Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., účinný od 1. apríla 2025, novo upravuje stavebné konanie, postup pri ohlásení stavby, rozhodnutie po schválení stavebného zámeru a ďalšie otázky stavebného konania. V dvoch súvisiacich príspevkoch reaguje JUDr. Alexander Škrinár CSc. na niektoré nejasnosti, ktoré sa v praxi vyskytli v súvislosti s aplikáciou niektorých jeho ustanovení. Prvá časť príspevku sa zaoberá všeobecnými otázkami spojenými so stavebným zákonom a stavebným konaním.
Možnosť legalizácie tzv. čiernej stavby podľa zákona č. 25/2025 Z. z.
Pri posúdení možnosti legalizácie tzv. čiernej stavby postavenej ešte za účinnosti stavebného zákona č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov (pôvodný stavebný zákon) po účinnosti stavebného zákona č. 25/225 Z. z. (ďalej len „Stavebný zákon“) je dôležité prechodné ustanovenie v § 84 ods. 7 písm. b) Stavebného zákona. Podľa § 84 Stavebného zákona vo všeobecnosti platí, že konania, ktoré začali do 31. marca 2025, sa posudzujú podľa pôvodného stavebného zákona č. 50/1976 Zb. V prípade nepovolených, teda tzv. čiernych stavieb však platí osobitný režim, keďže dodatočnú legalizáciu čiernej stavby postavenej po 1. apríli 2025 už nový stavebný zákon neumožňuje. Namiesto toho upravuje začatie konania o odstránení takejto nepovolenej stavby. Pre stavby postavené bez stavebného povolenia do 31. marca 2025 sa však umožňuje stavebníkovi, aby požiadal o legalizáciu takejto stavby do 31.3.2029. Rovnaká možnosť platí aj pre možnosť preskúmania spôsobilosti stavby na užívanie. Stavebný úrad začne konanie o dodatočnom povolení takejto nelegálnej stavby na základe žiadosti stavebníka. Výnimočne by to mohol urobiť aj z vlastného podnetu tak, že vyzve stavebníka, aby podal žiadosť o dodatočnej legalizácii nepovolenej stavby. Stavebník k žiadosti o dodatočné povolenie stavby musí predložiť overený projekt stavby a všetky požadované doklady potrebné na vydanie stavebného povolenia. Konanie bude viesť stavebný úrad príslušný podľa doterajších predpisov. Záväzné stanoviská potrebné na dodatočnú legalizáciu stavby vydá orgán príslušný podľa doterajších predpisov.
Vyberanie správnych poplatkov v stavebnom konaní
V praxi sa vyskytujú prípady, že stavebník v žiadosti o schválenie stavebného zámeru uvedie viac samostatných stavieb, ktoré spolu súvisia alebo na seba nadväzujú. Podľa Stavebného zákona sa však vyberajú správne poplatky za viaceré spoločne posudzované stavby za každú stavbu samostatne. Ak stavebník požiada príslušný stavebný úrad o vydanie rozhodnutia o stavebnom zámere a o overenie projektu stavby za stavbu rodinného domu, garáže, záhradného altánku alebo inej súvisiacej stavby, musí platiť poplatok za každú stavbu samostatne. Platí to aj v konaní o stavebnom zámere aj v konaní o overení projektu stavby. Výška poplatku je stanovená v zákone č. 145/1995 Z.z. o správnych poplatkoch. Príslušný stavebný úrad je oprávnený vydať rozhodnutie o vlastnom sadzobníku správnych poplatkov a výške uplatňovaných správnych poplatkoch. Sadzobník poplatkov jednotlivého stavebného úradu musí byť schválený zastupiteľstvom obce.
Forma stavebnej dokumentácie podľa Stavebného zákona
V súlade s § 8 Stavebného zákona sa s účinnosťou od 1.4.2025 dokumentáciu stavby vypracuje spravidla v elektronickej podobe a ukladá sa v informačnom systéme Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky. Dokumentácia stavby je ucelený súbor dokumentov, ktoré textovo opisujú a graficky znázorňujú stavbu. Súčasťou dokumentácie stavby je dokladová časť, ktorú tvorí súbor súvisiacich dokladov. Stupňami dokumentácie stavby sú projektová dokumentácia, realizačná dokumentácia a prevádzková dokumentácia. Povinnosť ukladania v informačnom systéme sa nevzťahuje na prevádzkovú dokumentáciu. V súlade s § 84 ods. 15 Stavebného zákona môže stavebník vykonať akýkoľvek procesný úkon podľa Stavebného zákona aj v listinnej podobe do 31. marca 2029; fyzická osoba môže vykonať akýkoľvek procesný úkon podľa tohto zákona aj v listinnej podobe aj po tomto dátume.
Značenie a číslovanie projektovej dokumentácie
Stavebný zákon vo svojom znení (ani v dôvodovej správe) neupravuje postup pri číslovaní jednotlivých časti projektovej dokumentácie. Neupravoval ho ani pôvodný stavebný zákon č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov. Číslovanie nie je náležitosťou projektovej dokumentácie, pre prehľadnosť projektovej dokumentácie a možnosť odkazov na jej jednotlivé časti by spracovateľ projektovej dokumentácie mal každú jej jednotlivú stránku označiť číslom ( 1, 2, 3, 4, 5….). Číslo strany môže byť uvedené v jej záhlaví alebo na jej konci. Jednotlivé samostatné časti v projektovej dokumentácie by mali byť označené rímskymi čísla – I. II., III., IV., atď. Očíslovanie strán a označenie častí dokumentácie je dôležité pri odkazoch na ich znenie pri praktickom použití v stavebnom konaní.
Nečinnosť stavebníka v prípade konaní začatých do 31.3.2025
Ak sa stavebné konaniezačalo do 31.3.2025, teda pred účinnosťou Stavebného zákona, v konaní sa podľa § 84 ods. 4 písm. b) Stavebného zákona pokračuje podľa stavebného zákona č. 50/1976 Zb.
Ak je stavebník nečinný, teda nepredložil požadovanú dokumentáciu, nepreukázal požadované náležitosti (§ 58 ods. 2 až 4 zákona), nedoplnil žiadosť v určenej lehote, neuviedol v určenej lehote predloženú dokumentáciu do súladu s podmienkami územného rozhodnutia alebo vzal žiadosť späť, stavebný úrad konanie zastaví podľa § 60 ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb.[1]
V praxi vznikajú problémy pri nečinnosti stavebníka na výzvy alebo oznámenia stavebného úradu bez ohľadu na to, či sú doručené verejnou vyhláškou alebo poštovou zásielkou, ako aj v prípade neprítomnosti stavebníka na úkone. Stavebný úrad je oprávnený rozhodnúť aj bez prítomnosti stavebníka. Dôležité je, aby bol stavebník na pojednávanie riadne predvolaný a predvolanie mu bolo riadne doručené. Stavebný úrad v takom prípade posúdi, či je predložená dokumentácia stavebníkom vyhovujúca a či možno na jej základe rozhodnúť. V opačnom prípade je potrebné, aby stavebný úrad od stavebníka vyžiadal jej doplnenie s upozornením na možnosť zastavenia konania v prípade nepredloženia chýbajúcej dokumentácie. Pri nečinnosti stavebníka a predložení neúplnej dokumentácie, ktorá nepostačuje na rozhodnutie a nie je doplnená ani po opakovanej výzve, môže stavebný úrad konanie zastaviť.
Stavebné konanie – neúčasť stavebníka na konaní
Podľa Stavebného zákona možno v niektorých prípadoch rozhodnúť aj bez nariadenia pojednávania alebo miestneho zisťovania. Ak je pojednávanie vytýčené a stavebník sa nedostaví bez ospravedlnenia na vytýčené pojednávanie, stavebný úrad môže konať aj bez osobnej účasti stavebníka. Stavebný úrad zasiela stavebníkov predvolanie na konanie s upozornením, že ak sa bez ospravedlnenia nedostaví bude konať bez jeho prítomnosti. Pre rozhodnutie je dôležité, či stavebník predložil k žiadosti o začatie konania riadne vyhotovenú projektovú dokumentáciu a všetky požadované podklady potrebné na rozhodnutie. Ak predložená dokumentácia nie je postačujúca na prerokovanie a rozhodnutie aj bez jeho účasti, je nutné vyzvať stavebníka na doplnenie žiadosti. Nedoplnenie žiadosti je v zmysle § 56 ods. 1 písm. e) Stavebného zákona dôvodom na zastavenie konania. Ďalšími dôvodmi na zastavenie konania podľa § 56 ods. 1 a 2 Stavebného zákona sú aj nepreukázanie právneho vzťahu k pozemku alebo k stavbe, zánik právnickej osoby bez právneho nástupcu, odpadnutie dôvodu konania, späťvzatie žiadosti alebo uskutočňovanie stavby už počas konania.
Predĺženie platnosti oznámenia k ohláseniu drobnej stavby do 31.3.2025
Ak bolo ohlásenie drobnej stavby realizované do 31.3.2025, bude sa postupovať podľa zákona č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov. Postup stavebníka, ktorý chce požiadať o predĺženie platnosti oznámenia k ohláseniu stavby nie je priamo upravený v stavebnom zákone, keďže upravený je len postup ohlásení stavby. Ak stavebník nedodrží lehotu na zhotovenie stavby určenú v jej ohlásení, postačuje, ak podá žiadosť o predĺženie lehoty v oznámení k ohláseniu drobnej stavby bez odkazu na ustanovenie zákona. V žiadosti uvedie, že žiada o predĺženie pôvodnej lehoty, ktorú mu určil stavebný úrad v identifikovanom oznámení na konkrétnu drobnú stavbu. Takúto žiadosť však stavebník musí podať na stavebný úrad pred uplynutím lehoty platnosti oznámenia k ohláseniu stavby. Stavebný úrad v oznámení o predĺžení platnosti oznámenia k ohláseniu stavby potvrdí, že sa predlžuje lehota oznámenia k ohláseniu stavby podľa pôvodne vydaného oznámenia o ohlásení stavby podľa § 15 ods. 5 pís. b) zákona č. 50/1976 Zb.
Povolenie informačnej konštrukcie
Informačná konštrukcia, ktorej plocha nepresahuje 20 m2, sa považuje za drobnú stavbu. V prípade takejto stavby sa nevyžaduje stavebný zámer, ale stavebník ju musí ohlásiť. Ohlásenie musí obsahovať náležitosti uvedené v § 15 ods. 5 písm. b) Stavebného zákona. Ak by informačná konštrukcia zasahovala do susedného pozemku, stavebník musí zabezpečiť aj súhlas vlastníka tohto pozemku. Správny poplatok sa vyberá podľa položky 60a zákona č. 26/2025 z. z. vo výške 30,- eur pre právnickú osobu a 10,- eur pre fyzickú osobu. Niektoré obce vyberajú správny poplatok za ohlásenie vo výške určenej vo všeobecnom nariadení obce (výška sa pohybuje až do 300,- eur).
Postavenie a činnosť stavebného dozoru
Postavenie stavebného dozoru je upravené v § 34 ods.2 písm. b) Stavebného zákona. V § 36 Stavebného zákona sú uvedené jednotlivé činnosti, ktoré vykonáva pre stavebníka pri zhotovovaní stavby. Dôležitý je aj odkaz na poznámku 13 Stavebného zákona, ktorá upravuje kvalifikáciu stavebného dozoru v súlade so zákonom o autorizovaných architektoch. Stavebný dozor vykonáva činnosť v priebehu zhotovenia stavby, osobitne však v štádiu jej dokončenia, keď pripravuje podklady na prevzatie stavby. Stavebný dozor dohliada na činnosť stavebníka najmä z hľadiska, či zhotoviteľ stavby vykonáva stavebné práce v súlade so schváleným investičným zámerom a projektovou dokumentáciou. V prípade zistenia nedostatkov na ne upozorní zhotoviteľa a oznámi ich aj stavebníkovi, ktorý na základe tohto oznámenia vytkne zhotoviteľovi vady. Stavebný dozor nevykonáva činnosť ani sa nezúčastňuje v konaní o schvaľovaní stavebného zámeru ani sa nevyžaduje jeho vyhlásenie k stavebnému zámeru.
[1] Stavebný úrad môže konanie zastaviť, ak stavebník začal uskutočňovať stavbu predtým ako stavebné povolenie nadobudlo právoplatnosť.