Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne častým právnym úkonom. Na prvý pohľad sa javí, že pri ich uzatváraní sa nevyskytujú žiadne problémy alebo nezrovnalosti, osobitne, ak ide spravidla o veľmi jednoduché dokumenty. Napriek tomu, že na základe vecného bremena si môžu strany účinne upraviť rozličné vzájomné právne vzťahy, hlavným nedostatkom tohto inštitútu je minimalistická právna úprava a faktická nezrušiteľnosť vecného bremena ex lege. Na tieto dva hlavné nedostatky nadväzujú viaceré aplikačné problémy, ktoré budú predmetom tohto príspevku.
JUDr. Jana Mitterpachová, PhD., absolvovala Právnickú fakultu Univerzity Pavla Jozefa Šafárika v Košiciach. Od roku 2007 pôsobí v advokácii, od roku 2011 ako advokátka. Profesijne aj publikačne sa zameriava na obchodné a občianske právo. Je autorkou a spoluautorkou viacerých odborných článkov a publikácií a autorkou monografie Zodpovednosť za škodu v obchodnom práve (2015). Je členkou redakčnej rady Bulletinu slovenskej advokácie a Odvolacej disciplinárnej komisie Slovenskej advokátskej komory.
Jedným zo zákonných titulov zriadenia vecných bremien podľa § 151o ods. 1 OZ (zákonodarcom považovaný za prioritný) je zmluva. Vecné bremeno v tomto prípade vzniká na základe právneho úkonu jeho účastníkov,[1] pričom na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu je potrebný nielen platný a účinný právny úkon, ale aj vklad do katastra nehnuteľností.
Zmluva o zriadení vecného bremena je v súlade s § 43 a nasl. OZ dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou. Pre vznik zmluvy (vrátane zmluvy o zriadení vecného bremena) je pritom irelevantné, ktorá strana podáva návrh a ktorá ho akceptuje. Podstatné je, že prijatie návrhu na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena neobsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, pretože inak sa podľa § 44 ods. 2 OZ považuje za odmietnutie návrhu a nový návrh. Prakticky to znamená, že akceptant prijíma návrh na uzavretie zmluvy ako celok. Tento návrh preto musí byť určitý, obsahovať všetky zmluvné dojednania, musí byť adresovaný konkrétnej osobe a zároveň z neho musí byť zrejmá vôľa na uzavretie zmluvy, ktorá sa prijíma. Na prijatie sa spravidla vyžaduje iba vyhlásenie o prijatí návrhu. Podmienkou vzniku zmluvy o zriadení vecného bremena po doručení návrhu na jej uzavretie je, že návrh je prijatý včas (§ 43c OZ).
Na rozdiel od zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti sa v zmysle § 46 ods. 2 OZ nevyžaduje pre uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena, aby boli prejavy účastníkov na tej istej listine. Preto bude postačovať, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Spravidla je však zmluva o uzavretí vecného bremena spísaná v jednej listine.
Pri zmluve o zriadení vecného bremena je nutné rozlišovať vecno-právnu stránku a záväzkovo- právnu stránku zmluvy. Záväzkovo-právna stránka zmluvy vyjadruje požiadavky na tento právny úkon kladené na obsah zmluvy. Skúmajú sa požiadavky na zmluvu definované v § 151n a § 151o OZ, vo všeobecných ustanoveniach Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch, prípadne požiadavky ďalších osobitných predpisov (Obchodný zákonník, právna úprava nakladania s majetkom štátu prípadne verejno-právnych inštitúcií a podobne). Vecno-právna stránka zmluvy zahŕňa požiadavky, ktoré sa vyžadujú na to, aby bolo možné povoliť vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností. Vychádza sa pri tom zo zákonných požiadaviek katastrálneho zákona a jeho vykonávacích právnych predpisov.
Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa podľa § 151o ods. 1 OZ vyžaduje vždy písomná forma zmluvy (§ 46 ods. 1 OZ)[2] inak by bola zmluva absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ). Písomná forma zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje preto, lebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra nehnuteľností (§ 151o ods. 1 OZ a § 1 ods. 1 KZ). Požiadavka písomnej formy zmluvy o zriadení (resp. aj zmene a zrušení) vecného bremena pritom a contrario vyplýva aj z § 30 ods. 4 KZ, keďže v opačnom prípade by nebolo možné zmluvu pripojiť ako prílohu k návrhu na vklad. V dôsledku toho by nemohlo dôjsť k vzniku vecného bremena. K písomnej forme zmluvy o zriadení vecného bremena sa v súlade s § 42 ods. 3 KZ vyžaduje aj úradné osvedčenie podpisu povinného z vecného bremena.[3]
Zmluva o zriadení vecného bremena môže byť uzavretá ako samostatný právny úkon alebo ako súčasť zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, ku ktorej sa zriaďuje vecné bremeno. Jednou zmluvou môžu byť tiež zriadené viaceré vecné bremená. V tomto prípade je nutné pri príprave a podaní návrhu na vklad práv do katastra zohľadniť § 30 ods. 5 KZ, podľa ktorého musia byť predmetom návrhu na vklad všetky právne úkony, ktoré obsahuje predkladaná zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Preto je nutné kumulovať do jednej zmluvy iba také vecné bremená, pri ktorých sa zamýšľa povolenie vkladu v rovnakom momente.
Dôležitý je aj dátum uzavretia zmluvy, keďže je s ním spojený celý rad právnych následkov. Predovšetkým je potrebné k tomuto dňu vyhodnocovať spôsobilosť subjektov disponovať konkrétnou nehnuteľnosťou. Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností, čo znamená, že zmluva nadobudne vecno-právne účinky až vkladom.[4] Dovtedy vyvolala len obligačno-právne účinky, teda viazanosť zmluvných strán zmluvou. „Špecifická povaha návrhu na vklad spočíva v tom, že tento je súčasne podaním podľa § 19 správneho poriadku, na základe ktorého sa začína vkladové konanie, ako i právnym úkonom v zmysle § 34 Občianskeho zákonníka vyjadrujúcim vôľu účastníka vkladovej zmluvy, aby ohľadom nej nastúpili nielen obligačné, ale i vecnoprávne účinky (viď Fečík, M., Jakubáč, R. Katastrálny zákon. Komentár. 1. vydanie. Bratislava : C. H. Beck, 2021, s. 369). To znamená, že ak účastník zmluvy o prevode nehnuteľností na jej základe nepodal návrh na vklad, alebo takýto návrh na vklad nebol podaný iným účastníkom zmluvy, nedošlo zo strany zmluvných strán k vyjadreniu vôle, aby k obligačným účinkom zmluvy následne nastúpili aj účinky vecnoprávne.“ (Rozsudok NSS SR zo dňa 24. 2. 2022, sp. zn. 2Sžrk/5/2020).
Ak je návrh na vklad do katastra nehnuteľností podaný s určitým časovým odstupom od uzavretia zmluvy, môže dôjsť k viacerým problematickým situáciám, ktoré je potrebné vyriešiť a zabezpečiť primeraným spôsobom. V zmysle nálezu Ústavného súdu ČR, sp. zn. IV. ÚS 201/96 (www.nalus.cz), návrh na vklad práva zodpovedajúceho vecnému bremenu možno podať do katastra nehnuteľností v časovo neobmedzenej lehote, pretože ani uplynutie času nemôže nič zmeniť na viazanosti účastníkov zmluvy prejavmi ich vôle.[5] „Katastrálny zákon a ani iný právny predpis neustanovuje vo všeobecnosti lehotu, v rámci ktorej by mal byť podaný návrh na vklad. Táto lehota nevyplýva ani z § 47 Občianskeho zákonníka, ktorý sa na zmluvné nadobúdanie práv k nehnuteľnostiam nevzťahuje. To však neznamená, že účastníci zmluvy môžu kedykoľvek následne podať návrh na vklad s tým, že môžu s úspechom očakávať povolenie vkladu na základe doloženej vkladovej zmluvy. Čím je doba medzi uzavretím zmluvy a podaním návrhu na vklad dlhšia, tým je väčšie aj riziko nastúpenia takých skutkových alebo právnych okolností, ktoré vo svojich následkoch znemožnia povolenie vkladu (skutkovou okolnosťou je napr. zánik stavby v dôsledku jej odstránenia a príkladom právnej zmeny je zánik pozemku pri pozemkových úpravách).“[6]
Aj keď neexistuje právna povinnosť ani lehota na podanie návrhu na vklad, aj prezentované rozhodnutie naznačuje viaceré problematické situácie, ktoré môžu vzniknúť medzi uzavretím zmluvy a podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Ich následkom bude prekážka vkladu vecného bremena do katastra nehnuteľností. Generálne problematickou situáciu je predovšetkým zmena v majetkovej podstate oprávnených alebo povinných nehnuteľností.[7] Ak ide napríklad o zmenu v oprávnených nehnuteľnostiach (zmena výmer, parcelných čísiel a podobne), pri ktorých nedôjde k zániku oprávnenej nehnuteľnosti alebo k zmene okolností, za ktorých bolo zriadené vecné bremeno (napríklad právo prechodu cez nehnuteľnosti, ak oprávnená nehnuteľnosť nadobudne toto právo z novopostavenej verejnej komunikácie), možno túto situáciu vyriešiť uzavretím dodatku k pôvodnej zmluve o zriadení vecného bremena. Dodatkom sa strany dohodnú na úprave v identifikácii nehnuteľností tak, aby mohol byť naplnený pôvodný účel zmluvy.
Problematickými bývajú aj situácie, kedy dôjde k zmene v osobe oprávneného alebo povinného vecného z bremena alebo k zmenám majetkovej podstaty v dôsledku ktorej sa novým vlastníkom zaťaženého pozemku stane iná osoba. V takomto prípade je potrebné, aby nový vlastník deklaroval vlastným úkonom vôľu byť viazaný skôr uzavretou zmluvou – a to vo forme osobitného vyhlásenia resp. dodatku k zmluve, v ktorom dôjde k vyjadreniu jeho vôle byť viazaný zmluvou.
Obdobná situácia môže nastať v prípade, ak sa pri zmluve o zriadení vecného bremena in rem stala oprávnená nehnuteľnosť vlastníctvom tretej osoby, oprávnená nehnuteľnosť zanikla alebo z pôvodnej nehnuteľnosti vzniklo viacero nových nehnuteľností, ktoré sú vo vlastníctve viacerých osôb. V takomto prípade je potrebné postupovať obdobne ako vo vyššie opísaných prípadoch – buď uzavretím dodatku, ktorý zohľadní novú situáciu alebo deklaráciou o prevzatí záväzku treťou osobou, prípadne ich kombináciou.
Rovnako je potrebné zohľadniť, že ak v zmysle § 584 OZ dôjde k splynutiu práva s povinnosťou (záväzkom) v jednej osobe, zanikne právo i povinnosť (záväzok). Ak teda dôjde k nadobudnutiu oprávneného pozemku oprávneným z vecného bremena in personam, vecné bremeno zaniká. Ak dôjde k tomuto splynutiu pred povolením vkladu vecného bremena, dôjde k zamietnutiu návrhu na vklad.
Na platné uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena musia byť splnené tri základné požiadavky:
1. Subjekty spôsobilé na zriadenie vecného bremena,
2. Spôsobilý predmet (objekt) vecného bremena,
3. Možný a dovolený obsah vecného bremena.
Ad 1) Subjekty spôsobilé na zriadenie vecného bremena
Vecné bremeno môže zriadiť akákoľvek fyzická osoba, právnická osoba alebo v postavení právnickej osoby štát. Subjekt, ktorý uzatvára zmluvu v pozícii povinného z vecného bremena, musí byť vlastníkom povinnej nehnuteľnosti alebo jeho oprávnenie na zriadenie vecného bremena musí vyplývať z osobitného právneho predpisu (napr. správca majetku štátu, Slovenský pozemkový fond).
Vecné bremeno nemožno zriadiť na vlastnú nehnuteľnosť (t. j. prípad, ak je oprávnený z vecného bremena v celom rozsahu totožný s povinným z vecného bremena), pretože v takomto prípade nie je naplnená požiadavka § 151n ods. 1 OZ – teda zriadenie vecného bremena v prospech iného. Navyše by ani nešlo o dvojstranný právny úkon.
Postupným výkladom ustanovení o vecnom bremene v nadväznosti na právnu úpravu spoluvlastníctva sa vyvíjalo aj hodnotenie obdobnej situácie pri zriaďovaní vecných bremien k nehnuteľnostiam v spoluvlastníctve viacerých osôb.
Spoluvlastníctvo k veci je ideálne vlastníctvo k celku vyjadrené určitým podielom. Vzťahy medzi spoluvlastníkmi treba preto upraviť primárne dohodou o hospodárení so spoločnou vecou alebo rozhodnutím súdu v zmysle § 139 ods. 2 OZ.
Ešte v roku 2002 bol názor Úradu geodézie, kartografie a katastra taký, že oprávnený z vecného bremena nemôže byť zároveň podielovým spoluvlastníkom zaťaženej nehnuteľnosti, pretože v tomto prípade by došlo k splynutiu práv vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k veci a oprávnenia z vecného bremena.[8] Následne však súd konštatoval, že je možné zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu v prospech tretej osoby, o to viac je to možné v prospech ostatných spoluvlastníkov. V prípade práva doživotného užívania nehnuteľnosti konštatoval, že pri zriadení vecného bremena nedochádza k splynutiu práva a povinnosti u oprávnenej osoby, pretože spoluvlastníctvo k nehnuteľnostiam nezakladá právo spoluvlastníka bezplatne doživotne užívať tieto nehnuteľnosti ako ich výlučný vlastník. Obsah práv vyplývajúci z vlastníckeho (spoluvlastníckeho) práva je iný, než obsah práv z vecného bremena; z povahy vecného bremena vyplýva, že sa viaže na oprávnenú osobu a trvá doživotne, čo pri vlastníckom práve neplatí.[9]
Ak vecné bremeno zaťažuje celú nehnuteľnosť, ktorá je v podielom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve, zmluvnou stranou zmluvy o zriadení vecného bremena musia byť všetci spoluvlastníci. Prejavy vôle spoluvlastníkov nemusia byť na jednej listine, k návrhu na vklad vecného bremena však musia byť priložené všetky takéto samostatné zmluvy. Ak sa vecné bremeno zriaďuje len k spoluvlastníckemu podielu v rozsahu spoluvlastníckych práv (napr. poskytovanie stravy, ošatenia a pod.), je prípustné, aby zriadil vecné bremeno len spoluvlastník nehnuteľnosti bez toho, aby ďalší spoluvlastníci boli účastníkmi tejto zmluvy, alebo aby na to dali svoj súhlas.[10]
Odlišne je posudzovaná situácia, kedy dochádza k zriadeniu vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu cez pozemok manželov v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov v prospech každodobých vlastníkov susedného pozemku, kde je jeden z manželov spoluvlastníkom susedného pozemku. Splynutie práva a povinnosti v jednej osobe by bolo zrejmé v prípade vecného bremena in personam. Ak sa však vecné bremeno zriaďuje in rem, nedochádza k splynutiu práv oprávneného a povinného, pretože oprávnenou osobou z pohľadu vecného bremena nie je konkrétna fyzická osoba, ale každodobý vlastník pozemku. Vyššie uvedenou zmluvou sa zriaďuje vecné bremeno in rem (k nehnuteľnej veci),[11] neexistuje tu totožnosť v subjektoch, v dôsledku čoho je zriadenie takéhoto vecného bremena možné. Na základe uvedeného pri vecných bremenách in rem nemôže po ich zriadení dôjsť k zániku vecného bremena z dôvodu splynutia povinného a oprávneného z vecného bremena[12]; napriek tomu je potrebné, aby v čase zriadenia vecného bremena došlo k uzavretiu zmluvy medzi rozdielnymi subjektmi oprávnenými konať ako vlastník oprávneného pozemku a povinného pozemku.
Aj keď Občiansky zákonník výslovne neustanovuje, či vecné bremeno in rem môže byť zriadené iba v prospech výlučného vlastníka, respektíve všetkých spoluvlastníkov nehnuteľnosti, alebo postačuje ak je prospech viazaný len na konkrétnom spoluvlastníckom podiele na oprávnenej nehnuteľnosti, javí sa vhodnejšie spájať oprávnenie z vecného bremena zriadeného in rem s výlučným vlastníctvom nehnuteľnosti, respektíve na strane oprávnených z vecného bremena by mali v zmysle § 139 ods. 1 OZ vystupovať všetci spoluvlastníci oprávnenej nehnuteľnosti.
Ak by oprávnenie z vecného bremena zriadeného in rem znelo napríklad v prospech spoluvlastníka nehnuteľnosti v rozsahu spoluvlastníckeho podielu 1/3, pričom výška spoluvlastníckych podielov by bola rovnaká, t. j. každý vlastní podiel v rozsahu 1/3 a zmluvu o zriadení vecného bremena by uzatvoril len jeden z podielových spoluvlastníkov, vecné bremeno in rem by nebolo dostatočne určité. V tomto prípade by sa každý z podielových spoluvlastníkov mohol považovať za oprávneného z vecného bremena, ale zmluvu o zriadení vecného bremena uzavrel iba jeden z nich. Takto zriadené vecné bremeno by zároveň bolo nepriamo (fakticky) vecným bremenom in personam, pretože účelom zmluvy o zriadení vecného bremena v prospech spoluvlastníka nehnuteľnosti je prospešnejšie využívanie nehnuteľnosti konkrétnym spoluvlastníkom oprávnenej nehnuteľnosti, t. j. konkrétnou osobou, čo definuje vecné bremeno „in personam“.[13] Zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu na nehnuteľnosti je tak možné generálne práve vtedy, ak má povinnosť osoby zaviazanej z vecného bremena spočívať v osobnom plnení (t. j. v povinnosti niečo konať).
Osobitosti pri uzatváraní zmlúv o zriadení vecného bremena je potrebné zvážiť v prípadoch, ak je zmluvnou stranou obchodná spoločnosť, pozemkové spoločenstvo, prípadne obec (alebo iný orgán verejnej správy). V mene právnickej osoby uzatvára zmluvu o zriadení vecného bremena štatutárny orgán. V súlade s § 14 ods. 2 OBZ je oprávnený podpísať zmluvu o zriadení vecného bremena aj prokurista, avšak iba ak mu bola udelená prokúra zahŕňajúca výslovne aj právo zaťažovať nehnuteľnosti. Zmluvu o zriadení vecného bremena nemôže uzavrieť likvidátor spoločnosti, keďže v zmysle § 72 ods. 1 OBZ robí likvidátor v mene spoločnosti len úkony smerujúce k likvidácii spoločnosti a nové zmluvy môže uzavierať len v súvislosti s ukončením nevybavených obchodov. Ak by sa mala uzavrieť zmluva o zriadení vecného bremena so subjektom, ktorý je v konkurze a týka sa zriadenia vecného bremena k majetku podliehajúceho konkurzu, v zmysle § 44 ods. 1 ZKR ju za úpadcu uzatvára správca. Ak by došlo k porušeniu ustanovení ZKR a vecné bremeno by bolo ukracujúcim úkonom (t. j. zriadené bez primeraného protiplnenia), bolo by vecné bremeno platné, voči veriteľom by však bolo neúčinné (§ 44 ods. 2 ZKR).
Osobitná úprava pri uzatváraní zmluvy o zriadení vecného bremena vyplýva aj z ustanovení zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách (aktuálne znenie, § 9 ods. 14). Podľa nej je zmluvu o zriadení vecného bremena možné uzatvoriť buď so všetkými vlastníkmi podielov na spoločnej nehnuteľnosti na jednej listine, alebo osobitne s jednotlivými vlastníkmi, resp. skupinou vlastníkov podielov na spoločnej nehnuteľnosti, nie však s pozemkovým spoločenstvom.[14]
Pri zriaďovaní vecných bremien obcou je sporné, či má obecné (mestské) zastupiteľstvo schvaľovať zmluvu o zriadení vecného bremena, podľa ktorej oprávneným z vecného bremena by mala byť obec (mesto). Takáto úprava nevyplýva z § 9 ods. 2 zákona č. 138/1991 Z. z. o majetku obcí v znení neskorších predpisov. Aj keď sa v minulosti objavil opačný názor,[15] vychádzal z odlišnej právnej úpravy. Aktuálne upravuje potrebu súhlasu obecného zastupiteľstva § 9 ods. 2 zák. č. 138/1991 Zb. Súhlas sa vyžaduje (okrem iného) len pri prevode vlastníctva nehnuteľného majetku obce priamym predajom podľa § 9 ods. 2 písm. c) zákon č. 138/1991 Zb. Zriadenie, resp. zrušenie vecného bremena nie je takýmto prevodom a nemožno ho považovať ani za nakladanie s majetkovými právami podľa § 9 ods. 2 písm. e). Preto sa na jeho zriadenie/zrušenie súhlas obecného zastupiteľstva nevyžaduje.[16]
Vecné bremeno možno zriadiť aj v prospech tretej osoby (§ 50 OZ), ktorá nie je účastníkom zmluvy. Z podstaty veci je zrejmé, že v tomto prípade ide vždy o vecné bremeno in personam. Najčastejšie sa takto zriaďuje napríklad právo užívania nehnuteľnosti alebo jej časti. Ak nie je v zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, je tretia osoba zo zmluvy oprávnená okamihom, keď s ňou prejaví súhlas (§ 50 ods. 2 prvá veta OZ). Pokiaľ by však tretia osoba nedala súhlas s jej uzavretím, zmluva by platila iba medzi tými, ktorí ju uzavreli a právo na plnenie by mal účastník, ktorý plnenie v prospech tretej osoby vyhradil, ak nebolo dohodnuté inak. To isté by platilo, ak by tretia osoba súhlas odoprela ‒ § 50 ods. 3 OZ (bližšie k tomu R 50/85, s. 283, ods. 5).[17] V takomto prípade možno odporúčať, aby aj tretia osoba bola účastníkom zmluvy o zriadení vecného bremena; inak je na vklad vecného bremena potrebné zabezpečiť súhlas tretej osoby s uzavretím zmluvy v jej prospech.
Ad 2) Spôsobilý predmet (objekt) vecného bremena
Ďalším základným predpokladom na zriadenie vecného bremena je spôsobilý predmet (objekt) vecného bremena. V zmysle zákonného vymedzenia v § 151n ods. 1 OZ je spôsobilým predmetom vecného bremena výlučne nehnuteľnosť. Nehnuteľnosti sú definované v § 119 ods. 2 OZ a v zmysle legálnej definície sa za ne považujú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Na takto definovaný predmet vecného bremena však treba pozerať rozširujúco. V prvom rade je spôsobilým predmetom vecného bremena nielen pozemok, ale aj jeho ľubovoľná časť, pokiaľ je určiteľná. Rovnako je spôsobilým predmetom vecného bremena nielen stavba spojená so zemou pevným základom, ale akákoľvek jej časť, často spočívajúca v označení miestností alebo ich súboru. Spôsobilým (a pomerne bežným) objektom vecného bremena sú aj byty, prípadne nebytové priestory, ako osobitný predmet občiansko-právnych vzťahov v zmysle § 118 ods. 2 OZ, ktoré sú v zásade osobitne vymedzenou súčasťou stavby spojenej so zemou pevným základom (bytového domu).
Ak sa vecné bremeno zriaďované „in rem“ má týkať len časti nehnuteľnosti (pozn. rovnako ak má vecné bremeno zasahovať iba určitú časť pozemku), ktorá má mať v dôsledku toho odlišný právny režim, musí byť táto časť nehnuteľnosti v zmluve vymedzená tak, aby nedochádzalo k sporom o rozsah vecného bremena. K nim môže dôjsť nielen medzi priamymi účastníkmi zmluvy o zriadení vecného bremena, ale aj medzi všetkými neskoršími vlastníkmi dotknutých nehnuteľností – bez ohľadu na to, kto bude v budúcnosti vlastníkom nehnuteľnosti, na ktorej alebo v prospech ktorej sa vecné bremeno zriaďuje (porovnaj R 50/1985). V záujme toho je potrebné, aby takáto časť nehnuteľnosti bola v právnom úkone o vecnom bremene dôsledne lokalizovaná, identifikovaná a individualizovaná. Dostatočný stupeň určitosti sa spravidla zabezpečí vtedy, keď dotknutú časť pozemku identifikuje geometrický plán, ktorý tvorí súčasť tohto právneho úkonu (rozsudok Najvyššieho súdu SR z 30. 6. 2010, sp. zn. 3 Cdo 29/2009).[18] V prípade vkladu vecného bremena k časti nehnuteľnosti sa totiž nezapisuje vecné bremeno iba na príslušný list vlastníctva, ale rozhodnutie o povolení vkladu sa vykoná aj vpisom do súboru geodetických informácií katastrálneho operátu.[19]
Pozemok je spôsobilým predmetom vecného bremena od momentu jeho vytvorenia (t. j. zápisu parcely na príslušný list vlastníctva). Z pohľadu jeho spôsobilosti na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena je však potrebné zvážiť, či na ňom možno aj skutočne zriadiť spomínané vecné právo (napr. právo bývania, ktoré sa vzťahuje k spôsobilej stavbe).
Pri stavbe je táto otázka zložitejšia. V prvom rade je nutné podotknúť, že na to, aby mohla byť stavba predmetom právnych vzťahov, musí existovať. Právo síce priznáva určité práva a spôsobilosť byť predmetom občiansko-právnych vzťahov aj rozostavanej stavbe, spravidla však bude zriadenie vecného bremena v tomto štádiu vzniku stavby predčasné.
Podľa Rc 64/2004, citovaného v niektorých zdrojoch, vecné bremeno spočívajúce v práve užívania rodinného domu možno zriadiť aj v dobe, keď stavba ešte nestojí alebo nebola ešte skolaudovaná. Moment zriadenia a vzniku nastávajú v rozličnom čase. Na to, aby vecné bremeno vzniklo, je však potrebné tento názor vykladať v súlade s katastrálnym zákonom. Podľa § 46 ods. 9 KZ platí, že pri zápise vecného bremena do katastra nehnuteľností, ktorej vlastnícke právo nie je zapísané na liste vlastníctva, je potrebné predložiť aj doklady potrebné na zápis vlastníckeho práva, a to najmä údaje o vlastníkovi podľa § 7 písm. c) KZ. Stavbu tak možno zapísať do katastra nehnuteľností aj v rámci konania o vklade vecného bremena k tejto nehnuteľnosti. Do katastra nehnuteľností možno v zmysle § 46 ods. 2 KZ zapísať stavbu, ak je ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou a ktorej bolo pridelené súpisné číslo (prideľuje sa na základe § 2c ZoOZ po kolaudácii) alebo podľa § 46 ods. 3 KZ ako rozostavanú stavbu. Rozostavaná stavba sa do katastra nehnuteľností zapíše, ak z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Pri zápise rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa predkladá právoplatné stavebné povolenie a znalecký posudok o stupni rozostavanosti. Pred zápisom stavby do katastra je tak možné zriadenie vecného bremena. V nadväznosti na uvedenú úpravu však bude zároveň potrebné zabezpečiť, aby bolo vecné bremeno identifikované aj v nadväznosti na predkladané prílohy tak, aby bol možný zápis do katastra nehnuteľností vecného bremena spolu so stavbou. Z praktického hľadiska treba zároveň odporúčať stranám, aby si upravili moment začatia skutočného využívania vecného bremena, ktorý bude v prípade rozostavanej stavby spravidla viazaný na kolaudáciu a odovzdanie stavby do užívania oprávnenému z vecného bremena.
Zriadenie vecného bremena nevylučuje, že na povinnej nehnuteľnosti viazne záložné právo (Rc 64/2004).[20]
Vecné bremeno možno zriadiť aj na spoločné časti a zariadenia v bytovom dome[21] alebo na drobné stavby, ktoré nie sú evidované v liste vlastníctva. Ak inžinierska stavba alebo drobná stavba (napr. trafostanica) nie je evidovaná v katastri nehnuteľností a nie je k nej založený list vlastníctva, vecné bremeno sa zapíše na liste vlastníctva, na ktorom je evidovaná nehnuteľnosť povinnej osoby. Ak sa vecné bremeno zriadilo in rem, bude v texte zápisu vecného bremena do katastra uvedené, že sa zriaďuje v prospech každého vlastníka inžinierskej stavby alebo drobnej stavby zobrazenej na katastrálnej mape alebo označenej príslušným kódom. Z takéhoto vecného bremena je potom oprávnený každý vlastník (správca) inžinierskych sietí alebo drobnej stavby a zaťažuje každého vlastníka zaťaženej nehnuteľnosti.[22]
Ad 3) Možný a dovolený obsah vecného bremena
Na základe § 37 ods. 2 OZ je aj v prípade zmluvy o zriadení vecného bremena nevyhnutné, aby bol právny úkon možný a dovolený. Nedovolenosťou vecného bremena sa rozumejú situácie, kedy by obsah vecného bremena alebo výsledok, ku ktorému smeruje vecné bremeno, odporovali zákonu (in fraudem legis) alebo by boli v rozpore s dobrými mravmi. V takomto prípade by bola zmluva o zriadení vecného bremena v zmysle § 39 OZ neplatná. Konkrétne ide o situácie, keby bolo vecné bremeno zriadené napriek vykonateľnému neodkladnému opatreniu, ktoré zakazuje zmluvnej strane zaťaženie nehnuteľnosti alebo uzavretie právneho úkonu, ak by povinný z vecného bremena musel strpieť zničenie nehnuteľnosti, prípadne by vecné bremeno zahŕňalo iné situácie, ktoré by boli v rozpore so zákonom alebo dobrými mravmi.
Zmluva o zriadení vecného bremena musí tiež objektívne umožňovať reálne splnenie jej predmetu – teda zriadenie alebo výkon vecného bremena na základe konkrétnej zmluvy. Neplatný je právny úkon, ktorého plnenie je od počiatku, teda už v čase vzniku (uzavretia) zmluvy objektívne nemožné (impossibilium nulla obligatio est). Rozhodujúci je okamih účinnosti zmluvy s tým, že nemožnosť plnenia môže byť fyzická alebo právna. Pri počiatočnej právnej nemožnosti plnenia by bolo vecné bremeno neuskutočniteľné v dôsledku právnej prekážky existujúcej v čase vykonania úkonu[23] (napríklad nehnuteľnosť v čase účinnosti zmluvy neumožňuje zriadiť konkrétne vecné bremeno). Počiatočná fyzická nemožnosť predmetu plnenia objektívne neumožňuje výkon takéhoto vecného bremena, ak predmet plnenia neexistuje alebo správanie nie je fyzicky možné (napríklad právo bývať v nehnuteľnosti, ktorá bývanie neumožňuje, právo prechodu cez pozemok, cez ktorý nie je prechod objektívne možný a podobne). Za počiatočnú nemožnosť plnenia nemožno považovať subjektívnu nemožnosť plnenia jednou zmluvnou stranou, ak je výkon obtiažny, alebo nezvyklý. Fyzická nemožnosť predmetu plnenia môže byť úplná (neplatný je právny úkon v celom rozsahu) alebo čiastočná (týka sa neplatnosti len v časti). V takýchto prípadoch sa skúma oddeliteľnosť platnej časti vecného bremena od zvyšného obsahu. Ak ide o vadu, ktorú možno oddeliť od zvyšného obsahu, neplatná bude iba táto časť vecného bremena[24] (napríklad vzťahujúca sa iba na určitú parcelu alebo na určitú oprávnenie alebo povinnosť).[25]
Nemožnosť a nedovolenosť predmetu plnenie treba striktne odlišovať od predvídaných situácií, keď sa predmet plnenia stane neskôr spôsobilý pre plnenie záväzku – teda vecné bremeno môže vzniknúť v budúcnosti (napr. zriadenie vecného bremena pred kolaudáciou predmetu nájmu, uzatvorenie vecne si konkurujúcich vecných bremien alebo zmluvy s nevlastníkom). V takomto prípade platí, že ak je zmluva uzavretá s odkladacou podmienkou alebo odložením účinnosti, resp. strany konajú tak, že vecno-právne účinky vecného bremena nastanú v čase, kedy je plnenie možné (t. j. došlo ku kolaudácii, nadobudnutiu vlastníctva alebo zániku pôvodného konkurujúceho vecného bremena), je potrebné zmluvu považovať za platnú. V konkrétnom prípade je dôležité skúmať, či je zmluvná strana spôsobilá v čase podpisu získať predmetné právo, ktorým disponuje, a ak je to možné, nemožno sa domáhať neplatnosti zmluvy z dôvodu nemožnosti plnenia. Vzhľadom na to, že vecné bremeno nadobúda vecno-právne účinky vkladom do katastra nehnuteľností, je potrebné pred podaním návrhu na vklad odstrániť prekážku, ktorá bráni povoleniu vkladu vecného bremena do katastra a vzniku vecno-právnych účinkov.
Možnosť a dovolenosť je potrebné vyhodnocovať aj s ohľadom na druh vecného bremena. Existujú vecné bremená, ktoré môžu byť zriadené iba in rem (napr. právo odvádzať odpadové vody cez susedný pozemok), niektoré iba in personam (napr. právo doživotného užívania nehnuteľnosti).[26] Ak by vecné bremeno nezohľadňovalo toto vecné obmedzenie, išlo by o nemožné plnenie aj s ohľadom na obsah vecného bremena.
Napokon je dôležité zdôrazniť, že vecné bremeno sa vždy spája s nepretržitou alebo opakujúcou sa činnosťou. Vecným bremenom tak z jeho podstaty nemôže byť právo s povahou jednorazovej činnosti.[27]
Obsahové náležitosti zmluvy o zriadení vecného bremena
Náležitosti zmluvy o zriadení vecného bremena nie sú špecificky definované zákonom, v dôsledku čoho ich možno odvodiť len explicitne. Podľa všeobecnej úpravy podľa § 43 OZ je však potrebné definovať všetky okolnosti vzniku vecného bremena, ale aj spôsob jeho výkonu tak, aby pri nich nevznikali rozpory. Z podstaty úkonu možno základné náležitosti zmluvy o zriadení vecného bremena definovať ako identifikáciu zmluvných strán a povinnej nehnuteľnosti, špecifikáciu práva zodpovedajúceho vecnému bremenu, deklaráciu, že zmluva má mať vecno-právne účinky a akceptáciu vecného bremena oprávneným. Napriek tomu, že aj v prípade základných náležitostí možno nájsť množstvo špecifík, bližšie sa zameriame na pravidelné náležitosti zmluvy o zriadení vecného bremena, ktoré nie sú explicitne upravené v zákone. Napriek tomu je ich zahrnutie do zmluvy o zriadení vecného bremena vhodné. Sú nimi:
1. Odplata – ak sa zmluvné strany osobitne nedohodnú na odplate za zriadenie vecného bremena, z právnej úpravy nemožno odvodiť, že by mal povinný z vecného bremena nárok na odplatu za obmedzenie svojho vlastníckeho práva. Zriadenie vecného bremena tak možno dohodnúť za odplatu, ale aj bezodplatne. Pre vylúčenie pochybností je vhodné uviesť túto skutočnosť priamo do zmluvy o zriadení vecného bremena. V konkrétnom prípade nemožno vyvodiť ani konkrétne pravidlo pre stanovenie, či je v prípade konkrétneho vecného bremena obvyklé jeho zriadenie za odplatu alebo bezodplatne. Odplatnosť alebo bezodplatnosť vecného bremena spravidla závisí od okolností, za ktorých sa vecné bremeno zriaďuje. Bezodplatnosť môže (ale nemusí) byť kompenzovaná buď spriaznenosťou zmluvných strán alebo poskytnutím protihodnoty v inom zmluvnom vzťahu (napríklad pri uzavretí kúpnej alebo darovacej zmluvy). Ak sa vecné bremeno zriaďuje za odplatu, súčasťou zmluvy by mali byť aj podrobné ustanovenia o výške odplaty alebo spôsobe jej určenia a o jej splatnosti. Odplata má spravidla charakter finančného plnenia, nie je však vylúčená ani možnosť vecného plnenia.[28] Strany sa na jej výške môžu dohodnúť alebo môže byť určená znaleckým posudkom alebo treťou osobou. Odplata môže mať charakter jednorazového alebo opakovaného plnenia. Jej výška sa môže meniť na základe inflačnej doložky alebo iného mechanizmu určeného v zmluve.
2. Náhrada nákladov na zachovanie a opravy veci podľa § 151n ods. 3 OZ – na rozdiel od odplaty, aktuálna právna úprava umožňuje povinnému z vecného bremena od oprávneného z vecného bremena požadovať úhradu nákladov na zachovanie (údržbu) a opravy veci, ku ktorej je zriadené vecné bremeno. Ak vec užíva aj jej vlastník, je povinný znášať tieto náklady podľa miery spoluužívania. Napriek tomu, že osobitnosti už toto ustanovenie neobsahuje, pomer nákladov sa určí pomerom podľa miery spolunažívania aj v prípade, ak je oprávneným z vecného bremena viacero osôb. Uvedená situácia je bežná v prípade vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu a prejazdu cez pozemok, prípadne v práve užívania cestného telesa postavaného na pozemku. V konkrétnom prípade sa oprávnení z vecného bremena bežne podieľajú na zimnej (prípadne aj letnej) údržbe a ďalších nákladoch na správu komunikácie pravidelnými platbami. V zmluve o zriadení vecného bremena môže byť náhrada nákladov na údržbu a opravy dohodnutá buď vo forme konkrétnej fixnej platby, vyúčtovania dohodnutých nákladov alebo vo forme nároku, ktorý bude konkretizovaný pri jeho uplatnení voči oprávnenému z vecného bremena (pomerná časť preukázaných výdavkov). Náhradu možno požadovať v prípade akéhokoľvek vecného bremena, pri ktorom tieto náklady vzniknú.
3. Časové obmedzenie vecného bremena – zmluva o zriadení vecného bremena môže obsahovať ustanovenie, ktorým sa limituje trvanie vecného bremena, a to v podobe konkrétneho časového údaje alebo rozväzovacej či odkladacej podmienky. Je totiž výlučne na vôli zmluvnej strany, aké podmienky existencie vecného bremena si dohodnú. Vecné bremeno v zmysle §151p OZ zanikne i na základe iných skutočností ako dohodou alebo rozhodnutím súdu, teda napríklad aj uplynutím času, ak jeho trvanie bolo časovo obmedzené. Ak nie je doba trvania vecného bremena v zmluve uvedená, platí nevyvrátiteľná domnienka, že vecné bremeno trvá bez časového obmedzenia, t. j. neprestajne až do doby, kým zanikne. Doba trvania vecného bremena sa neeviduje v katastri nehnuteľností, keďže strany pri tomto obligačnom ustanovení môžu kedykoľvek zmeniť dohodnuté podmienky a dohodou skrátiť alebo predĺžiť dobu trvania vecného bremena. Ak bolo trvanie vecného bremena obmedzené odkladacou alebo rozväzovacou podmienkou, táto podmienka musí byť splnená najneskoršie už ku dňu podania návrhu na vklad výmazu vecného bremena z katastra nehnuteľností, pretože v opačnom prípade správa katastra návrh zamietne.
4. Dohoda o výkone práv a povinností z vecného bremena – stručná zákonná úprava vecných bremien neobsahuje žiadnu špecifickú reguláciu výkonu práv a povinností vyplývajúcich z vecného bremena. Z tohto dôvodu by to malo byť v záujme strán, predovšetkým povinného z vecného bremena, aby si dohodli spôsob, akým bude oprávnený z vecného bremena vykonávať svoje práva a povinnosti. Osobitne to platí, ak na základe vecného bremena dochádza k užívaniu stavby. V prípade práva doživotného bývania je tak možno dohodnúť aj v zmluve o zriadení vecného bremena rovnaké pravidlá ako v prípade nájomnej zmluvy. V prípade práva prechodu a prejazdu cez pozemok po cestnej komunikácii alebo v prípade vecného bremena spočívajúceho v práve stavby tiež možno na základe obligačných ustanovení dohodnúť s oprávneným z vecného bremena konkrétne obmedzenia. Ide pritom o striktne obligačné záväzky, ktorými môžu strany na seba prevziať akýkoľvek rozsah práv a povinností, na ktorom sa dohodnú.
Zriadenie vecných bremien a výstavba nehnuteľností
Častým prípadom zmlúv o zriadení vecného bremena sú vecné bremená pri výstavbe nehnuteľností. Tieto vecné bremená vykazujú viacero špecifík, v dôsledku ktorých je pri nich účelné uzavretie zmlúv o budúcich zmluvách o zriadení vecného bremena a až následne je možné uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena.
V súlade s § 139 ods. 1 Stavebného zákona zakladá vecné bremeno alebo zmluva o budúcej zmluve o zriadení vecného bremena tzv. iné právo k pozemku a stavbe. Týmto právom možno preukázať oprávnenie na vydanie povolenia na umiestnenie stavby (§ 38 SZ, v tejto fáze však postačuje aj súhlas vlastníka s umiestnením stavby) resp. na vydanie staveného povolenia podľa § 58 ods. 2 SZ. V súlade s § 139 ods. 1 písm. a) SZ sa rozumie iným právom dohoda o budúcej zmluve o vecnom bremene, z ktorej vyplýva právo uskutočniť stavbu alebo jej zmenu alebo v súlade s § 139 ods. 1 písm. b) SZ právo spojené s pozemkom alebo stavbou. Z nich vyplýva, že v prípade prvej alternatívy môže ísť potenciálne aj právo stavby zriadené in personam. Táto (nedokonalá) úprava súvisí s § 135c ods. 1 OZ, pretože nepochybne ide o zriadenie stavby so súhlasom vlastníka. V prípade existencie takejto zmluvy o budúcej zmluve o zriadení vecného bremena stavebník dostatočne preukáže, že má právo na zriadenie stavby na pozemku. V takom prípade je vylúčené, aby súd rozhodol o odstránení stavby. Ak to strany v čase založenia takéhoto iného práva k stavbe nepredvídali, súd je oprávnený postupovať podľa § 135c ods. 3 OZ a za náhradu kedykoľvek po vzniku stavby zriadiť vecné bremeno, ktoré je nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe. V konkrétnom prípade už pôjde o vecné bremeno in rem a bude spojené s výkonom vlastníckeho práva k stavbe. Vecné bremeno bude spočívať v tom, že vlastník pozemku je povinný strpieť umiestnenie stavby na svojom pozemku, vykonávanie jej zmien a úprav, a ak to bude potrebné, aj právo na prístup ku stavbe.
Ak bude zmluva o budúcej zmluve o zriadení vecného bremena uzavretá za účelom výkonu vlastníckeho práva k stavbe, teda pôjde o zmluvu o zriadení vecného bremena in rem, zmluvu o zriadení vecného bremena bude možné uzavrieť (a vecné bremeno evidovať v katastri nehnuteľností) až po vzniku stavby (teda po jej výstavbe, kolaudácii a evidencii stavby v katastri nehnuteľností). Dovtedy bude musieť vecné bremeno spočívať „iba“ vo forme zmluvy o budúcej zmluve. Keďže zmluva o budúcej zmluve neupravuje napríklad spôsob výkonu práv pri výstavbe, zmluvné strany si spolu s uzavretím zmluvy o budúcej zmluve o zriadení vecného bremena zriadia dočasne vecné bremeno in personam spočívajúce v práve stavby (právo umiestniť na cudzom pozemku stavbu a stavenisko a právo vstupu, prechodu a prejazdu cez cudzí pozemok na miesto stavby) alebo uzatvoria nájomnú zmluvu upravujúcu práva strán počas výstavby. Rozdiel medzi nájomnou zmluvou a zmluvou o zriadení vecného bremena in personam pritom spočíva predovšetkým v tom, že nájomná zmluva je účinná dňom jej uzavretia a možno ju bez ďalšieho ukončiť k určitému dňu. V prípade vecného bremena in personam sa na jeho vecno-právne účinky vyžaduje vklad do katastra nehnuteľností a aj jeho skončenie a zánik budú viazané na úkony smerujúce k jeho výmazu z katastra nehnuteľností. Pri vymedzení rozsahu vecného bremena spojeného s výkonom vlastníckeho práva k stavbe, je potrebné zohľadniť všetky oprávnenia vlastníka v zmysle § 123 OZ (právo vec držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním). Vecné bremeno by teda malo zahŕňať právo umiestniť stavbu na pozemku a následne stavbu užívať a vykonávať na nej údržbu, opravy a úpravy, právo vstupu, vjazdu, prechodu a prejazdu peši, motorovými a nemotorovými vozidlami a stavebnými mechanizmami (v rozsahu nevyhnutnom pre výkon práv zodpovedajúcich vecnému bremenu) za účelom zriadenia, užívania, údržby, opráv a úpravy stavby. V prípade vecného bremena in rem budú tieto práva spojené s vlastníctvom konkrétnej nehnuteľnosti, pričom vecné bremeno môže byť späté s vlastníctvom stavby alebo aj s vlastníctvom pozemku (napr. budúci vlastník stavby je vlastníkom niektorého z pozemkov využívaných pri výstavbe).
Už zo základného prehľadu postupu pri uzatváraní vecných bremien sme prezentovali vybrané problémy zmlúv o zriadení vecného bremena a odporúčania pri ich uzatváraní. Napriek tomu, že sme si vedomí toho, že problémov alebo osobitných situácií pri zmluvách o zriadení vecných bremien je viac, publikačné výstupy zameriavajúce sa na túto tému sa takmer nevyskytujú. Veríme, že týmto príspevkom prispejeme nielen k praktickému sumáru identifikovaných problémov, ale zároveň inšpirujeme ďalších autorov k podrobnejšiemu rozboru tejto zaujímavej a v praxi často využívanej problematiky.
RESUMÉ
Praktické aspekty zmlúv o zriadení vecného bremena
Predmetom príspevku sú vybrané praktické aspekty zmlúv o zriadení vecných bremien, ktoré sú v právnej praxi častým právnym úkonom. Príspevok sa zameriava na zmluvné riešenie hlavných nedostatkov tohto inštitútu – minimalistickej právnej úpravy a faktickej nezrušiteľnosti vecného bremena ex lege. Príspevok prináša analýzu na ne nadväzujúcich aplikačných problémov a zhrnutie vývoja katastrálnej praxe. V závere sa zameriava na špecifické problémy vecných bremien zriaďovaných pri výstavbe nehnuteľností.
SUMMARY
Practical Aspects of Contracts on the Establishment of Easements
The subject matter of the article are selected practical aspects of contracts on the establishment of easements, which are a frequent legal act in legal practice. It focuses on the contractual solution to the main deficiencies of this institute – minimalist legal regulation and the factual non-cancellability of the easement ex lege. The article provides an analysis of related application problems and a summary of the development of cadastral practice. In conclusion, it focuses on the specific problems of easement established during the construction of buildings.
ZUSAMMENFASSUNG
Praktische Aspekte der Verträge zur Errichtung einer dinglichen Last
Der Gegenstand des Beitrags sind ausgewählte Gesichtspunkte der Verträge über die Errichtung von Dienstbarkeiten, die in der Rechtspraxis ein häufiges Rechtsgeschäft sind. Der Beitrag konzentriert sich auf vertragliche Lösung von wesentlichen Mangeln dieses Instrumentes – der minimalistischen Rechtsregelung und der faktischen Unaufhebbarkeit einer dinglichen Last ex lege. Der Beitrag kommt mit der Analyse der auf diese anknüpfenden Anwendungsschwierigkeiten und mit der Zusammenfassung der Entwicklung in der katastralen Praxis. Zum Schluss richtet sich der Beitrag auf spezifische Probleme bei den Dienstbarkeiten, die beim Aufbau von Immobilien errichtet werden.
[1] Aj v minulosti sa rozlišovali vecné bremená súkromné a verejné. Súkromno-právne prechádzali na vlastníka nehnuteľnosti iba ak boli zapísané v pozemkovej knihe, verejno-právne trvali bez ohľadu na zápis, keďže mali iba deklaratórnu podobu. K tomu pozri Sedláček J.: Vlastnické právo. Praha: Wolters Kluwer, 2012, str. 359 a 360.
[2] Písomná forma je zachovaná aj v prípade prísnejšej než zákonom vyžadovanej formy – teda ak je zmluva o zriadení vecného bremena uzavretá vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom.
[3] Ak zmluvu uzatvára splnomocnenec, musí byť úradne osvedčený aj podpis splnomocniteľa na plnomocenstve
[4] Za moment vkladu sa pritom považuje deň vydania rozhodnutia, nie až samotný zápis do katastra nehnuteľností. K tomu pozri Fečík, M., Jakubáč, R. Katastrálny zákon. Komentár. 1. vydanie. Bratislava : C. H. Beck, 2021, s. 330 a 331, 333, 335.
[5] Števček M., Dulak A., Bajánková J., Fečík M., Sedlačko F., Tomašovič M. a kol: Občiansky zákonník I. § 1 – 450. 2. vydanie. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 1385
[6] Rozsudok NSS SR zo dňa 24. 2. 2022, sp. zn. 2Sžrk/5/2020
[7] Povinnou nehnuteľnosťou býva spravidla definovaná nehnuteľnosť, na ktorej je umiestnené vecné bremeno. Oprávnenou nehnuteľnosťou sa v prípade vecného bremena in rem rozumie nehnuteľnosť, v prospech ktorej je vecné bremeno zriadené, pričom nejde o zákonom definovaný pojem. V nadväznosti na úpravu vecných bremien v českom Občianskom zákonníku č. 89/2012 Sb. sa začína v niektorých publikáciách aj súdnych rozhodnutiach oprávnená nehnuteľnosť označovať aj ako „panujúca nehnuteľnosť“, čo však nemá oporu v aktuálnej právnej úprave ani v doterajšej zmluvnej alebo katastrálnej praxi.
[8] Katastrálny bulletin č. 5/2002, odpoveď č. 46/2002
[9] Rozhodnutie Najvyšššieho súdu SR z 13. mája 2010, sp. zn. 8Sžo/98/2010
[10] Števček M., Dulak A., Bajánková J., Fečík M., Sedlačko F., Tomašovič M. a kol: Občiansky zákonník I. § 1 – 450. 2. vydanie. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 1385
[11] Katastrálny bulletin, č. 1/2009, odpoveď č. 8
[12] K tomu aj odpoveď v Katastrálnom bulletine č. 1/2015, č. 24 a rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 10 Sžr 25/2010.
[13] Katastrálny bulletin, č. 3/2013, odpoveď č. 76
[14] Katastrálny bulletin, odpoveď č. 8/2020
[15] Katastrálny bulletin č. 4/2003, odpoveď č. 9
[16] Katastrálny bulletin č. 2/2011, odpoveď č. 22
[17] Števček M., Dulak A., Bajánková J., Fečík M., Sedlačko F., Tomašovič M. a kol: Občiansky zákonník I. § 1 – 450. 2. vydanie. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 1384
[18] Števček M., Dulak A., Bajánková J., Fečík M., Sedlačko F., Tomašovič M. a kol: Občiansky zákonník I. § 1 – 450. 2. vydanie. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 1384, Fečík, M., Jakubáč, R. Katastrálny zákon. Komentár. 1. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2021, s. 72
[19] Fečík, M., Jakubáč, R. Katastrálny zákon. Komentár. 1. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2021, s. 343.
[20] Záložca by však mal zohľadniť, že môže byť obmedzený pri vykonaní tohto úkonu zmluvou o zriadení vecného bremena.
[21] Katastrálny bulletin, odpoveď č. 3/2020
[22] Katastrálny bulletin č. 2/2014, odpoveď č. 44
[23] Najvyšší súd ČR, sp. zn. 30 Cdo 1549/2000 alebo Najvyšší súd ČR, sp. zn. 25 Cdo 1569/2001:
[24] Najvyšší súd ČR, sp. zn. 28 Cdo 1316/2001
[25] k tomu pozri Števček M., Dulak A., Bajánková J., Fečík M., Sedlačko F., Tomašovič M. a kol: Občiansky zákonník I. § 1 – 450. 2. vydanie. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 333, 334
[26] Fečík, M., Jakubáč, R. Katastrálny zákon. Komentár. 1. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2021, s. 71
[27] Fečík, M., Jakubáč, R. Katastrálny zákon. Komentár. 1. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2021, s. 70
[28] Števček M., Dulak A., Bajánková J., Fečík M., Sedlačko F., Tomašovič M. a kol: Občiansky zákonník I. § 1 – 450. 2. vydanie. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 1384