 141/1950 Zb. na našom území platilo bezvýnimočne, že vlastníctvo stavby podľa zásady rímskeho práva superficies solo cedit prechádza na vlastníka pozemku. Rad judikátov z tohto času určoval, že ten, kto so súhlasom vlastníka postavil stavbu na jeho pozemku, stal sa aj vlastníkom pozemku, na ktorom stojí stavba, prirodzene s povinnosťou poskytnúť za tento pozemok náhradu. V tomto období platila v podstate aj na Slovensku úprava zhodná s ustanoveniami § 418 Všeobecného občianského zákonníka z r. 1811, (…)“.[21] Medzi „dôvody hodné osobitného zreteľa“ radila súdna prax predovšetkým verejný záujem a dodatočne aj dobrú vieru stavebníka a hospodárnosť prípadného odstránenia stavby[22]. Medzi ďalšie okolnosti patril aj hospodársky význam stavby, náklady vynaložené na stavbu, osobu stavebníka a dôvod, prečo stavebník staval bez oprávnenia.[23] Či už išlo o vlastný alebo cudzí materiál, vlastníkom stavby sa mohol stať výlučne stavebník a nie vlastník materiálu.[24] Zákonná úprava vo svojom znení privilegovala socialistické organizácie, keďže na tieto sa § 221 OZ nevzťahoval.
Krátky historický výklad končíme pri súčasnej úprave: znenie § 135c OZ regulujúce právne vzťahy rezultujúce z neoprávneného zriadenia stavby na cudzom pozemku bolo prijaté na základe veľkej novely Občianskeho zákonníka v r. 1991. Dôvodová správa zavedenie novej úpravy bližšie neobjasňuje; dočítame sa v nej iba nasledovné: „Nanovo sa tiež riešia dôsledky neoprávneného zriadenia stavby na cudzom pozemku.“
- Neoprávnená stavba na cudzom pozemku de lege lata
V úvode pozitívno – právnej časti je potrebné opätovne zdôrazniť, že právny vzťah stavby a pozemku je v slovenskom súkromnom práve definovaný absenciou superficiálnej (aedificiálnej) zásady. Stavba nie je súčasťou pozemku, čoho dôsledkom predstavuje autonómny predmet právnych vzťahov.[25] Ak dôjde v tomto zmysle k zriadeniu stavby (oprávnenej alebo neoprávnenej) na cudzom pozemku, stavba automaticky „neprirastá“ do vlastníckeho práva vlastníka pozemku, lež naďalej patrí do výlučného vlastníckeho práva stavebníka. Toto východisko ale automaticky neznamená, že by „rozdielnosť“ subjektov vlastníckeho práva vo vzťahu k pozemku a stavbe bola právne žiaducim javom.
Akcent na minimalizáciu tohto javu je prezentovaný už v staršej rozhodovacej činnosti slovenských súdnych autorít. V judikatúre niekdajšieho NS SSR napr. nachádzame: „Treba totiž dbať na to, že odlišný právny režim pozemku a stavby je únosný iba v prípadoch stavby postavenej na pozemku v osobnom užívaní, inak je však žiadúce, aby tak pozemok ako aj stavba na ňom postavená boli v dispozícii (či už vo vlastníctve a či v osobnom užívaní) tej istej osoby.“[26] Tento náhľad je logický, keďže vzťah pozemku a stavby anticipuje úzke funkčné a hospodárske prepojenie oboch objektov vlastníckeho práva. Ak stavba a pozemok náležia odlišným vlastníkom, nevyhnutne je výkon vlastníckeho práva jedného z nich obmedzený na úkor druhého. Ako uviedol svojho času aj Hölzl: „Úmluva, aby stavba zůstala navždy na cizím pozemku a přitom sama byla vlastnictvím někoho jiného (stavebníka a jeho právních nástupců), neměla by smyslu. Vždyť zastavěním stává se pozemek pro vlastníka prakticky bezcenným, leč že by pod domem sklenul nějaký sklep nebo důl.“[27]
Praktická nevyužiteľnosť pozemku zastavaného neoprávnenou stavbou je navyše komplikovaná aj daňovou a poplatkovou politikou týkajúcou sa tohto pozemku. Ako uvádza v jednom zo svojich rozhodnutí aj NS ČR: „Pri zvažovaní o spôsobe vysporiadania treba vziať do úvahy skutočnosť, že ak je pozemok zastavaný neoprávnenou stavbou, ktorá nie je dočasnou stavbou, je vlastník pozemku v prípade, že súd nerozhodne o odstránení stavby alebo o jej prikázaní vlastníkovi pozemku, trvalo obmedzený vo svojom práve. Napriek tomu, že pozemok zastavaný stavbou, prípadne aj priľahlé časti nebude môcť naďalej užívať, bude stále jeho vlastníkom, čo pre neho môže mať právne dôsledky aj v oblasti daní a poplatkov, v oblasti práva dedičského a pod.“[28]
Hoci teda slovenská úprava nevychádza zo superficiálnej zásady, súdna preferencia jednoty vlastníckeho režimu pozemku stavby môže predstavovať určitú právnu hodnotu alebo určité nepísané pravidlo.[29] Je rovnako otázne, či nemôže ísť dokonca o istý ekvivalent superficiálnej zásady[30] prežarujúci do celého súkromného práva. Na podporu druhého záveru možno poukázať aj na obdobne formulovanú zásadu v ústavnoprávnej praxi s podobným obsahom, konkrétne na zásadu „na cudzom pozemku sa jednoducho nestavia.“[31]
Základná premisa, že vlastník stavby by mal byť zároveň aj vlastníkom pozemku, na ktorom je táto stavba postavená, vyplýva v každom prípade aj priamo z právnej úpravy zriadenia neoprávnenej stavby na cudzom pozemku v znení § 135c OZ. Zákonodarca poskytuje v jednotlivých odsekoch paragrafu riešenia rezultujúce zo zriadenia stavby na cudzom pozemku, pričom uvedené poradie týchto riešení zároveň predstavuje aj „preferenčnú postupnosť“ pri rozhodovaní zo strany súdu. V súdnej praxi je v tomto zmysle etablovaný názor, že súd sa musí najprv vysporiadať s možnosťou odstránenia stavby na náklady stavebníka (§ 135c ods. 1 OZ), následne s možnosťou prikázania stavby do vlastníctva vlastníka pozemku (§ 135c ods. 2 OZ) a až v poslednom kroku s inou formou vysporiadania právneho vzťahu (§ 135c ods. 3 OZ).[32] Inými slovami: súd musí najprv prehodnotiť alternatívy rozhodujúce v prospech vlastníka pozemku (reštitúcia alebo akcesia v jeho prospech) a až potom pristúpiť k poskytnutiu právnej ochrany vlastníkovi stavby. V súdnej praxi sa preto tretia alternatíva označuje aj ako mimoriadne opatrenie, ktoré pripadá do úvahy iba výnimočne.[33] Rovnaký záver postuluje aj ustálená rozhodovacia činnosť NS ČR, ktorá vychádza zo záveru, že takýto „zásah by mal byť výnimočný, keďže Listina základných práv a slobôd s núteným obmedzením vlastnického práva v súkromnom záujme výslovne nepočíta, a to o to viac v prípade, keď ide o súkromný záujem toho, kto do práva vlastníka zasiahol bez právneho dôvodu.”[34]
V tomto bode sa dostávame k meritórnej otázke tejto štúdie a síce skúmaniu, za akých predpokladov môže súd pristúpiť k takejto výnimočnej ochrane vlastníka stavby (§ 135c ods. 3 OZ), čím bližšie ozrejmíme aj režim vlastníckeho práva neoprávnene zriadenej stavby na cudzom pozemku. Túto analýzu rozčleníme do všeobecných a osobitných predpokladov vychádzajúc zo znenia zákona a súvisiacej súdnej praxe.
Medzi všeobecné predpoklady patrí (i) zriadenie stavby na cudzom pozemku, (ii) neoprávnenosť stavby a (iii) zákonné predpoklady na strane stavebníka (vlastníka stavby).
3.1 Zriadenie stavby na cudzom pozemku
Prvým z generálnych predpokladov je zriadenie stavby na cudzom pozemku. V porovnaní s niektorými zahraničnými úpravami nerozlišuje slovenská úprava medzi zriadením celej stavby a len časti stavby (prestavok) na cudzom pozemku; § 135c OZ a jeho predpoklady sa preto uplatnia pre obe situácie.[35] Či už pôjde o celú stavbu alebo jej časť, pri prieskume „zriadenia stavby“ dominujú dve zásadné otázky, a síce (i) či daný stavebný objekt predstavuje stavbu v občianskoprávnom zmysle (§119 ods. 2 OZ) a (ii) či stavebné práce pokročili do takej miery, aby mohol byť stavebný objekt považovaný za druhovo a individuálne určenú vec. Zodpovedanie oboch otázok sa v praxi spája s nemalými ťažkosťami. Pri definícii „stavby“ chýba dostatok jednotiacich identifikačných kritérií, na základe ktorých vieme určiť, či daný predmet vieme klasifikovať ako stavbu v občianskoprávnom zmysle slova alebo nie, popr. čo je a čo nie je súčasť a príslušenstvo stavby.[36] Zodpovedanie týchto otázok je pritom rozhodujúce, pretože súčasť, resp. aj príslušenstvo neoprávnenej stavby nepredstavuje autonómny predmet právnych vzťahov[37] a neoprávnene zriadené stavebné objekty nespojené s pozemkom pevným základom podliehajú § 126 OZ[38] ako všeobecného ustanovenia voči § 135c OZ ako špeciálnej úprave.[39]
Tieto problémy sa multiplikujú aj pri druhej otázke, keďže ani pri tomto aspekte neposkytuje súdna prax spoľahlivé kritéria, ktoré by boli aplikovateľné na akúkoľvek stavbu.[40] Náznaky ustálenej súdnej praxe sa vyskytujú v prípade nadpodlažných stavieb (napr. rodinné domy). K týmto (všeobecným aj konkrétnym) predpokladom sa vyjadril aj NS ČR v jednom zo svojich rozhodnutí, ktoré ovplyvnilo aj slovenskú súdnu prax. V znení rozhodnutia sa dočítame: „Pre posúdenie okamihu vzniku stavby ako veci v právnom slova zmysle, je rozhodný okamih, kedy je stavba vybudovaná minimálne do takého štádia, od ktorého začínajú všetky ďalšie stavebné práce smerujúce už k dokončeniu takto druhovo i individuálne určenej veci. K tomu u nadzemných stavieb dochádza vytvorením stavu, kedy je už jednoznačne a nezameniteľným spôsobom zrejmé aspoň dispozičné riešenie prvého nadzemného podlažia.“[41]
Problematika zriadenia stavby sa ďalej spája aj s otázkou občianskoprávnej klasifikácie aktu zriadenia stavby ako právnej skutočnosti. Časť právnej doktríny prichádza s podobnou klasifikáciou konania ako „vytvorenia veci“.[42] Problematika vytvorenia veci v sebe ale per se implikuje, že k výsledku tejto činnosti dochádza výlučne v dôsledku spracovania viacerých hnuteľných vecí do novej formy; vytvorenie veci ex nihilo nie je (nielen, ale predovšetkým) v materiálnom svete možné. Vhodne to konštatuje aj Biermann, ktorý uvádza, že stavba „nie je ničím iným ako konglomerátom hnuteľných vecí a stavebných materiálov, ktoré sú spojené navzájom a zároveň s pozemkom, čím tvoria túto novú vec, „stavbu“.“[43] Môžeme preto dospieť k názoru, že zriadenie stavby predstavuje špeciálnu formu spracovania veci, k čomu koniec koncov dospieva aj súvisiaca súdna prax.[44] Pravda, rozdiel v tejto klasifikácii má iba doktrinálny rozmer, keďže či už vytvorenie veci alebo spracovanie veci nie sú právnymi úkonmi, ale iba reálnymi aktami, teda inými konaniami s určitou právnou relevanciou. Rozdiel medzi právnymi úkonmi a reálnymi aktami sa v praktickej rovine prejaví najviac pri posúdení zákonných predpokladov na strane vlastníka stavby (stavebníka).
3.2 Neoprávnenosť stavby
Hypotéza § 135c ods. 1 v spojení s ods. 3 OZ pokrýva prioritne situácie, kedy dochádza k zriadeniu stavby na cudzom pozemku bez príslušného oprávnenia.[45] Prakticky pôjde najmä o situácie, keď stavebník nemá k cudziemu pozemku „vlastnícke (spoluvlastnícke) právo, právo zodpovedajúce vecnému bremenu, prípadne obligačné právo umožňujúce zriadenie stavby.“[46] Otáznym je, či neoprávnenou stavbou je aj tá stavba, ktorá bola vykonaná čiastočne počas trvania oprávnenia a čiastočne mimo tohto trvania. V súdnej praxi sa vyskytol názor, že aj takáto stavba je neoprávnená a môže byť vyporiadaná v režime § 135c OZ.[47] Hraničný prípad predstavuje aj situácia, keď stavebník síce disponuje oprávnením k pozemku, no toto oprávnenie mu neumožňuje zriadiť na ňom stavbu. Súdna prax aj v tejto otázke inklinuje k záveru, že pôjde o neoprávnenú stavbu. Ani prípadná dobromyseľnosť stavebníka v tejto súvislosti nemusí zohrávať rozhodujúcu úlohu.[48] O neoprávnenú stavbu na druhej strane nepôjde v prípade, ak stavba bola síce zriadená bez oprávnenia, no následne k vzniku takéhoto oprávnenia medzi vlastníkom stavby a vlastníkom pozemku došlo (konvalidácia právneho stavu).[49] Obyčajná zmena vlastníckych pomerov k pozemku a stavbe, kedy rozdielnosť vlastníckych subjektov vyplýva zo separátneho prevodu pozemku (bez stavby), ešte sama sebou nemusí zakladať takúto neoprávnenosť.[50]
Pri posudzovaní oprávnenosti stavby je ďalej potrebné venovať osobitnú pozornosť aj časovým súvislostiam. Keďže právo vlastníka pozemku domáhať sa rozhodnutia o vyporiadaní neoprávnenej stavby podľa § 135c OZ nepodlieha premlčaniu,[51] nie je v praxi nezvyčajným, že medzi zriadením neoprávnenej stavby a podaním návrhu na súd došlo k zmene občianskoprávnej legislatívy. V tejto súvislosti platí, že zatiaľ čo neoprávnene zriadená stavba sa vyporiadava podľa zákona účinného v čase podania návrhu na vyporiadanie, neoprávnenosť stavby sa posudzuje podľa zákona účinného v čase zriadenia stavby.[52] Praktickú relevanciu má tento prístup najmä pri neoprávnene zriadených stavbách pred r. 1989, kedy sa neoprávnenosť musí skúmať na vtedy platné predpisy. V tejto otázke platila dlhší čas reštriktívna interpretácia, na základe ktorej sa vlastník pozemku podľa § 135c OZ nemohol vôbec domáhať vyporiadania vlastníckeho práva k stavbe zriadenej socialistickou organizáciou. Slovenská súdna prax v tejto otázke nadväzovala na českú judikatúru.[53] Tento náhľad nebol z pohľadu elementárnej spravodlivosti udržateľný, keďže zabraňoval riešeniu situácie, keď štát zasiahol do vlastníckeho práva vlastníka pozemku bez akéhokoľvek dôvodu. Tento náhľad bol opätovne v českej judikatúre – s vplyvom aj na slovenskú súdnu prax – prehodnotený.[54] A contrario nie všetky stavby zriadené na cudzích pozemkoch pred r. 1989 predstavujú v súdnej praxi automaticky neoprávnené stavby. Dobová legislatíva totiž pripúšťala takéto zriadenie najmä pri poľnohospodárskej výrobe.[55] S „oprávnenosťou“ týchto stavieb avšak môžeme polemizovať.[56]
Otázku „oprávnenosti“ stavby v zmysle § 135c OZ napokon nemožno zamieňať s otázkou „povolenosti“ stavby, keďže otázka povolenia stavby podlieha normám verejného práva.[57] Predsa sa však tento verejnoprávny rozmer môže prejaviť aj v súkromnoprávnej úprave, totiž pri skúmaní dobromyseľnosti stavebníka.[58] Verejnoprávne povolenie k stavbe môže získavať svoju súkromnoprávnu relevanciu aj v prípade listín vydaných v dávnejšej histórii (napr. v 20-tych rokoch minulého storočia podľa uhorských právnych predpisov), kedy takéto listiny môžu preukazovať oprávnenie na zriadenie stavby pre účely § 135 OZ.[59]
3.3 Zákonné predpoklady na strane vlastníka stavby (stavebníka)
Osobitne sa treba pristaviť aj pri zákonnom označení subjektov, ktorých sa zriadenie stavby na cudzom pozemku týka, obzvlášť subjektu zriaďujúceho túto stavbu. Zatiaľ čo zahraničné úpravy operujú spravidla s označením oprávneného subjektu ako „stavebníka“, slovenská úprava hovorí o „vlastníkovi stavby“. Skutočnosť, že zákon hovorí o vlastníkovi stavby, má svoju logiku vzhľadom na absenciu superficiálnej (aedificiálnej) zásady v našom právnom poriadku. Zriadenie stavby v tomto zmysle nevedie k prírastku do vlastníckeho práva vlastníka pozemku, ale k nadobudnutiu vlastníckeho práva k tejto stavbe zo strany stavebníka. Ako uvádza už staršia judikatúra: „Vychádza sa z toho, že vlastníkom stavby je občan, ktorý stavbu zriadil. Tým sa potvrdzuje doterajšia súdna prax, ktorá výkladom dospela k záveru, že vlastníkom stavby do rozhodnutia je stavebník.“[60] Táto skutočnosť je významná pre záver, že pre otázku vlastníckeho práva k neoprávnene zriadenej stavby nie je ani významné ustálenie, komu patrí stavba v čase zriadenia tejto stavby, lež komu bude vlastnícke právo k tejto stavbe až následne potvrdené súdom. Špecifikom slovenskej úpravy preto je aj konštitutívnosť rozhodnutia súdu, keďže súd rozhoduje o vyporiadaní vzťahov k neoprávnenej stavbe spravidla s účinkami ex nunc; výnimku predstavuje žaloba na odstránenie stavby, pri ktorej súd rozhoduje deklaratórne, t. j. s účinkami ex tunc[61]. K problematike zákonných predpokladov na strane vlastníka stavby (stavebníka) je potrebné dodať, že pozíciu stavebníka nemôžeme zamieňať s pozíciou » staviteľa «, ktorý zriaďuje stavbu na náklady stavebníka (napr. na základe zmluvy o dielo). Už prvorepubliková judikatúra dospela v tejto otázke k záveru, že „výrazom »Bauführer« v poslednej vete § 418 ABGB je myslený stavebník, na ktorého príkaz a účet sa zriaďuje stavba, a nie staviteľ, ktorý ju pre stavebníka zriaďuje na jeho príkaz a účet.“[62] Rovnako je potrebné (opätovne) uviesť, že zriadenie stavby nie je právnym úkonom, ale reálnym aktom, preto sa na strane stavebníka nevyžaduje požiadavka spôsobilosti na právne úkony.[63]
RESUMÉ
Otázka vlastníckeho práva pri neoprávnenej stavbe na cudzom pozemku
1. časť
Predložená štúdia sa zaoberá problematikou neoprávneného zriadenia stavby na cudzom pozemku s osobitným zreteľom na vlastnícky režim neoprávnenej stavby. Predmetom výskumu je predovšetkým otázka, za akých podmienok vie súd poskytnúť právnu ochranu neoprávnenému vlastníkovi stavby. Autor rozoberá danú problematiku jednak z pohľadu historických úprav tejto problematiky na území Slovenska, ako aj vzhľadom na súčasnú úpravu v Slovenskej republike a súvisiacu súdnu prax. Pri vybraných aspektoch problematiky poukazuje autor aj na vybrané právne úpravy tejto problematiky v regióne strednej Európy.
SUMMARY
The Question of Ownership in the Case of Placing an Unauthorised Structure on Someone Else´s Property
Part One
The article deals with the issue of unauthorised placement of a structure on someone else´s property with particular reference to the ownership regime of the unauthorised structure. The author in particular deals with the question under what conditions the court can provide legal protection to the owner of the unauthorized structure. The author analyses the issue from the point of historical development of this concept in Slovakia, as well as with regard to the existing legislation applicable in the Slovak Republic and the related practice of courts. The author in the light of some aspects also refers to selected laws governing this issue in the region of Central Europe.
ZUSAMMENFASSUNG
Die Frage des Eigentumsrechtes beim Bau, errichtet unbefugt auf einem fremden Grundstück
1. Teil
Die vorliegende Studie befasst sich mit der Problematik der unbefugten Errichtung eines Baus auf einem fremden Grundstück mit besonderer Bezugnahme auf das Eigentumsregime des unbefugten Baus. Der Gegenstand der Forschung ist insbesondere die Frage, unter welchen Voraussetzungen das Gericht den Rechtsschutz einem unbefugten Baueigentümer gewähren kann. Der Autor analysiert die betreffende Problematik zum einen vom Sichtpunkt der historischen Regelungen dieser Problematik auf dem Gebiet der Slowakei, zum anderen auch mit Bezugnahme auf die derzeitige Regelung in der Slowakischen Republik und die zusammenhängende gerichtliche Praxis. Bei ausgewählten Gesichtspunkten dieser Problematik weist der Autor weiter auf ausgewählte Rechtsregelungen dieser Problematik in der Region des Mitteleuropas, hin.
[1] K tomu podrobne: Gunia, S.: Grenzüberbau und Akzessionsprinzip. Praxis und Theorie des Bau – und Immobiliensrechts. Berlin: Lexxion Verlagsgesellschaft mbH, 2009, s. 5 – 28.
[2] § 418 ABGB (Allgeimeines Bürgerliches Gesetzbuch).
[3] § 912 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).
[4] čl. 673 ZGB, čl. 674 ZGB (Zivilgesetzbuch).
[5] čl. 151, čl. 231KC (Kodeks cywilny).
[6] čl. 5:70 PT (Polgári törvénykönyv).
[7] § 1086, § 1087 NOZ (Občanský zákoník).
[8] Gábriš, T.: Dočasné súdne pravidlá judexkuriálnej konferencie z roku 1861. Monografická a historickoprávna štúdia a komentár. 2. aktualizované vydanie. Bratislava: Wolters Kluwer, 2014, s. 167 – 169.
[9] Randa, A.: Držba. Právo vlastnické. 1. vydání, reprint. Praha: Wolters Kluwer, 2008. s. 122.
[10] Gábriš ref. č. 8, s. 168.
[11] Existencia superficiálnej zásady v uhorskom práve nie je spoľahlivo preukázateľná. Tripartitum ako významná zbierka právnych obyčají a prameň práva, ktorá s obmenami platila na našom území až do r. 1950, túto zásadu expressis verbis neupravuje. Až neskoršia právna exegéza odvodila jej platnosť z čl. 52 § 3, hoci táto norma nesúvisí s materiálnym právom. Tento záver navyše nenachádzal široký konsenzus uhorskej civilistiky, ktorá vykazovala mimo iné značnú rezistenciu voči romanizácii uhorského súkromného práva. K tomu podrobne: Gábriš, T.: Aedificium solo cedit na Slovensku? In: Historickoprávne stanovisko k aktuálnemu sporu. Školy, osobnosti, polemiky. Pocta Ladislavovi Vojáčkovi k 65. narozeninám. Brno: The European Society for History of Law, 2017, s. 131 – 153.
[12] Rozsudok Uhorskej kráľovskej kúrie, čís. 9798/1889. In: Rouček, F. – Sedláček, J.: Komentář k Československému obecnému zákoníku občanskému, zv. II. Praha: Linhart, 1935, s. 454.
[13] Sedláček, J.: Vlastnícke právo. Komentář k §§ 353 – 446 Všeob. obč. zák. se zřetelem ku právu na Slovensku a Podkarpatské Rusi platnému. Praha: V. Linhart, 1935, s. 281 – 282.
[14] K tomu pozri napr, rozhodnutie NS ČSR zo dňa 22. 07. 1919 pod sp. zn Rv I 347/19 (č. 244); rozhodnutie NS ČSR zo dňa 04. 10. 1929 pod sp. zn Rv 11270/28 (č. 9238); rozhodnutie NS ČSR zo dňa 02. 05. 1936 pod sp. zn. Rv I 397/35 (č. 14345).
[15] §§ 181, 182, 183 československého Vládneho návrhu OZ z r. 1937.
[16] K skutočnému zámeru revolučnej úpravy pozri: Odôvodnenie návrh Okresného súdu Pezinok na vyslovenie nesúladu zákona s Ústavou SR zo dňa 13. 04. 2016, dostupné ku dňu publikovania štúdie pod: https://www.ustavnysud.sk/documents/10182/8016873/022b89e8-1562-4efe-9ff4-f2df7f60549e
[17] Baudyš, P.: Katastr a nemovitosti. 2. vydání., Praha: Nakládatalství C. H. Beck, 2010, s. 99 – 100.
[18] Išlo principiálne o družstevné hospodárenie na cudzích pozemkoch ako aj zámer stavať na týchto pozemkoch družstevné byty. Dvořák, J.: K některým otázkám vývoje občanského práva. Příspěvky k vývoji právního řádu v Československu. 1945 – 1990. Praha, 2002, s. 238.
[19] K tomu pozri Rozhodnutie NS ČR zo dňa 29. 09. 1953 sp. zn. / č. j.: Cz 236/53, judikát s č. 155/1953.
[20] K aplikabilite ustanovení o spracovaní na nehnuteľnosti a dobovej praxi v tejto otázke pozri aj: Šmeringai, F.: Nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti spracovaním. Súkromné právo, roč. 2023, č. 4, s. 114.
[21] Stanovisko NS SSR zo dňa 27. 06. 1972 pod sp. zn. Cpj 59/71 Zb. publikované v čísle vydania (zväzku) 9 ročník 1972 na strane 505.
[22] Pre podrobnosti pozri: Rozhodnutie NS SSR zo dňa 22. 05. 1985 pod sp. zn. Cpj 13/85 Zb. NS publikovaný v čísle vydania (zväzku) 9 – 10 ročník 1985 na strane 528.
[23] Stanovisko NS SSR zo dňa 09. 12. 1980 pod sp. zn. Cpj 52/80.
[24] Rozhodnutie NS ČSR zo dňa 23. 08. 1973 pod sp. zn 3 Cz 14/73.
[25] § 120 ods. 2 OZ.
[26] Stanovisko NS SSR zo dňa 07. 12. 1981 pod sp. zn. Cpj 59/81.
[27] Hölzl, J.: Stavba na cizím pozemku. Právní prakse : měsíčník československých právníků. č. 5., vydanie 7 – 8, 1941, s. 202.
[28] Rozsudok NS ČR zo dňa 21. 11. 2000 pod sp. zn. 22 Cdo 1627/99.
[29] K jednote vlastníckeho režimu stavby a pozemku ako „nepísanému pravidlu“ pozri: Fekete, I.: Princíp akcesie a vlastnícke právo k stavbe a pozemku. Súkromné právo, roč. 2017, č. 5, s. 184 – 194.
[30] K jednote vlastníckeho režimu stavby a pozemku ako zásade pozri: Štefanovič, M.: Aedifitio solo cedit a stavba na cudzom pozemku. Justičná revue, roč. 56, 2004, č. 8 – 9, s. 903.
[31] Nález ÚS SR zo dňa 26. 01. 2011 pod sp. zn. PL. ÚS 19/09.
[32] K tomu pozri napr.: Rozsudok Krajského súdu v Prešove zo dňa 23. 11. 2022 pod sp. zn. 2Co/14/2022; právny názor prevzatý z Fečík, M. In: Števček, M. a kol. Občiansky zákonník I. § 1- 450. Komentár. Praha : C. H. Beck, 2015, s. 949.
[33] „Tu je však potrebné zdôrazniť, že obmedzenie vlastníckeho práva vlastníka pozemku, na ktorom bola neoprávnene zriadená cudzia stavba, zriadenie vecného bremena v prospech stavebníka je mimoriadnym opatrením, ktoré pripadá do úvahy vo výnimočných prípadoch.“ Napr. Rozsudok Krajského súdu v Žilina zo dňa 22. 02. 2023 pod sp. zn. 7Co/183/2022.
[34] Uznesenie NS ČR zo dňa 27. 10. 2015 pod sp. zn. 20 Cdo 4434/2013; rozsudok NS ČR zo dňa 21. 11. 2000 pod sp. zn. 22 Cdo 1627/99.
[35] Rozsudok NS SR zo dňa 01. 09. 2014 pod sp. zn. 6 M Cdo 44/2012.
[36] K tomu pozri: Tóthová, L.: Stavba ako predmet občianskoprávnych vzťahov v rozhodovacej činnosti súdov. Právny obzor, 96, 2013, č. 4, s. 338 – 353; Fekete, I.: ref. č. 29, s. 184 – 194.
[37] Napr. komín stavby. Pre podrobnosti pozri: Rozsudok Krajského súdu v Prešove zo dňa 17. 03. 2021 pod sp. zn. 2Co/34/2020.
[38] Napr. oplotenie nespojené so zemou pevným základom. K tomu pozri: Rozsudok Krajského súdu v Žiline zo dňa 20. 11. 2013 pod sp. zn. 7Co/403/2012.
[39] Rozsudok Krajského súdu v Žiline zo dňa 22. 06. 2017 pod sp. zn. 10Co/25/2017.
[40] K vzniku individuality veci a jej zmene pozri: Šmeringai, F.: ref. č. 20, s. 115 – 116.
[41] Rozsudok NS ČR zo dňa 05. 02. 2002 pod sp. zn. 22 Cdo 2534/2000; rovnako rozsudok Krajského súdu v Bratislave zo dňa 26. 10. 2021 pod sp. zn. 3Co/158/2017; rovnako rozsudok Krajského súdu v Trnave zo dňa 15. 07. 2020 pod sp. zn. 26Co/14/2020.
[42] Lazar, J. a kol.: Občianske právo hmotné. 1. zväzok. Bratislava: IURIS LIBRI, 2014, s. 137.
[43] Biermann, J.: Superficies solo cedit. Jherings Jahrbücher für die Dogmatik des bürgerlichen Rechts, zväzok 34, 1895, s. 173.
[44] Napr.: Rozsudok Krajského súdu v Trenčíne zo dňa 29. 01. 2020 pod sp. zn. 16Co/49/2019; z pohľadu právnej vedy pozri napr.: Maliar, M.: Stavba na cudzom pozemku a bezdôvodné obohatenie. Justičná revue, 62, 2010, č. 8 – 9, s. 924.
[45] Uplatnenie § 135C OZ per analogiam aj na situácie, keď dochádza k odpadnutiu právneho dôvodu zriadenia stavby, nie je v súdnej praxi jednoznačne ustálené. Táto problematika môže byť zaujímavá pre ďalší výskum v tejto oblasti.
[46] Rozsudok NS SR zo dňa 01. 09. 2014 pod sp. zn. 6 M Cdo 44/2012.
[47] Napr. Uznesenie Krajského súdu v Žiline zo dňa 20. 06. 2019 pod sp. zn. 14Cob/123/2018.
[48] „Uznesenie Krajského súdu v Žiline zo dňa 28. 11. 2012 pod sp. zn.6Co/11/2012.
[49] Napr. Rozsudok NS ČR zo dňa 21. 11. 2000 pod sp. zn. 22 Cdo 1627/99.
[50] Rozsudok Krajského súdu v Žilina zo dňa 28. 06. 2016 pod sp. zn. 5Co/111/2016 (pozn. neskôr zrušený uznesením NS SR zo dňa 10. 12. 2018 pod sp. zn. 7Cdo/152/2017).
[51] Rozsudok Krajského súdu v Trenčíne zo dňa 10. 02. 2016 pod sp. zn. 17Co/1194/2014; Rozsudok NS ČR zo dňa 17. 04. 2002 pod sp. zn. 22 Cdo 432/2002, Rc 23/2003.
[52]„Pri posudzovaní otázky, či ide o neoprávnenú stavbu v zmysle občianskeho zákonníka, je treba vychádzať z právnej úpravy platnej v momente vzniku stavby ako veci v právnom zmysle.“ Rozsudok NS ČR zo dňa 16. 02. 2005 pod sp. zn. 31 Cdo 606/2004, publikované v zbierke pod č. 23 / 2006.
[53] Rozsudok NS ČR zo dňa 25. 02. 1999 pod sp. zn. 2 Cdon 1031/97, publikované v zbierke pod č. 13 / 2000.
[54] Rozsudok NS ČR zo dňa 16. 02. 2005 pod sp. zn. 31 Cdo 606/2004, publikované v zbierke pod č. 23 / 2006; v slovenskej súdnej praxi pozri napr. Rozsudok Krajského súdu v Prešove zo dňa 18. 01. 2018 pod sp. zn. 25Co/3/2017.
[55] Napr. § 16 ods. 2 podľa Vládneho nariadenia č. 50/1955 Zb. o niektorých opatreniach na zabezpečenie poľnohospodárskej výroby.
[56] Netreba zabúdať, že opustenie superficiálnej (aedificiálnej) zásady a s tým súvisiace systémové stavanie na cudzom pozemku bolo vedené zámerom komunistického režimu trvalo oddeliť faktickú držbu a užívanie pozemkov od vlastníckeho práva vlastníka pozemku. Hoci išlo o postup v súlade s pozitívnym právom, výsledkom tohto postupu bol bezprecedentný zásah do individuálnych vlastníckych práv jednotlivcov.
[57] „Pre posúdenie stavby ako neoprávnenej nie je významné, či stavebník mal stavebné povolenie a nie je ani rozhodujúce samotné vedomie vlastníka pozemku, prípadne orgánu obce (štátneho orgánu) o stavbe.“ Rozsudok NS SR zo dňa 01. 09. 2014 pod sp. zn. 6 M Cdo 44/2012
[58] K tomu pozri bod 4.1 štúdie.
[59] Napr. stavebné povolenie vydané s odkazom na § 10 Župného stavebného štatútu Župy trenčianskej č. 133/3373/1903 v r. 1927 ako dôkaz oprávnenosti stavby. Pre podrobnosti pozri: Rozsudok Krajského súdu v Žiline zo dňa 30. 09. 2021 pod sp. zn. 9Co/73/2021.
[60] K tomu pozri: Stanovisko NSS SR zo dňa 22. 05. 1985 pod sp. zn. Cpj 13/85 Zb. NS publikovaný v čísle vydania (zväzku) 9 – 10 ročník 1985 na strane 528; rovnako: Stanovisko NS ČSR zo dňa 29. 03. 1973 pod sp. zn. Cpj 25/73.
[61] „Naproti tomu deklaratórne by súd rozhodoval v prípade, ak by priznával existujúci nárok, ktorý hmotné právo s neoprávnenou stavbou spája – išlo by napr. o žalobu na odstránenie neoprávnenej stavby.“ Rozsudok Najvyššieho súdu ČR zo dňa 26. 10. 2021 pod sp. zn. 22 Cdo 1999/2021.
[62] Rozhodnutie NS ČSR zo dňa 17. 03. 1932 pod sp. zn Rv II 3/31, ú. č. 11482.
[63] Vlastnícke právo k stavbe tým môže nadobudnúť aj osoba konajúca v duševnej poruche, poprípade neplnoletá osoba. Tieto závery platia aj pre prípady spracovania cudzej veci. K tomu pozri: Šmeringai, F.: ref. č. 20, s. 117.