JUDr. Peter Gabrik po absolvovaní Právnickej fakulty Univerzity Pavla Jozefa Šafárika v Košiciach pôsobil na právnom odbore Slovenského pozemkového fondu, odd. sporovej agendy. Neskôr pôsobil ako advokátsky koncipient v dvoch advokátskych kanceláriách. V súčasnosti vykonáva advokátsku prax a zameriava sa na pozemkové právo, právo nehnuteľností a tiež na medicínske právo. Pôsobí ako externý doktorand na katedre Občianskeho práva Právnickej fakulty UPJŠ v Košiciach. Je autorom portálu www.neznamyvlastnik.eu.
Právne aspekty neznámych vlastníkov pozemkov na Slovensku boli priblížené v predošlých článkoch autora. Rozhodujúca inštitúcia v tejto oblasti je Slovenský pozemkový fond, ktorý zo zákona[1] spravuje poľnohospodárske pozemky neznámych vlastníkov a štátu. Zákonná definícia tzv. neznámych vlastníkov je uvedená v § 16. ods. 1 písm. b) a c) zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov (ďalej aj ako „zákon č. 180/1995 Z. z.“) a ide v zásade o subjekty, o ktorých nie sú známe žiadne údaje prípadne osoby, ktorých vlastníctvo nie je evidované podľa predpisov o katastri nehnuteľností v súbore geodetických informácií a v súbore popisných informácií. Takýto typ vlastníkov sa vyskytuje pomerne frekventovane v každom katastrálnom území na Slovensku. Rovnako platí, že najväčším vlastníkom pôdy je štát. Z toho je zrejmé, že ak Slovenský pozemkový fond zo zákona zastupuje uvedené typy vlastníkov, ide o podstatný podiel na správe poľnohospodárskej pôdy na Slovensku. Preto aj detail v právnej úprave sa v skutočnosti dotýka značného počtu subjektov pri rôznych životných situáciách. V tomto príspevku chce autor priblížiť špecifiká právnej úpravy zákonného predkupného práva, ktorá na právne vzťahy so Slovenským pozemkovým fondom v zásade neplatí.
Úvod
V odbornej ako aj laickej verejnosti je iste známy inštitút zákonného predkupného práva definovaný v § 140 Občianskeho zákonníka[2]. Ide o tzv. zákonné predkupné právo podielového spoluvlastníka pre prípad, že iný podielový spoluvlastník prevádza svoj spoluvlastnícky podiel (ak nejde o prevod blízkej osobe v zmysle § 116 a 117 Občianskeho zákonníka). Právna úprava samotného inštitútu predkupného práva na Slovensku má sama osebe svoje nedostatky, je tiež zrejmé, že na zákonné predkupné právo je potrebné podporne aplikovať aj ustanovenia zmluvného predkupného práva v zmysle § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka a v zásade by sa už o samotnom právnom inštitúte predkupného práva dalo rozsiahlo uvažovať, čo koniec koncov bolo neraz predmetom odborných článkov v Bulletine Slovenskej Advokácie (vyvolaných nie len na podnet významného judikátu). V tomto texte si dovolím úplne opomínať vhodnosť a nastavenia právnej úpravy predkupného práva upravených v Občianskom zákonníku. Budem vychádzať z jeho pozitívno-právnej úpravy a budem s týmto inštitútom narábať v medziach, aké sú v odbornej verejnosti najmenej sporné. Takéto zjednodušenie je potrebné, aby bolo možné priblížiť špecifiká jeho aplikácie pre právne vzťahy so štátom a neznámymi vlastníkmi, pokiaľ ide o poľnohospodárske pozemky.
- Základný rámec činnosti Slovenského pozemkového fondu
Nosným právnym predpisom, ktorý definuje kompetencie Slovenského pozemkového fondu[3] je zákon č. 180/1995 Z. z., ktorý vytyčuje kompetencie Slovenského pozemkového fondu pri správe pozemkov neznámych vlastníkov a štátu.[4] V zásade možno povedať, že pokiaľ ide o pozemky štátu, má Slovenský pozemkový fond viac oprávnení a je slobodnejší vo svojich rozhodnutiach tieto pozemky predať, zamieňať, zaťažiť a pod. (pričom je potrebné sa hýbať v mantineloch podzákonných právnych predpisov a interných predpisov Slovenského pozemkového fondu). Pri právnych úkonoch s pozemkami neznámych vlastníkov je právna úprava nastavená „defaultne“ tak, že tieto pozemky by mali ostať – pokiaľ je to možné – v aktuálnom stave a Slovenský pozemkový fond by mal chrániť vlastnícke právo neznámych vlastníkov. Za tým účelom ich Slovenský pozemkový fond zastupuje v správnych a súdnych konaniach. Pomerne jednoduché je pozemky neznámych vlastníkov prenajať, pretože užívaním pozemkov sa v zásade nemení ich vlastníctvo a nenarúša sa nosná idea uchovať vlastníctvo neznámych vlastníkov.
Právne úkony, ktoré menia vlastníctvo pozemkov neznámych vlastníkov, resp. pozemky zaťažujú, sú brané ako výnimky. Slovenský pozemkový fond môže predať pozemky neznámych vlastníkov len v zákonom uvedených prípadoch, pričom väčšina z nich predstavuje tzv. verejný záujem (napr. prípady, kedy by pozemok bolo možné vyvlastniť – výstavba diaľníc, priemyselných parkov a pod., predaj pozemkov pod stavbami štátu, samosprávy, stavbami vybudovanými vo verejnom záujme a pozemky na nevyhnutný prístup k iným pozemkom) a predaj fyzickej osobe v tzv. skromnom záujme je možný v dvoch prípadoch: pozemky pod stavbami fyzických osôb a pozemky tvoriace nevyhnutný prístup k stavbám alebo iným pozemkom žiadateľov. Okrem toho má Slovenský pozemkový fond možnosť odplatne zriadiť vecné bremeno k pozemkom neznámych vlastníkov (ako aj pozemkom štátu) a môže sa tiež dohodnúť na zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva.
- Vylúčenie aplikácie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka v činnosti Slovenského pozemkového fondu
Ako nenápadný, ale s veľkým praktickým dopadom, je možné vnímať § 19 ods. 4 zákona č. 180/1995 Z. z.: „Pri prevode vlastníctva k pozemkom podľa § 16 ods. 1 sa nepoužije ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka.“Inak povedané,pri akýchkoľvek prevodoch vlastníctva, ktoré realizuje Slovenský pozemkový fond sa nepoužije § 140 Občianskeho zákonníka o zákonnom predkupnom práve podielových spoluvlastníkov.
Takéto vylúčenie aplikácie predkupného práva zo strany zákonodarcu pri úkonoch Slovenského pozemkového fondu posilnilo postavenie a oprávnenia štátnej inštitúcie na úkor iných vlastníkov pozemkov. Uvedená právna úprava o vylúčení predkupného práva sa do zákona č. 180/1995 Z. z. dostala novelou – zákonom č. 115/2014 Z. z. účinnou od 01. 05. 2015. Dôvodová správa o potrebe tak zásadnej zmeny prakticky nič nehovorí.[5] Podľa vedomostí autora bola táto novela motivovaná najmä nedostatkom pozemkov na plnenie reštitučných nárokov,[6] kedy sa v katastrálnych územiach, kde mali byť poskytnuté náhradné pozemky už minuli vhodné pozemky štátu, ktorý by ich vlastnil v podiele 1/1. Skrsla idea, aby sa náhradné pozemky poskytovali aj vo forme spoluvlastníckych podielov (v prípadoch, kedy reštituent nesúhlasil s finančnou náhradou). Takéto riešenie by bolo v praxi veľmi ťažko realizovateľné, ak by pred prevodom podielu reštituentovi musel Slovenský pozemkový fond ponúknuť podiel spoluvlastníkovi. Ten by si mohol predkupné právo uplatniť a reštitučné plnenie by sa nerealizovalo.
Autor si dovoľuje vyjadriť pochybnosti o vhodnosti takéhoto riešenia, aby pri naprávaní minulých krívd štátu si ten pomáhal zvýhodňovaním svojho vlastníctva a obmedzoval práva podielových spoluvlastníkov pozemkov. Tým sa vo svojej podstate vytvárajú ďalšie krivdy. Úplne sa vytlačila základná idea inštitútu predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ktoré by malo spoluvlastníkom zabezpečiť istú kontrolu nad spoluvlastníckym vzťahom a užívaním veci.
Ako je z vyššie uvedeného rozboru zrejmé, zákonné predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka sa nevylúčilo len pri plnení reštitučných nárokov, ale pri všetkých typoch prevodov vlastníckeho práva, ktoré môže realizovať Slovenský pozemkový fond. Dôvod na takéto rozšírenie nie je známy. Zrejme bol zámer pomôcť samosprávam a iným inštitúciám pri vysporiadaní pozemkov pod stavbami a pod, ak na uvedených pozemkoch Slovenský pozemkový fond spravoval podiel štátu alebo neznámeho vlastníka. Motiváciou pravdepodobne nebola pomoc bežným fyzickým osobám pri vysporiadaní pozemkov pod ich stavbami, ako vyplynie z textu nižšie.
Súčasné nastavenie je teda také, že ak niekto vlastní poľnohospodársky pozemok v podielovom spoluvlastníctve so štátom alebo neznámym vlastníkom (možná je aj kombinácia), potom sa môže stať, že sa kedykoľvek zmení spoluvlastník a nepôjde o konanie v rozpore so zákonom. Na taký prevod sa nevzťahuje relatívna neplatnosť právneho úkonu podľa § 40a Občianskeho zákonníka. Je teda možné, že štát poskytne svoj podiel na pozemkoch reštituentovi, ale napr. je možné, aby podiel neznámeho vlastníka nadobudol iný štátny orgán, vlastník stavby na danom pozemku alebo vlastník susedného pozemku. Slovenský pozemkový fond nemusí skúmať, či a prečo nadobúdateľ podielu štátu alebo neznámeho vlastníka nedohodol prevod aj ostatných podielov pozemku. Môže ísť napríklad o prípad, kedy vlastník pozemku A bude tvrdiť, že nemá iný prístup na svoj pozemok ako po pozemku B, ktorý je v podielovom spoluvlastníctve neznámeho spoluvlastníka a známeho spoluvlastníka. Medzi vlastníkom pozemku A a známym spoluvlastníkom pozemku B môže vzniknúť spor v tom, že podľa známeho spoluvlastníka pozemku B existuje iný vhodný prístup na pozemok A (mimo pozemku B). Ak by mal na daný spor iný názor Slovenský pozemkový fond, môže predať podiel neznámeho spoluvlastníka na pozemku B vlastníkovi pozemku A bez toho, aby akokoľvek podiel ponúkol známemu spoluvlastníkovi pozemku B. Vlastník pozemku A tak môže nadobudnúť podiel aj na pozemku B a následne žiadať zrušiť a vysporiadať spoluvlastnícky vzťah a získať celý pozemok B.
Netreba opomenúť, že takýmto prevodom sa úplne narúša predvídateľnosť vzťahov pri užívaní pozemkov, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve. Ak by Slovenský pozemkový fond previedol spoluvlastnícky podiel väčší ako 50%, potom nový nadobúdateľ rozhoduje o nakladaní s vecou.[7] Menšinový spoluvlastník ostáva v úlohe štatistu.
Vyššie uvedené je o to významnejšie, že nemusí ísť o prevody vo verejnom záujme, ale v záujme fyzickej osoby. V prípade prevodu podielu štátu dokonca nemusí existovať titul na prevod v zmysle § 19 ods. 3 zákona č. 180/1995 Z. z. Slovenský pozemkový fond môže predať podiel štátu na akomkoľvek pozemku v zásade bez bližšieho zdôvodnenia. Môže tak zasiahnuť do spoluvlastníckeho vzťahu na akomkoľvek poľnohospodárskom pozemku, kde má zhodou náhod podiel štát. Autor má za to, že na takýto zásah a narušenie princípov spoluvlastníckeho vzťahu nie je legitímny dôvod (pritom žiadny zmysluplný dôvod nebol ani deklarovaný).
Vylúčenie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka určite nemôže mať zdôvodnenie ani v akomsi verejnom záujme na vysporiadaní pozemkov pod stavbami. Je potrebné poukázať, že v § 19 zákona č. 180/1995 Z. z. zákonodarca uvádza, že Slovenský pozemkový fond môže previesť vlastníctvo. Používa sa pojem „môže“, nie „musí“ alebo „prevedie“. To značí, že samotný zákonodarca si nevytýčil cieľ vysporiadať vlastnícke vzťahy v istých sporných prípadoch. Ak teda vlastník stavby požiada Slovenský pozemkový fond o predaj pozemku (alebo podielu) pod jeho legálne postaveným domom, ktorý pozemok vlastní štát alebo neznámy vlastník (prípadne len podiel na takom pozemku), Slovenský pozemkový fond pozemok predať nemusí a neporuší tým zákon. Potom nemožno hovoriť o záujme štátu na vysporiadaní istých typov pozemkov.
Nevedno prečo by mal existovať stav, že Slovenský pozemkový fond nemusí, ale len môže previesť vlastníctvo a ak sa rozhodne vlastníctvo previesť, nemalo by sa aplikovať zákonné predkupné právo podielového spoluvlastníka pozemku. Ako bolo uvedené, prevodom podielu sa realizuje len možnosť a v zásade záujem jedného subjektu (pri vylúčení predkupného práva) na úkor iného subjektu – existujúceho spoluvlastníka pozemku. Preto autor prezentuje svoj názor, že takáto právna úprava nie je správna a rozhodovanie Slovenského pozemkového fondu nie je transparentné.
- Paradoxné nevylúčenie aplikácie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka v opačnej situácii – ak podiel prevádza známy spoluvlastník
Vyššie sme sa zaoberali prípadmi, keď vlastnícke právo k spoluvlastníckemu podielu prevádza Slovenský pozemkový fond. Je možné analyzovať aj opačnú situáciu – ak spoluvlastnícky podiel mieni previesť podielový spoluvlastník (fyzická alebo právnická osoba) mimo štátu a neznámych vlastníkov. Vzniká paradoxná situácia, že známy spoluvlastník má povinnosť rešpektovať zákonné predkupné právo štátu alebo neznámeho spoluvlastníka podľa § 140 Občianskeho zákonníka (aplikácia tohto ustanovenia v takom prípade nie je vylúčená). Je zrejmá nevyváženosť a dalo by sa uvažovať, či je táto úprava súladná s čl. 20 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky, kde sa uvádza: „Každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu.“
Právna úprava sa javí ako nedôvodne zaťažujúca známych spoluvlastníkov. Nepoznáme zmysluplný dôvod, prečo by predkupné právo nemalo platiť na prevody zo strany Slovenského pozemkového fondu – t. j., prečo by Slovenský pozemkový fond nemal ním spravované podiely ponúkať ostatným podielovým spoluvlastníkom. Okrem tejto nevyváženosti má súčasný právny stav v sebe aj istý paradox. Nevyváženosti sa dá rozumieť do tej miery, že ak na istom pozemku má spoluvlastnícky podiel štát a známy spoluvlastník, tak v prípade záujmu o predaj podielu zo strany známeho spoluvlastníka na tretiu osobu je tento povinný podiel ponúknuť štátu (cestou Slovenského pozemkového fondu). V praxi bude kúpa podielu zrejme málo pravdepodobná, ale existuje možnosť, že by štát predkupné právo využil a uhradil cenu za spoluvlastnícky podiel známeho spoluvlastníka (čím by jeho podiel získal).
Paradox vidieť v prípade, ak pozemok vlastní neznámy spoluvlastník a známy spoluvlastník. Ak chce známy spoluvlastník predať svoj podiel, podľa súčasného nastavenia by mal podiel ponúknuť na kúpu neznámemu spoluvlastníkovi cestou Slovenského pozemkového fondu (pretože aplikácia § 140 Občianskeho zákonníka pre takýto prípad nie je vylúčená), ktorý zo zákona zastupuje neznámych vlastníkov pozemkov. V takomto prípade je však úplne zrejmé, že predkupné právo nemôže byť využité. Slovenský pozemkový fond by musel vynaložiť svoje vlastné finančné prostriedky, resp. prostriedky štátu na to, aby za nich zväčšil vlastnícke právo neznámeho spoluvlastníka. Je zrejmé, že takáto situácia nemôže nastať. Bez zachádzania do detailov, právne nastavenie správy majetku štátu[8] podľa mienky autora nedovoľuje, aby boli vynakladané prostriedky štátu (alebo rozpočtovej organizácie, resp. príspevkovej organizácie) na nadobudnutie vlastníctva v prospech tretej osoby.
V tomto smere je vidieť nedôslednosť zákonodarcu, kedy v prípade, keď si to prax vyžaduje, predkupné právo neobmedzí, ale toto obmedzenie zavedie v zásade len na uľahčenie činnosti správcu – Slovenského pozemkového fondu.
Je potrebné doplniť, že existuje istá, málo pravdepodobná šanca, že by sa počas ponuky na využitie predkupného práva adresovanej neznámemu spoluvlastníkovi (cestou Slovenského pozemkového fondu), ktorá musí trvať minimálne dva mesiace,[9] neznámy vlastník stotožnil a už sám vo svojom mene vykonával práva spoluvlastníka pozemku a prípadne predkupné právo využil. Táto možnosť je však v praxi prakticky neuskutočniteľná. Aj keby sa neznámy vlastník na katastri stotožnil[10] alebo by do jeho práv vstúpil právny nástupca, Slovenský pozemkový fond nie je notifikovaný o stotožnení a teda nemá ani žiadnu povinnosť informovať stotožneného spoluvlastníka o tom, že obdržal ponuku na využitie predkupného práva a že plynie lehota na jej uplatnenie.
Drvivá väčšina prípadov v praxi je teda taká, že ak chce známy spoluvlastník učiniť za dosť zákonu, odošle ponuku neznámemu spoluvlastníkovi a v zásade zbytočne statí čas dva mesiace na realizáciu svojich životných plánov. Je takmer isté, že ponuka nebude môcť byť využitá. Týmto paradoxom sú ovplyvnené právne vzťahy vo veľkom rozsahu, pretože neznámi vlastníci pozemkov sa vyskytujú takmer v každej rodine na Slovensku. Berúc na zreteľ vyššie uvedený právny výklad, známi spoluvlastníci často ponuku na Slovenský pozemkový fond ani nezasielajú (nepovažujú ju za zmysluplnú). Teda samotná prax považuje existujúci platný právny stav za obsolentný. Ak však známy spoluvlastník podiel Slovenskému pozemkovému fondu (ako správcovi podielov neznámych vlastníkov) neponúkne, vystavuje sa riziku dovolania sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu zo strany Slovenského pozemkového fondu v prípade, ak by chcel známy spoluvlastník v horizonte troch rokov zrušiť a vysporiadať podielové spoluvlastníctvo k pozemku. V takom prípade má stále Slovenský pozemkový fond možnosť dovolať sa relatívnej neplatnosti tak, že sa podiel z nadobúdateľa vráti na pôvodného spoluvlastníka.[11] Z praxe autora sú známe prípady, kedy dovolanie sa relatívnej neplatnosti prišlo na rad v momente, kedy sa pri rokovaní o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva známy spoluvlastník nedohodol so Slovenským pozemkovým fondom na reálnej deľbe alebo na výške finančnej náhrady za podiely neznámeho spoluvlastníka. Súčasný stav teda jednak komplikuje realizáciu právnych vzťahov a navyše, pre Slovenský pozemkový fond predstavuje „páku“ na navyšovanie finančnej náhrady, pričom na druhej strane Slovenský pozemkový fond nemôže podiely pre neznámych spoluvlastníkov dokúpiť.
Nie je lepší dôvod, ako túto skutočnosť reflektovať v právnej úprave a novelizovať § 19 ods. 4 zákona č. 180/1995 Z. z. tak, aby sa § 140 Občianskeho zákonníka nepoužil ani pri prevodoch, kde by predkupné právo spoluvlastníka malo svedčať subjektu podľa § 16 ods. 1 písm. b) a c) zákona č. 180/1995 Z. z..
Záver
Súčasne platný právny stav, kedy sa vylučuje aplikácia § 140 Občianskeho zákonníka, teda zákonného predkupného práva v prípadoch, keď Slovenský pozemkový fond prevádza spoluvlastnícke podiely štátu alebo neznámych vlastníkov, bola do právneho poriadku zavedená postupne od roku 2014, podľa autora bez legitímneho dôvodu. Táto situácia narúša vyváženosť v právnych vzťahoch a dáva neopodstatnenú výhodu štátu, resp. Slovenskému pozemkovému fondu. Tento bez potreby ponuky podielov ostatným spoluvlastníkom môže tieto voľne prevádzať. Spoluvlastníci ostávajú len v role štatistov. Platný právny stav pomáha praktickej realizácii činnosti Slovenského pozemkového fondu – aj to len ak sa rozhodne konať (Slovenský pozemkový fond má stále len možnosť, nie povinnosť prevádzať podiel), na úkor právnej istoty v užívaní pozemkov.
Opačne však, podieloví spoluvlastníci v prípade záujmu o prevod svojich podielov sú povinní tieto najprv ponúknuť štátu alebo neznámym spoluvlastníkom cestou Slovenského pozemkového fondu. Paradox vzniká pri ponuke na kúpu podielu adresovanej neznámemu spoluvlastníkovi. Je zrejmé, že ten ponuku nemôže využiť a nemôže ju zaňho využiť ani Slovenský pozemkový fond, pretože by musel použiť štátne finančné prostriedky na to, aby zväčšil majetok iného subjektu. Riadenie sa platným právom v takýchto situáciách znamená nedôvodné zdržiavanie pri realizácii prevodov vlastníckeho práva. Prax ukazuje, že toto nastavenie sa stáva obsolentným. Bolo by správne, ak by zákonodarca vylúčil aplikáciu § 140 Občianskeho zákonníka aj v prípade, že by sa mal spoluvlastnícky podiel ponúknuť na prevod neznámemu spoluvlastníkovi. Slovenský pozemkový fond predkupné právo nemôže využiť, na druhej strane môže uplatniť relatívnu neplatnosť, teda platná právna úprava, podľa mienky autora, predstavuje len negatíva a žiadne prínosy.
RESUMÉ
Paradox úpravy predkupného práva v činnosti Slovenského pozemkového fondu
Príspevok sa zaoberá špecifickou právnou úpravou pri realizácii oprávnení Slovenského pozemkového fondu ako správcu poľnohospodárskych pozemkov štátu a neznámych vlastníkov, a síce vylúčením aplikácie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pri prevodoch realizovaných Slovenským pozemkovým fondom.
Na jednej strane – v prípade prevodov Slovenského pozemkového fondu ako zástupcu podielového spoluvlastníka pozemku sa aplikácia predkupného práva vylučuje (hoci na to nie je legitímny dôvod), na druhej strane – v prípade prevodov známych spoluvlastníkov je povinnosť podiel ponúknuť v rámci predkupného práva aj neznámym spoluvlastníkom zastúpeným Slovenským pozemkovým fondom. Paradox je v tom, že Slovenský pozemkový fond prakticky nemôže predkupné právo využiť, pretože by musel využiť vlastné finančné prostriedky (resp. finančné prostriedky štátu) na rozšírenie cudzieho majetku. Takáto možnosť je podľa právnych predpisov o správe majetku štátu vylúčená. Súčasne platný stav teda nedôvodne zvýhodňuje Slovenský pozemkový fond pri jeho činnosti a tiež nedôvodne znevýhodňuje známych spoluvlastníkov, ktorí musia realizovať zbytočné ponuky na využitie predkupného práva neznámym spoluvlastníkom. Ponuka nemôže byť využitá, avšak môže byť uplatnená relatívna neplatnosť prevodu.
SUMMARY
The Paradox of the Legislation Governing the Pre-Emption Right in the Activities of the Slovak Land Fund
The article deals with a specific regulation of the exercise of powers by the Slovak Land Fund as an administrator of agricultural land owned by the state and land with unknown ownership, namely with the exclusion of the exercise of the statutory pre-emption right under Section 140 of the Civil Code in the case of land transfers made by the Slovak Land Fund.
On the one hand, in the case of land transfers by the Slovak Land Fund as a representative of land co-owners the application of the pre-emption right is out of the question (although there is no legitimate reason for this), on the other hand, known co-owners wishing to sell a part of their land have an obligation to offer the same within the pre-emption right scheme also to unknown co-owners represented by the Slovak Land Fund. The paradox is that the Slovak Land Fund practically cannot respond to the offer because it would have to spend its own money (or the state funds) to purchase third-party property. Such a possibility is excluded under the legislation governing the administration of state-owned property. The Slovak Land Fund thus has an unfair advantage in its activities and known co-owners are put at an unfair disadvantage because they have to make worthless offers to enable unknown co-owners to exercise their pre-emption rights. The offer cannot be responded, however, the relative nullity of the transfer can be sought.
ZUSAMMENFASSUNG
Paradox in der Regelung des Vorkaufsrechtes in der Tätigkeit des Slowakischen Grundstückfonds.
Der Beitrag befasst sich mit der spezifischen Rechtsregelung bei der Umsetzung der Befugnisse des Slowakischen Grundstückfonds als Verwalters der landwirtschaftlichen Grundstücke des Staates sowie der Grundstücke unbekannter Eigentümer, und zwar durch die Ausschließung der Anwendung des gesetzlichen Vorkaufsrechtes gemäß dem § 140 des Bürgerlichen Gesetzbuches bei Übertragungen, abgewickelt durch den Slowakischen Grundstückfonds.
Es wird einerseits bei Übertragungen des Slowakischen Grundstückfonds als Vertreters eines anteiligen Grundstückmiteigentümers die Anwendung des Vorkaufsrechtes ausgeschlossen (obwohl dafür kein legitimer Grund vorliegt), andererseits – bei Übertragungen bekannter Miteigentümer besteht die Pflicht, den Anteil im Rahmen des Vorkaufsrechtes auch an unbekannte Miteigentümer, vertreten durch den Slowakischen Grundstückfonds, anzubieten. Das Paradox besteht darin, dass der Slowakische Grundstückfonds das Vorkaufsrecht praktisch in Anspruch nicht nehmen kann, weil er dabei eigene Geldmittel (bzw. die finanziellen Mittel des Staates) für die Vergrößerung fremden Vermögens benutzen müsste. Eine solche Möglichkeit ist aber nach Maßgabe der Rechtsvorschriften über die Verwaltung des Staatsvermögens ausgeschlossen. Der derzeit gültige Zustand begünstigt somit unbegründet den Slowakischen Grundstückfonds bei seiner Tätigkeit und benachteiligt zugleich unbegründet bekannte Miteigentümer, die überflüssige Angebote an unbekannte Miteigentümer wegen Inanspruchnahme des Vorkaufsrechtes unterbreiten müssen. Das Angebot kann nicht in Anspruch genommen werden, es kann allerdings die relative Nichtigkeit der Übertragung geltend gemacht werden.
[1] § 16 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov
[2] zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník
[3] Je potrebné doplniť, že v podstate rovnaké kompetencie ako prináležia Slovenskému pozemkovému fondu pokiaľ ide o správu pozemkov neznámych vlastníkov a štátu pri poľnohospodárskej pôde patria aj LESOM SR, š. p. (štátny podnik) pokiaľ ide o lesné pozemky.
[4] K tomu je potrebné pridať aj zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách, ktorý zriaďuje Slovenský pozemkový fond ako právnickú osobu a definuje jej pôsobenie, pričom sa tento zákon viac venuje možnostiam pri správe pozemkov štátu.
[5] Dôvodová správa k novele zákonu 115/2014 k novému § 19 ods. 4 hovorí len toto: „Ustanovuje z ktorých dôvodov sa nepoužijú pri prevode vlastníctva k pozemkom ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka.“ Je potrebné dodať, že v tom čase sa vylúčenie predkupného práva vzťahovalo na niektoré prevody v § 19 ods. 3, od roku 2017 sa novelou č. 153/2017 Z. z. vylúčenie predkupného práva vzťahuje už na všetky typy prevodov.
[6] K reštitučným nárokom pokiaľ ide o pozemky bližšie pozri zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku a zákon č. 503/2003 Z. z. o navrátení vlastníctva k pozemkom a o zmene a doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov
[7] K tomu pozri § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka: O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
[8] K tomu pozri zákon č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu
[9] V zmysle § 605 Občianskeho zákonníka
[10] Ustanovenie § 20 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z.: “Oprávnenia fondu k pozemkom uvedeným v § 16 ods. 1 písm. b) a c) ustanovené v § 17 a 18 zanikajú doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k týmto pozemkom.”
[11] ŠTEVČEK, M. a kol.: Občiansky zákonník I. a II. zväzok. Komentár, 2. Vydanie, Bratislava: C. H. Beck, 2019. 3344 s, ISBN: 9788074007705