JUDr. Filip Šmeringai je absolvent Právnickej fakulty Univerzity Komenského v Bratislave. Počas základného vzdelania absolvoval aj zahraničné štúdium na Univerzite Martina Luthera v Halle-Wittenberg v Spolkovej republike Nemecko, kde pôsobil aj ako právny asistent na katedre občianskeho, obchodného a hospodárskeho práva. V súčasnosti pracuje ako advokátsky koncipient.
Máloktorá z tém slovenskej civilistiky rezonuje v súčasnom odbornom diskurze viac než problematika dobromyseľného nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci. Súčasný vývoj v rozhodovacej činnosti slovenských súdnych autorít však nasvedčuje skutočnosti, že princíp nemo plus iuris je naďalej aktuálny, v dôsledku čoho musí ochrana dobrej viery nadobúdateľa ustúpiť ochrane vlastníckeho práva vlastníka. Zatiaľ čo tento prístup stanovuje jasné kritéria na riešenie tohto právneho problému v budúcnosti, nerieši už (mnohokrát) tvrdé dopady tohto prístupu pre dobromyseľného nadobúdateľa. Uvedené sa týka osobitne postavenia kupujúceho pri kúpe nehnuteľnosti. Ambíciou predloženého príspevku je preto formulovanie niektorých záverov, ktoré vyplývajú pre právnu prax vzhľadom na „staronový“ stav riešenia tohto problému s osobitným akcentom na význam prevencie zo strany kupujúceho pri kúpe nehnuteľnosti.
Úvod
Kúpa nehnuteľnosti patrí v dnešných spoločenských pomeroch medzi jedno z najdôležitejších životných rozhodnutí jednotlivca alebo rodiny.[1] Rozhodnutie kúpy nehnuteľnosti je pritom spájané nielen s ekonomickými faktormi, ale aj sociálnymi a emocionálnymi, keďže kúpou nehnuteľnosti začína jednotlivec, resp. rodina budovať aj svoj domov. Súhra týchto faktorov vo výraznej miere ovplyvňuje osobnostný rozvoj človeka ako aj jeho integráciu do spoločnosti. Odhliadnuc aj od esenciálnych potrieb jednotlivca, resp. rodiny predstavuje investícia do nehnuteľnosti naďalej vhodný spôsob, akým môže investujúci zhodnotiť svoje kapitál, zvlášť v období inflácie, ktorej sme v súčasnosti svedkami. Ani v týchto prípadoch však nemôžeme uberať na závažnosti rozhodnutia investujúcej osoby, ktorá má za cieľ zhodnotiť svoje financie.
Závažnosti rozhodnutia kúpy nehnuteľnosti by v tomto kontexte po správnosti mala zodpovedať aj náležitá opatrnosť zo strany kupujúceho. Popri samotnej prevencii by právny poriadok mal taktiež dopomôcť pozícii starostlivého kupujúceho aj osobitnými ochrannými mechanizmami. Jeden z týchto mechanizmov predstavuje aj ochrana dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnej veci, ktorá je štandardným predmetom občianskoprávnych úprav naprieč celou Európou.[2]
Tieto úvahy nás privádzajú (zas a opäť) k otázke právnej relevancii princípu nemo plus iuris v systematike slovenského občianskeho práva. Súčasný vývoj v rozhodovacej činnosti súdov nasvedčuje tomu, že avantúra Ústavného súdu SR bola iba krátkym odklonením sa zo zaužívaného štandardu, čomu nasviedča najmä vydanie uznesenia Veľkého senátu NS SR[3] ako aj ďalší vývoj rozhodovacej činnosti ÚS SR.[4]
Predložený príspevok nemá však vo svojej podstate ambíciu argumentovať, prečo súčasná právna úprava neposkytuje ochranu dobromyseľnému nadobúdateľovi, keďže táto problematika je právnickej obci dostatočne známa. Príspevok sa viac zameriava na zostávajúci ochranný mechanizmus pre kupujúceho, ktorý je v zmysle vyššie uvedeného prevencia ešte v čase pred uzavretím kúpnej zmluvy.
Autor poukazuje v tejto súvislosti na koncept tzv. investigatívnej povinnosti kupujúceho (nem. „Nachforschungsobliegenheit“ alebo „Erkundigungsobliegenheit“), teda istého sumáru preventívnych krokov, ktorými kupujúci preskúmava existenciu oprávnenia predávajúceho. Cieľom príspevku je predovšetkým analyzovanie existencie a právnej povahy tejto povinnosti v súčasnej občianskoprávnej úprave vo vzťahu k nehnuteľnosti a akým spôsobom sa líši právna povaha tejto povinnosti v porovnaní s hnuteľnými vecami.
Pri analýze tejto povinnosti treba vychádzať z podobnej štruktúry ako pri analýze právneho režimu hnuteľných vecí, ktorý formuloval autor v inom príspevku. [5] Autor sa preto v prvej časti príspevku zameria na právne aspekty predaja nehnuteľnosti v občianskoprávnom a obchodnoprávnom režime. Na tieto úvahy nadviaže následne analýza objektívnych faktorov, teda právnej povahy zápisu v katastri nehnuteľností a doktríny „ochrany skutočnosti“ akcentovanej slovenskými súdmi. V záverečnej časti autor zhodnotí, v akej forme sa v súčasnosti vyskytuje investigatívna povinnosť kupujúceho a aké sú jej prejavy. Uvedené závery autor prezentuje aj vzhľadom na niektoré historické súvislosti a v rámci právnej komparatistiky.
Občianskoprávny vs. obchodnoprávny režim predaja nehnuteľnosti
Dualizmus úpravy kúpnej zmluvy v systematike slovenského súkromného práva neprináša so sebou rovnaké závery, k akým sme mohli dospieť pri analýze právneho režimu predaja hnuteľných vecí a súvisiacej možnosti dobromyseľného nadobudnutia vlastníckeho práva.[6] Tento záver je dôsledkom troch faktorov.
Prvý z nich vyplýva zo skutočnosti, že v znení zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník (ďalej ako „OBZ“) nenachádzame všeobecnú úpravu pravidiel vo vzťahu k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľným veciam.[7] Tieto sú výlučným spôsobom obsiahnuté v § 126 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej ako „OZ“), ktorý odkazuje na aplikáciu osobitného predpisu, ktorým je zákon č. 162/1995 Z. z. katastrálny zákon (ďalej ako „KZ“).
Druhý faktor spočíva v reštriktívnom vymedzení objektu kúpnej zmluvy v znení OBZ. V zmysle § 409 a nasl. OBZ sú predmetom kúpnej zmluvy výlučne hnuteľné veci (tovar), čím sú z kategórie aplikácie týchto ustanovení vylúčené nielen veci nehnuteľné, ale aj iné predmety právnych vzťahov. Uvedené je expressis verbis potvrdené aj v znení § 446 OBZ, ktorý upravuje pravidlá o nadobudnutí vlastníckeho práva výlučne k tovaru.[8] V porovnaní s obchodnoprávnou úpravou definuje občianskoprávna úprava kúpnej zmluvy v § 588 a nasl. ako objekt záväzku „predmet kúpy“, teda všeobecne. Kúpa nehnuteľnej veci v obchodnoprávnych vzťahoch patrí vplyvom tejto zákonnej konštelácie k tzv. kombinovaným (zmiešaným) obchodnoprávnym vzťahom v zmysle § 261 ods. 9 OBZ.
Posledný faktor predstavuje reštriktívny výklad ustanovení o kúpnej zmluve v znení OBZ. Skutočnosť, že § 446 OBZ nie je aplikovateľný na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci, je ustálený najmä v rozhodovacej činnosti českých súdov.[9] Pod právnu definíciu tovaru nespadá v rozhodovacej činnosti českých súdov ani prípadné uplatnenie týchto pravidiel na dobromyseľné nadobudnutie majiteľského práva k obchodnému podielu.[10]
Napriek tomu, že všetky predpoklady hovoria o vylúčení možnosti nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnej veci od neoprávnenej osoby na základe § 446 OBZ, predsa je nevyhnutné zaoberať sa osobitným prípadom. Ide o prípad zmluvy o predaji podniku v zmysle § 476 nasl. OBZ.[11] Predmetom kúpy v zmysle tohto paragrafu je podnik ako hromadná vec,[12] čoho súčasťou môžu byť aj nehnuteľné veci. Základným argumentom pre rozšírenie uplatnenia pravidiel z hnuteľných vecí aj na nehnuteľné veci predstavuje v tomto kontexte interpretačné pravidlo obsiahnuté v § 483 ods. 3 OBZ.
Tento paragraf ustanovuje nasledovné: “Vlastnícke právo k veciam, ktoré sú zahrnuté do predaja, prechádza z predávajúceho na kupujúceho účinnosťou zmluvy. Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam prechádza vkladom do katastra nehnuteľností. Ustanovenia § 444 až 446 platia obdobne.“
Na prvý pohľad je zrejmé, že prvá a druhá veta tohto paragrafu upravujú osobitné pravidlá vo vzťahu k momentu prevodu vlastníckeho práva k jednotlivým zložkám podniku. Inak povedané, ide o vymedzenie vzájomného súvisu obligačných a vecnoprávnych účinkov zmluvy o predaji podniku, pričom v prípade hnuteľných vecí by išlo pri tomto zmluvnom type o princíp konsenzu. Vo svojej podstate by teda mala prvá veta iba signalizovať odklon od princípu kauzálnej tradície v zmysle občianskoprávnej a obchodnoprávnej (všeobecnej) úpravy tejto problematiky pri kúpnej zmluve. Nadobudnutie vlastníckeho práva je v prípade nehnuteľnosti – rovnako ako pri občianskoprávnej úprave – viazané na vklad do katastra nehnuteľností.
Zatiaľ čo prvá a druhá veta nie je zdrojom kontroverzií, osobitnú pozornosť treba venovať tretej vete ustanovenia, ktorej interpretáciou môžeme dospieť k dvom záverom:
Prvý vníma túto vetu izolovane a reštriktívne. Skutočnosť, že § 446 OBZ má platiť obdobne aj v prípade zmluvy o predaji podniku len ustanovuje možnosť pre kupujúceho podniku nadobudnúť vlastnícke právo k hnuteľným veciam patriacim do podniku v dobrej viere. Tomuto interpretačnému záveru prisviedča najmä fakt, že prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci – či už v občianskoprávnom alebo obchodnoprávnom vzťahu – je spájaný s intabuláciou v zmysle KZ. Obchodnoprávna úprava tým sama sebou nie je spôsobilá poskytnúť ochranu dobromyseľnému nadobúdateľovi, ak mu túto ochranu negarantuje katastrálny zákon ako verejnoprávny predpis.
K inému interpretačnému záveru môžeme dospieť, pokiaľ tretiu vetu predmetného paragrafu interpretujeme extenzívne do takej miery, že by sa právny režim § 446 OBZ mal vzťahovať na oba prípady v zmysle prvej a druhej vety tohto ustanovenia. Ak by preto mal platiť § 446 OBZ obdobne aj pre prípad nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci, zmluva o predaji podniku predstavuje vskutku právny titul, na základe ktorého je možné nadobudnúť nehnuteľnú vec v dobrej viere od neoprávnenej osoby. Tento interpretačný záver posilňuje fakt, že zákon hovorí výslovne o prechode vlastníckeho práva miesto prevodu vlastníckeho práva.[13]
Reštriktívnu interpretáciu § 483 ods. 3 veta 3 OBZ (prvý záver) môžeme badať najmä v rozhodovacej činnosti českých súdov. Do pozornosti čitateľa je potrebné dať predovšetkým rozsudok NS ČR zo dňa 21.02.2007 pod sp. zn. 32 Odo 792/2004, v ktorom NS ČR potvrdil právny názor odvolacieho súdu, že predmetný paragraf neumožňuje nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti v dobrej viere ani v prípade zmluvy o predaji podniku, pretože nadobudnutie vlastníckeho práva je zásadne späté s vkladom do katastra nehnuteľností.[14]
Druhý interpretačný záver je bližší rozhodovacej činnosti slovenských súdov. Poukázať možno najmä na rozsudok Krajského súdu v Bratislave zo dňa 23. 08. 2016 pod sp. zn. 14Co/666/2016, v zmysle ktorého súd uplatnil režim § 446 OBZ aj na nehnuteľné veci a potvrdil nadobudnutie nehnuteľnej veci (tvoriacej súčasť podniku) v dobrej viere.[15] Prípustnosť dobromyseľného nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci v režime § 446 OBZ indikujú aj ďalšie rozhodnutia, i keď nie všetky dospeli pri tejto argumentácii k záveru, že nadobúdateľ bol dobromyseľný.[16] Najaktuálnejšie ide o rozsudok Krajského súdu v Bratislave zo dňa 26. 10. 2021 pod sp. zn. 14Co/232/2018.[17]
Aj tieto závery slovenských súdov nasvedčujú záveru, že v systematike slovenského súkromného práva existuje zmluvný titul, pri ktorom môže kupujúci ako nadobúdateľ nadobudnúť vlastnícke práva k nehnuteľnej veci v dobrej viere. S odhliadnutím na tento špecifický prípad nepredstavuje obchodnoprávny režim vrátane jeho voľby v kúpnej zmluve všeobecný predpoklad pre možnosť nadobudnutia vlastníckeho právo k nehnuteľnej veci v dobrej viere.
Právna povaha zápisu vlastníka v katastri nehnuteľností a ochrana skutočného stavu
Medzi základné charakteristické črty vecných práv patrí ich publicita. Práve tento aspekt vecných práv predstavuje jeden z rozdielov vo vzťahu k obligáciám ako v zásade súkromným (diskrétnym) právnym skutočnostiam.[18] Uvedený rozdiel je najviac badateľný práve pri zmluvnom nadobúdaní vlastníckeho práva, ktorý vychádza v prípade slovenskej občianskoprávnej úpravy z princípu kauzálnej tradície. V zmysle tohto princípu je pre účinný prevod vlastníckeho práva potrebná existencia právneho dôvodu (lat. „titulus“) a spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva (lat. „modus“). Na súkromné účely vyhotovený titulus a verejnosti adresovaný modus tvoria v tejto konštelácii jednotu, pričom jeden bez druhého nemôže viesť k účinnému prevodu vlastníckeho práva.[19]
Zatiaľ čo štandardné pravidlá prevodu vlastníckeho práva kontroverzie nevzbudzujú, súčasné debaty v slovenskej právnej spisbe sa venujú téme, akú právnu relevanciu má modus v prípade, ak dodatočne vyjde najavo, že k vzniku právneho dôvodu nikdy nedošlo (najmä z dôvodu absolútnej neplatnosti právneho úkonu).
Tieto úvahy nás prirodzeným spôsobom privádzajú k polemike o právnej povahe zápisu osoby v katastri nehnuteľností ako vlastníka nehnuteľnosti a možnosti tretej osoby (kupujúceho) nadobudnúť vlastnícke právo v dobrej viere, ak vyjde najavo, že zapísaný prevodca (predávajúci) nebol k prevodu oprávnený. Právne účinky takéhoto zápisu sa týkajú už mnohokrát diskutovanej úpravy princípu materiálnej publicity katastra nehnuteľností v právnom poriadku SR.[20] Argumenty, prečo súčasná úprava neposkytuje dostatočnú ochranu dobromyseľnému kupujúcemu sú právnickej obci už dostatočne známe. Dôkladným spôsobom rozanalyzoval túto problematiku aj Veľký senát obchodnoprávneho kolégia NR SR vo svojom poslednom uznesení.[21] Hoci právne posúdenie danej problematiky slovenskými súdmi zodpovedá zmyslu a účelu existujúcej úpravy, z diskusii o tejto právnej úprave sa mierne vytráca jej historický kontext a ideový zdroj.
Stav de lege lata a doktrína slovenských súdov o bezvýhradnej ochrane skutočného stavu pred stavom evidovaným[22], teda učenie, že modus bez existencie právneho dôvodu na seba neviaže právne účinky, nachádza podľa názoru autora svoje ideové korene ešte v zákone č. 141/1950 Zb. Občiansky zákonník (ďalej ako „OZ z roku 1950“).[23] Prijatím novej občianskoprávnej úpravy došlo vo vtedajšej ČSR k uzákoneniu princípu konsenzu pri otázke prevodu vlastníckeho práva k individuálne určeným veciam a to aj v prípade nehnuteľných vecí (§ 111 OZ z roku 1950). Translačné účinky prevodu vlastníckeho práva mala v zmysle tohto princípu už len samotná existencia zmluvy; zápis nadobúdateľa do pozemkovej knihy (modus) nebol potrebný. Táto úprava pritom nadväzovala na povojnovú legislatívu týkajúcu sa revízie prvej pozemkovej reformy, znárodňovania veľkých podnikov a konfiškácii majetku národnostných menšín v Československu, na základe ktorých došlo k výrazným majetkovým presunom, čím sa evidovaný stav vo výraznej miere rozišiel od stavu skutočného.[24]
Právne argumenty tohto nového prístupu nahrádzali však viac argumenty „praktické“,[25] keďže nová úprava musela sekundovať novým zámerom totalitného režimu. Dvojfázové nadobúdania vlastníckeho práva predstavovalo v tomto zmysle iba formálnu obštrukciu pri plánovanej kolektivizácii pôdy. Pre komunistický režim predstavoval taktiež v tomto kontexte dôležitejšiu skutočnosť, kto nehnuteľnosť užíva než kto je jej zapísaným vlastníkom. V prípade pozemkov išlo najmä o skutočnosť, kto hospodári resp. bude hospodáriť na pozemku. Na tomto ideovom základe bola neskôr v roku 1956 založená aj tzv. Jednotná evidencia pôdy.[26]
Podstatným však aj pre súčasnosť je, že revolučná úprava odstránila akúkoľvek relevanciu pozemkovo knižného zápisu (modus) a tým aj ochranu dobromyseľného nadobúdateľa. Uvedené sa dialo tiež ruka v ruke s opustením po stáročia platnej superficiálnej zásady, čím došlo k vytvoreniu stavu entropie v pozemkových vlastníckych vzťahoch.
Výraznejšiu zmenu v náhľade na modus a jeho právnu relevanciu neprinieslo ani prijatie v súčasnosti platného Občianskeho zákonníku, ktorý sa síce vrátil k princípu kauzálnej tradície, no v prípade nehnuteľných vecí nemal zápis do evidencie nehnuteľností konštitutívny lež deklaratórny charakter.[27] Princíp intabulácie priniesol do právneho poriadku SR až v súčasnosti platný katastrálny zákon; historicky osvedčený princíp materiálnej publicity katastra nehnuteľností bol však nahradený princípom hodnovernosti katastra nehnuteľností v zmysle § 70 KZ, ktorý nechráni dobromyseľné osoby.
Aj s odhliadnutím na historický rozmer tejto problematiky vykazuje bezhraničná ochrana skutočného stavu naďalej svoje negatíva aj v súčasnosti, keďže je – spolu s absenciou superficiálnej zásady – zdrojom veľkej miery právnej neistoty pri obchodovaní s nehnuteľnosťami.[28]
Kupujúci nehnuteľnosti je v tomto režime zaťažený aj skutočnosťami, o ktorých by sa za štandardných okolností nemohol dozvedieť, pričom nedbanlivosť vlastníka v tejto záležitosti nezohráva úlohu. Pravda, riešenie tejto otázky by nepriniesol ani opačný režim, ktorý by jednostranne honoroval evidovaný stav a pozíciu nedbanlivostného kupujúceho, ako je tomu napr. v nemeckom práve.[29] Riešenie by mohla predstavovať podľa názoru autora istá syntéza týchto prístupov, akú ustanovil napr. rakúsky, český alebo poľský zákonodarca.[30]
Hľadanie istého ekvilibra medzi ochranou skutočného a evidovaného stavu je však prioritnou úlohou zákonodarcu. Pre praktizujúcich právnikov zohráva v súčasnosti dôležitejšiu úlohu, aké dôsledky so sebou prináša judikovaná ochrana skutočného stavu.
V zásade možno konštatovať, že právny režim de lege lata a súvisiaca rozhodovacia činnosť slovenských súdnych autorít kladie zvýšený dôraz na potrebu predzmluvnej prevencie zo strany nadobúdateľa vlastníckeho práva (kupujúceho). Prevencia zároveň musí smerovať nielen k skúmaniu stavu evidovaného, ale aj skutočného. Inými slovami povedané: čím nižšiu právnu relevanciu pripisujeme evidovanému stavu, tým dôležitejšie je venovať pozornosť aj stavu skutočnému. Rozsah takejto (predzmluvnej) prevencie sa týka práve investigatívnej povinnosti kupujúceho.
Právny režim investigatívnej povinnosti pri kúpe nehnuteľnosti
Doterajšie zistenia ukazujú, že ani občianskoprávny ani obchodnoprávny režim kúpnej zmluvy (s výnimkou zmluvy o predaji podniku) nevytvárajú predpoklady pre dobromyseľné nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci. Rovnako môžeme konštatovať, že súčasná katastrálna úprava nepripisuje zápisu v katastri nehnuteľností právne účinky (v prípade počiatočnej absencii právneho dôvodu) a tým chráni výlučne skutočný stav. V kontexte týchto zistení zostáva posúdiť, v akej forme existuje v slovenskom súkromnom práve tzv. investigatívna, resp. vyšetrovacia povinnosť kupujúceho, teda sumár preventívnych krokov pri skúmaní oprávnenia predávajúceho. Na úvod tejto analýzy je potrebné poukázať na dva štrukturálne odlišné druhy právnych povinností pri zákonnej úprave kúpnej zmluvy.
Prvý druh týchto povinností predstavujú esenciálne povinnosti, ktoré zakladajú pre druhú stranu nárok na plnenie. Ak k plneniu nedôjde dobrovoľne, môže byť súdne vymáhané vrátane náhrady škody, ktorá zmluvnej strane v dôsledku neplnenia vznikla. Ako príklad môžeme uviesť nárok predávajúceho na zaplatenie kúpnej ceny v zmysle § 409 ods. 1 OBZ.
Pri pohľade na platné úpravy kúpnej zmluvy však vieme identifikovať aj také povinnosti, ktoré nárok na plnenie pre druhú stranu nezakladajú. Neplnenie týchto povinností navyše ani nemôžu viesť k uplatneniu náhrady škody pre druhú zmluvnú stranu. V germánskom právnom priestore bývajú tieto povinnosti označované ako povinnosti nižšieho druhu popr. kvázipovinnosti (v nem. právnej terminógii „Obliegenheit).[31] Aj keď zákon vylučuje pri takýchto povinnostiach ich žalovateľnosť druhou stranou, plnenie týchto kvázipovinností je vo výlučnom záujme kupujúceho, keďže ich nesplnením môže dôjsť k vzniku škody na jeho strane. Odborná literatúra uvádza ako príklad takejto povinnosti povinnosť kupujúceho prezrieť predmet predaja a reklamovať prípadné vady dodanej veci.[32] V slovenskom práve spĺňa tieto parametre napr. § 427 ods. 1 v spojitosti s ods. 3 OBZ.
Identifikácia a reklamácia vád je v tomto zmysle povinnosťou výlučne kupujúceho, pričom predávajúcemu vo vzťahu k nej nevzniká nárok na plnenie ani prípadný nárok na náhradu škody. Nesplnením tejto povinnosti dochádza jedine k zhoršeniu právneho postavenia kupujúceho pro futuro.[33]
Podobne ako identifikácia faktických vád, aj identifikácia právnej vady veci je predmetom právnych (kvázi)povinností zo strany kupujúceho. Existencia tejto povinnosti je v zahraničných úpravách výsledkom sudcovského dotvárania práva pri posudzovaní dobromyseľnosti nadobúdateľa vlastníckeho práva, Právna veda však vychádza aj z názoru, že tento postup môže vyplývať z princípu prevencie škody popr. z princípu dobrých mravov.[34] Pre prípad Slovenskej republiky môže byť príznačná pre túto kvázipovinnosť najmä prevenčná zodpovednosť v zmysle § 415 OZ a celkovo princíp prevencie prežarujúci celé slovenské občianske právo.[35] Iná situácia nastáva v prípade predaja hnuteľných vecí v obchodnoprávnom režime, kde táto povinnosť môže vyplývať priamo z § 446 OBZ, keďže v tomto prípade je investigatívna povinnosť skúmaná v rámci posudzovania dobromyseľnosti.[36]
Náležitú due dilligence pri kúpe nehnuteľnosti akcentujú najmä súdy tých krajín, ktoré vychádzajú z prednosti ochrany evidovaného stavu za súčasného priznania právnej ochrany skutočného stavu v niektorých prípadoch.[37] Investigatívna povinnosť kupujúceho vyplýva v týchto pomeroch z právnych ustanovení týkajúcich sa ochrany dobromyseľnosti nadobúdateľa vzhľadom na evidovaný stav.
V rozhodovacej činnosti NS ČR bol napr. formulovaný názor, že bežná (obvyklá) opatrnosť zmluvnej strany pri nadobúdaní vecného práva zásadne nezahrňuje aj povinnosť učiniť aktívne kroky (šetrenie) smerujúc k tomu, aby sa zmluvná strana uistila, že zapísaný stav je v súlade so skutočným stavom, no uvedené neplatí, ak existujú objektívne okolnosti vzbudzujúce pochybnosti o súlade medzi zapísaným a skutočným stavom.[38] K rovnakému záveru prichádza aj poľský SN, keď deklaruje, že kupujúci nemôže byť vystavený povinnosti skúmať skutočný stav vlastníckych vzťahov nehnuteľnosti, no uvedené sa nevzťahuje na prípad, ak by sa v rámci riadnej starostlivosti – ktorú by bolo možné od osoby v rovnakom postavení očakávať – mohol dozvedieť o rozpore evidovaného a skutočného stavu.[39] Rakúsky OGH vychádza taktiež z názoru, že požiadavky na investigatívnu aktivitu kupujúceho nemôžu byť zbytočne exponované inak by pozemková kniha strácala na svojom význame.[40] Princíp materiálnej publicity však nechráni kupujúceho, ktorý by pri patričnej starostlivosti (nem. „gehörige Sorgfalt“) mohol rozpoznať nesúlad stavu pozemkovej knihy so skutočným právnym stavom.[41]
Pri analýze tejto právnej povinnosti v podmienkach SR môžeme nadviazať najmä na rozhodovaciu činnosť slovenských súdov pri posudzovaní dobromyseľnosti nadobúdateľa. Už v uznesení NS SR zo dňa 27. 02. 2013 pod sp. zn. 6 Cdo 71/2011 uvádza NS, že nadobúdateľ je dobromyseľný, ak „ani pri vynaložení potrebnej opatrnosti, ktorú možno od neho s ohľadom na okolnosti a povahu prípadu požadovať, nemal, prípadne nemohol mať (z hľadiska kritéria priemerne obozretného jedinca) dôvodné pochybnosti o tom, že v skutočnosti subjekt, ktorý je ako nositeľ určitého práva zapísaný v katastri (evidencii) nehnuteľností, takéto právo nesvedčí.“
Potrebnú (bežnú) opatrnosť kupujúceho a tým požiadavku investigatívnej aktivity kupujúceho formuloval NS SR aj v uznesení z dňa 28. 10. 2020 pod sp. zn. 6Cdo/169/2020 a to nasledovne: „Pod bežnú opatrnosť, ktorú bolo možné od neho požadovať, je nutné zahrnúť požiadavku aktívneho zistenia konkrétnych skutočností, vedúcich (z hľadiska kritéria priemernej obozretnosti) k presvedčeniu, že spoločnosť (…) v čase predaja disponovala platným nadobúdacím vlastníckym titulom.“
Ako môžeme vidieť, povinnosť skúmať vlastnícke pomery tvorí v súčasnosti účinný právny prostriedok, akým môže kupujúci identifikovať prípadné právne vady nehnuteľnosti. S odkazom na právno teoretické zaradenie tejto povinnosti však hovoríme iba kvázipovinnosti (Obliegenheit), preto nesplnenie tejto povinnosti iba zhoršuje pozíciu kupujúceho a nezakladá žalovateľný nárok pre predávajúceho.
Napriek uvedenému nesplnenie investigatívnej povinnosti vie za určitých okolností zakladať žalovateľný nárok. Autor poukazuje v tejto súvislosti najmä na prípady, kedy je v predzmluvnej fáze prítomný na strane kupujúceho profesionál. Ide najmä o prípady tzv. obstarávateľských zmlúv, teda osobitne zmluvy príkaznej (mandátnej) a zmluvy sprostredkovateľskej. V prípade mandátnej zmluvy je však rozsah tejto povinnosti krytý požiadavkou odbornej starostlivosti pri zariaďovaní záležitosti.[42] V prípade sprostredkovateľskej zmluvy možno poukázať na povinnosť sprostredkovateľa sprostredkovať uzavretie zmluvy iba s dôveryhodnou osobou v intenciách § 649 OBZ. Zvýšené nároky na investigatívnu aktivitu kupujúceho v prípadoch, keď na strane kupujúceho stojí advokát alebo realitný maklér, judikoval v tomto kontexte aj poľský SN vo viacerých svojich rozhodnutiach.[43]
Úkony spájané s investigatívnou povinnosťou pri kúpe nehnuteľnosti
Chýbajúca ochrana dobrej viery v evidovaný stav v právnom poriadku SR so sebou prináša nevýhodné postavenie kupujúceho, keďže ten je zaťažený aj tými skutočnosťami, ktoré mu nemusia byť známe ani pri vynaložení potrebnej miery opatrnosti.
Splnenie investigatívnej povinnosti– popri ustanoveniach o vydržaní– predstavuje vzhľadom na judikovanú ochranu skutočného stavu a princíp nemo plus iuris účinný ochranný prostriedok pre obranu právom chránených záujmov kupujúceho v prípade, ak predávajúci v čase predaja nebol oprávnený k prevodu. Aj tento prostriedok však nemôže viesť k úplnej istote pri kúpe nehnuteľnosti; vo svojej podstate aj tento mechanizmus vedie iba k určitej forme mitigácie rizika vo forme chýbajúceho oprávnenia.
Aj s poukazom na doterajší výklad nemožno podať istý vyčerpávajúci zoznam úkonov, ktoré by mal kupujúci vykonať pred tým, než učiní rozhodnutie kúpy nehnuteľnosti. Z rozhodovacej činnosti slovenských a zahraničných súdnych autorít vyplýva, že posúdenie rozsahu tejto povinnosti je závislé vždy od okolností konkrétneho prípadu.
Aj na podklade týchto rozhodnutí a v komparatívno-historickom posúdení však autor rozlišuje v zásade úkony investigatívnej povinnosti smerujúce voči evidovanému a skutočnému stavu, konkrétne (i) listu vlastníctva, (ii) nadobúdaciemu titulu prevodcu resp. jeho predchodcov, (iii) prevodcovi ako osobe alebo jeho právnym predchodcom, (iv) zmluvným podmienkam a (v) nehnuteľnosti popr. jej držiteľom / užívateľom.
Základný východiskový bod pri overovaní prevodcovho oprávnenia predstavuje prirodzene kontrola evidovaného stavu. Aj vzhľadom na závery NS SR môžeme konštatovať, že oprávnenie prevodcu môže spochybniť nielen existencia plomby, ale aj samotná existencia poznámky na liste vlastníctva, ktorá môže indikovať existenciu, resp. hrozbu súdneho sporu.[44] Ak aj kupujúci má vedomosť o súdnom spore popr. aj o jeho právoplatnom skončení, investigatívna povinnosť kupujúceho musí smerovať aj k zisteniam, či voči právoplatnému rozhodnutiu nebol podaný mimoriadny opravný prostriedok alebo ústavná sťažnosť.[45] Poľská judikatúra požaduje od starostlivého kupujúceho aj preukázateľné informovanie sa o stave nehnuteľnej veci od orgánov štátnej správy a samosprávy, ak to vyžadujú okolnosti.[46] V právnych pomeroch SR môže ísť o informovanie sa o stave nehnuteľnosti na príslušnom katastrálnom odbore Okresného úradu SR, najmä či orgán neregistruje podania v konaniach na tomto orgáne.
Kontrola evidovaného stavu je vzhľadom na ochranu skutočného stavu v právnom poriadku SR avšak iba prvým priblížením sa k skúmaniu vlastníckych pomerov. Analýzu evidovaného stavu by mala v tomto zmysle dopĺňať taktiež analýza ďalších okolností predaja, konkrétne napr. nadobúdacieho titulu prevodcu alebo jeho predchodcov a to najmä vzhľadom na prípadné vady spôsobujúce neplatnosť nadobudnutia vlastníckeho práva.[47] V prípade zapísaného vlastníka – manžela je dôležité taktiež posúdiť, či nehnuteľnosť nie je predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov a tým je potrebný súhlas manžela s prevodom.[48]
Svoju úlohu môže pri tomto posudzovaní zohrávať aj skutočnosť, aký dlhý čas uplynul od zápisu prevodcu do katastra nehnuteľností do momentu zámeru prevodcu predať nehnuteľnosti. Čím dlhšia doba uplynula od nadobudnutia do následného predaja nehnuteľnosti, tým istejšia môže byť pozícia kupujúceho, keďže skôr v prípadoch reťazového predaja nehnuteľností nemá vlastník reálnu možnosť zareagovať na nesúlad zapísaného stavu so skutočným.[49] Plynutie času je navyše významné aj s prípadnou možnosťou zhojenia vád pros. vydržania vlastníckeho práva.[50]
Investigatívna aktivita kupujúceho môže smerovať aj voči osobe prevodcu, konkrétne na posúdenie „dôveryhodnosti“ prevodcu ako zmluvného partnera.[51] Okrem tohto aspektu je vhodné venovať náležitú pozornosť aj správaniu sa prevodcu alebo jeho právnym predchodcom v predzmluvnom období (napr. naliehanie na rýchle uzavretie zmluvy a vyplatenie sumy prevodcovi). V prípade predávajúcich – podnikateľov by mal kupujúci vždy spozornieť, ak by predaj nehnuteľnosti bol mimo obchodnú činnosť podnikateľa. Investigatívna aktivita vo vzťahu k prevodcovi resp. právnym predchodcom má však svoje faktické limity, čomu nasvedčuje názor, že súčasťou investigatívnej aktivity nie je skúmanie zdravotnému stavu prevodcu (napr. pre prípad osoby konajúcej v duševnej poruchy).[52] Rovnako sa dá iba s ťažkosťami vyzistiť, či sa prevodca stal vlastníkom nehnuteľnosti na základe iného absolútne neplatného právneho dôvodu (napr. v dôsledku nátlaku alebo ľstivého podvodu). Aj takéto okolnosti potvrdzujú, že opatrnosť kupujúceho vedie vyslovene iba k mitigácii rizika, nie k vylúčeniu.
Opatrnosť kupujúceho by sa mala upriamovať taktiež na dojednané zmluvné podmienky, medzi ktoré možno zaradiť výšku kúpnej ceny nehnuteľnosti. Nižšia než trhová cena za štandardných okolností nemusí viesť k spochybňovaniu oprávnenia prevodcu. Výrazne nižšia cena než trhová takúto skutočnosť môže indikovať.[53]
V neposlednom rade by mala investigatívna aktivita kupujúceho smerovať k faktickej kontrole (obhliadke) nehnuteľnosti. Pri tomto kroku je dôležité poznamenať, že aj faktická držba nehnuteľnosti indikuje – popri pozemkovoknižnej držbe – pre dobromyseľné tretie osoby existenciu oprávnenia k nehnuteľnosti.[54] Inak povedané, pokiaľ zapísaná osoba je zároveň držiteľom resp. užívateľom nehnuteľnosti, takýto právny stav je zdrojom väčšej miery dôveryhodnosti než keď by zapísaná osoba nemala zároveň nehnuteľnosť v držbe alebo užívaní. Mieru takéhoto právneho zdania (nem. „Rechtsschein“) pre tretie osoby deklaroval aj NS ČR, keď uviedol: „Držba je „vonkajším prejavom vlastníctva“, je legitimačným stavom predbežne osvedčujúcim vlastnícke pomery; preto je predpokladom potrebným k nadobudnutiu veci, ktorú užíva niekto iný než prevodca, od nevlastníka na základe dobrej viery v stav katastru nehnuteľností, aby si nadobúdateľ overil, prečo skutočné držobné (užívacie) pomery nezodpovedajú pomerom vlastníckym v katastri nehnuteľností.“[55] Potrebu zvýšenej opatrnosti v prípade prevodcu, ktorý nie je v držbe ani v užívaní nehnuteľnosti, deklarujú aj rakúske a poľské súdy.[56]
Držba (užívanie) nehnuteľnosti inou osobu sa môže prejaviť osobitnými okolnosťami. O takúto osobitnú (a veľmi zrejmú) okolnosť môže ísť, ak na scudzovanom pozemku stojí stavba ako osobitný predmet právnych vzťahov a ktorá je vo výlučnom vlastníctve inej osoby.[57] Rovnako môže spochybniť prevodcovo oprávnenie (zápis v katastri), ak sa na scudzovanom pozemku nachádza torzo plotu (betónové stĺpy), ktoré tvoria so susediacim pozemkom vo vlastníctve inej osoby celok a skutočnosť, že vlastník susediaceho pozemku pravidelne udržiava scudzovaní pozemok.[58] V prípade bytov môže ísť o uvedenie iného mena než prevodcovho pri zvončeku alebo na vchodových dverách do bytu.[59] Obhliadkou nehnuteľností môže kupujúci taktiež identifikovať, či prevodcovo oprávnenie existuje v ním deklarovanej miere, teda napr. či evidovaný stav nehnuteľnosti v plnej miere zodpovedá skutočným držobným (užívateľským) vzťahom. Overenie týchto skutočností môže vopred vylúčiť prípadné vydržanie (časti) scudzovanej nehnuteľnosti contra tabulas inou osobu.[60] Osobitne sa to týka aj vydržania vecných bremien ad rem treťou osobou.[61]
Záver
Predložený príspevok mal za cieľ skúmať súčasnú úpravu investigatívnej povinnosti kupujúceho pri kúpe nehnuteľnosti v kontexte právnej relevancie princípu nemo plus iuris v systematike slovenského súkromného práva. Prezentované závery nasvedčujú skutočnosti, že obchodnoprávny režim, resp. jeho voľba v kúpnej zmluve nevedie k odlišným výsledkom pri nahliadaní na túto problematiku, ako je tomu v prípade hnuteľných vecí. S výnimkou zmluvy o predaji podniku kupujúci nemôže nadobudnúť vlastnícke práva k nehnuteľnej veci v dobrej viere. Tejto skutočnosti nasvedčuje aj posledný judikatórny vývoj rozhodovacej činnosti slovenských súdov.
Stav de lege lata je pritom na základe posúdenia autora ešte pozostatkom z občianskoprávnej úpravy minulého režimu, ktorý vo výraznej miere znížil právny význam zápisu v pozemkovej knihe (modus). Tento ideový zdroj súčasnej úpravy aj preto viedol slovenské súdy k vytvoreniu doktríny o ochrane skutočného stavu. Takýmto preferovaním skutočného stavu pred evidovaným stavom súdy zároveň súdy implicitne vyzývajú kupujúcich k potrebe prevencie z ich strany ešte pred uzavretím kúpnej zmluvy, nakoľko po uzavretí kúpnej zmluvy chránia kupujúceho z vecnoprávneho pohľadu iba ustanovania o vydržaní.
Potreba prevencie sa zhmotňuje do investigatívnej povinnosti kupujúceho pri kúpe nehnuteľnosť, pričom ide iba o kvázipovinnosť (nem. „Obliegenheit“), ktorá kladie nároky na správanie kupujúceho, avšak bez toho, aby zakladala pre predávajúceho žalovateľný nárok. Investigatívna povinnosť sa za istých okolností môže stať „štandardnou“ povinnosťou, ak je preventívnymi krokmi poverený napr. advokát v rámci poskytovania právneho poradenstva alebo realitný maklér.
Konkrétne úkony investigatívnej povinnosti nemožno vymedziť vyčerpávajúco, keďže sú závislé od okolnosti prípadu. Vzhľadom na judikovanú ochranu skutočného stavu sa ale musí kupujúci okrem dôkladnej kontroly evidovaného stavu zamerať rovnako dôsledne aj na skutočný stav týkajúci sa predaja nehnuteľnosti. Medzi tieto môžeme zaradiť úkony prevencie vo vzťahu k predávajúcemu ako prevodcovi resp. jeho právnym predchodcom, nadobúdaciemu titulu prevodcu resp. jeho právnym predchodcom, časovým súvislostiam pri reťazovom scudzení nehnuteľností, zmluvným podmienkam a osobitne aj vo vzťahu faktickej kontrole nehnuteľnosti popr. jej držiteľom alebo užívateľom.
RESUMÉ
K investigatívnej povinnosti nadobúdateľa vlastníckeho práva
pri kúpe nehnuteľnosti
Odborný článok sa venuje skúmaniu tzv. investigatívnej povinnosti kupujúceho pri kúpe nehnuteľnej veci v kontexte diskusii o právnej relevancii princípu nemo plus iuris v právnom poriadku Slovenskej republiky. Cieľom príspevku je formulovanie záverov pre právnu prax s osobitným akcentom na význam prevencie v predzmluvnom štádiu. Autor spracúva uvedenú tému na podklade rozhodnutí slovenských a zahraničných súdnych autorít, ako aj vzhľadom na historickú úpravu tejto problematiky v našom právnom priestore.
SUMMARY
On the Investigative Duty of the Acquirer of the Ownership Right and Title to Real Property
The article examines the so-called investigative duty of the buyer when purchasing real property in the context of discussions on the legal relevance of the principle of nemo plus iuris in the Slovak legislation. The article aims to formulate conclusions for legal practice with a particular emphasis on the importance of prevention at the pre-contractual stage. The author elaborates this topic on the basis of decisions made by Slovak and foreign judicial authorities, as well as with regard to the historical regulation of this topic in the Slovak legal context.
ZUSAMMENFASSUNG
Zur investigativen Verpflichtung des Eigentumsrechtserwerbers beim Kauf einer Liegenschaft
Der Fachartikel widmet sich der Prüfung der sogenannten investigativen – nachforschenden Verpflichtung des Käufers beim Kauf einer Liegenschaft im Kontext der Diskussion zur rechtlichen Relevanz des Rechtsgrundsatzes nemo plus iuris in der Rechtsordnung der Slowakischen Republik. Das Ziel des Beitrages ist die Formulierung von Schlussfolgerungen für die rechtliche Praxis mit einem besonderen Akzent auf die Bedeutung der Vorsorge im vorvertraglichen Stadium. Der Autor bearbeitet das bezeichnete Thema auf Unterlage der Entscheidungen der slowakischen sowie der ausländischen Gerichtsautoritäten als auch in Bezug auf die historische Regelung dieser Problematik in unserem Rechtsraum.
[1] Podľa oficiálnych údajov databázy Eurostat sú obyvatelia Slovenskej republiky európskou dvojkou v otázke „vlastnenia“ nehnuteľností. Nehnuteľnosť vlastní podľa týchto údajov až 92% populácie. Uvedené dáta porovnávajú pomer vlastníctva a nájmu nehnuteľnosti obyvateľmi členských štátov v rámci celej EÚ. Zdroj: Owning or renting? What is the EU’s housing situation? 30. 12. 2021, dostupné pod https://ec. europa. eu/eurostat/web/products-eurostat-news/-/wdn-20211230-1
[2] Osobitne § 984 českého NOZ, čl. 5 a 6 poľského UKWH, § 62 a nasl. rakúskeho GBG, § 892 nemeckého BGB, čl. 937 švajčiarského ZGB. Ochrana dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnej veci je predmetom aj právnej úpravy španielskeho, estónskeho práva popr. škandinávskych krajín. Pre podrobnosti pozri: Krimphove, D. : Das europäische Sachenrecht. 1. Auflage, Köln: JOSEF EUL VERLAG GmbH, 2006, s. 289 – 291; v roku 2020 bola zavedená ochrana dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnej veci aj v ruskom občianskom zákonníku (čl. 8. 1 bod 6 ruského GkRF).
[3] Uznesenie NS SR zo dňa 27. 04. 2021 pod sp. zn. 1VObdo/2/2020.
[4] Najmä nález ÚS SR zo dňa 26. 01. 2021 pod sp. zn. IV. ÚS 65/2019. Pre najnovší sumár rozhodovacej činnosti pozri Dragašič, M. : Uplatňovanie zásady nemo plus iuris – odklon v prospech dobromyseľného nadobúdateľa? IN: Justičná revue, 73, 2021, č. vydania 11, s. 1287 – 1302.
[5] Šmeringai, F. : K investigatívnej povinnosti nadobúdateľa vlastníckeho práva pri kúpe motorového vozidla. IN: Bulletin SAK, ročník 2021, č. vydania 12, s. 20 – 26.
[6] V prípade hnuteľných vecí vedie voľba obchodnoprávneho režimu k vytvoreniu predpokladov pre nadobudnutie vlastníckeho práva v dobrej viere. Šmeringai, F. : ref. 5, s. 21 – 22.
[7] Pre účely príspevku sa pod pojmom „nehnuteľnosť“ myslia pozemky, stavby a bytové/nebytové priestory.
[8] Pojem „tovar“ je štandardným právnym pojmom najmä v anglosaskom právnom prostredí (napr. britský „Sale of Goods Act“ z roku 1979).
[9] Rozsudok NS ČR zo dňa 21. 02. 2007 pod sp. zn. 32 Odo 792/2004; k obdobnému záveru. rozsudok NS ČR zo dňa 30. 07. 2003 pod sp. zn 32 Odo 964/2002; podobne aj: rozsudok NS ČR zo dňa 21. 04. 1999 pod sp. zn. 32 Cdo 1201/98.
[10] Pre tento záver pozri: Rozsudok NS ČR zo dňa 23. 09. 2008 pod sp. zn. 29 Cdo 2287/2008; k principiálnej prípustnosti nadobudnutia obchodného podielu v reflexii prípustnosti nadobudnutia cenného papieru v dobrej viere pozri: Ovečková, O. , Csach, K. , Žitňanská, L. : Obchodné právo 2: Obchodné spoločnosti a družstvo. Bratislava: Wolters Kluwer, 2020, s. 191 – 192; pre otázku držby a vydržania obchodného podielu pozri: Fekete, I. : Možno vydržať obchodný podiel? IN: Justičná revue, 60, 2008, č. vydania 10, s. 1404 – 1411.
[11] Pre takýto záver pozri aj: Mrva, M. : Niektoré problémy nadobúdania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam od nevlastníka (s poukazom na zásadu nepremlčateľnosti vlastníckeho práva). IN: Bulletin SAK, ročník 2010, č. vydania 7-8, s. 40 – 41.
[12] Či je podnik hromadnou vecou je v právnej doktríne sporné, no pre účely článku si vystačíme aj s touto kategorizáciou. Pre podrobnosti o špecifikách podniku ako objektu právnych vzťahov odkazuje autor na článok: Rušin, M. : Podnik ako objekt právnych vzťahov (je podnik vec hromadná?) IN: Právny obzor, 2015, roč. 98, č. vydania 3, s. 264 – 267.
[13] Zamieňanie právnych pojmov „prechod“ a „prevod“ nie je v terminológii slovenského súkromného práva výnimočné (napr. zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách). Gramatický výklad týchto pojmov ale môže byť prelomený teleologickým a systematickým výkladom. Pre podrobnosti odkazuje autor na Rozsudok Krajského súdu v Prešove z 30. 10. 2012 pod sp. zn. 20Co/123/2011, 20Co/51/2012); autor sa stotožňuje s právnym názorom, že dobromyseľné nadobudnutie vlastníckeho práva od neoprávnenej osoby je originárnym nadobudnutím vlastníckeho práva, a teda ide o prechod vlastníckeho práva. Pre podrobnosti pozri: Luby, Š. : Nadobudnutie vlastníctva od nevlastníka. Právny obzor č. 2/1958, s. 76 – 92. IN: Luby, Š. : Výber z diela a myšlienok. Bratislava: IURA EDITION, 1998, s. 446 – 450.
[14] Rozsudok NS ČR zo dňa 21. 02. 2007 pod sp. zn. 32 Odo 792/2004.
[15] „Nesporným a zákonným dôvodom nadobudnutia vlastníckeho práva žalobcu však je nepochybne Zmluva o predaji podniku zo dňa 21. 12. 2005, zavkladovaná do katastra nehnuteľností dňa 1. 1. 2006, s ktorou Obchodný zákonník (ďalej len „ObZ“) spája v § 483 v spojení s § 446 následky nadobudnutia vlastníckeho práva aj v prípade, ak by predávajúci nebol vlastníkom predávanej nehnuteľnosti. “
[16] Pre podrobnosti pozri Rozsudok Krajského súdu v Žiline zo dňa 30. 05. 2013 pod sp. zn. 13Cob/185/2012.
[17] Rozsudok Krajského súdu v Bratislave zo dňa 26. 10. 2021 pod sp. zn. 14Co/232/2018.
[18] Napriek jasne stanoveným kritéria možno badať „zvecnoprávnenia“ niektorých typov záväzkov. Pre podrobnosti odkazuje autor na štúdiu: Mlkvá Illýová, Z. – Dufalová, L. : Pojmová hranica medzi vecnými právami a záväzkami. IN: Projustice vedecko-odborný recenzovaný časopis pre právo a bezpečnostné vedy. Dátum publikovania 17. 10. 2019.
[19] Súčasná úprava vychádza z rímskoprávneho učenia o „traditio ex iusta causa. “ Pre historickoprávny kontext tohto princípu odkazuje autor na odborný príspevok: Fekete, I. : Nadobúdanie vlastníctva na základe zmluvy (právny vývoj od princípu tradície po princíp konsenzu). Historia et theoria iuris, 2020, roč. 12, č. 2, s. 7 – 25.
[20] Z mnohých príspevkov odkazuje autor najmä na: Novotný, M. : Materiálna publicita trochu inak (Replika na článok M. Fečíka: Formálna a materiálna publicita katastra nehnuteľností). IN: Justičná revue, roč 63, 2011, č. 6 – 7, s. 949 – 963.
[21] Najmä bod. 65 Uznesenia NS SR zo dňa 27. 04. 2021 pod sp. zn. 1VObdo/2/2020.
[22] „Inak povedané, pokiaľ zápis v katastri nehnuteľností nezodpovedá skutočnosti, má táto prevahu nad katastrom, čo je vyjadrené tým, že údaje zapísané v katastri nehnuteľností sa považujú za platné, len pokiaľ sa nepreukáže opak. “ Pre tento záver pozri: úryvok z rozsudku Krajského súdu v Žiline zo dňa 30. 10. 2015 pod sp, zn. 9 Co 565/2015 v znení Nálezu ÚS SR zo dňa 20. 04. 2016 pod sp. zn. I. ÚS 239/2016.
[23] Uhorské pozemkové právo sa riadilo až do r. 1950 rakúskym pozemnoknižným právom, hoci samotné recipovanie tejto úpravy bolo oktrojované zo strany Rakúskej monarchie po revolučných rokoch 1848-1849. Platnosť rakúskeho pozemnoknižného práva potvrdila aj Judexkuriálna konferencia v roku 1961 (§ 145 Dočasných súdnych pravidiel). Pre podrobnosti pozri: Luby, Š. : Základy všeobecného súkromného práva. III. vydanie, Šamorín: Heuréka, 2002, 143 – 148.
[24] K obnovení důveryhodnosti zápisů IN: Baudyš, P. : Katastr a nemovitosti. 2. vydání. , Praha: Nakládatalství C. H. Beck, 2010, s. 16 – 17.
[25] Uvedené dokazuje aj dôvodová správa OZ z roku 1950, ktorá deklaruje: „Je to podstatne praktickejšie a lepšie to zodpovedá ľudovému chápaniu než skoršie dvojfázové nadobúdanie vlastníctva na základe starej náuky o dôvode a spôsobe nadobudnutia. “
[26] Razim, J. IN: Schelle, K. – Tauchen, J. : Encyklopedie českých právnych dejín. V. svazek Pa – Právní, Plzeň: Aleš Čeňek, 2016, s. 72 – 73.
[27] Ibidem.
[28] Jeden z účelov princípu materiálnej publicity katastra nehnuteľností a superficiálnej zásady je aj ochrana záujmov obchodného styku ako verejnoprávneho záujmu. Kupujúci by nemal byť v tomto kontexte postavený do pozície, kedy by mal vyčerpávajúco zisťovať nielen že kto je vlastník ale aj k čomu má nadobudnúť vlastnícke právo. Nemecká právna veda vychádza z názoru, že pri prevode nehnuteľností by tieto skutočnosti mali byť kupujúcemu zrejmé na prvý pohľad, inak dochádza k zbytočnému obmedzovaniu dynamiky obchodného styku. V literatúre nájdeme dokonca aj názor, že superficiálna zásada je pri reflexiách o vecných právach jeden z prejavov princípu publicity katastra nehnuteľností. Pre podrobnosti pozri: Stieper IN: Staudinger, J. : Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch – Buch 1, Allgemeiner Teil §§ 90-124; 130-133 Sachen und Tiere, Geschäftsfähigkeit, Willenserklärung. Berlin: Verlag Walter de Gruyter GmbH, 2017, s. 86.
[29] Podľa § 892 ods. 1 BGB platí v prospech nadobúdateľa domnienka správnosti pozemkovej knihy, ibaže by bola v pozemkovej knihe vznesená námietka (nem. „Widerspruch“) alebo by nadobúdateľovi bola známa táto nesprávnosť. „Mať známosť“ (nem. „bekannt sein“) sa v nemeckom práve interpretuje ako „vedomosť“ s vylúčením akejkoľvek formy nedbanlivosti.
[30] § 984 českého NOZ, čl. 5 a 6 poľského UKWH, § 62 a nasl. rakúskeho GBG v spojitosti s § 1500 ABGB.
[31] Právny pojem Obliegenheit pochádza z nemeckého poistného práva, v ktorom sa tento druh povinnosti často vyskytuje. Do systematiky germánskych právnych úprav ho priniesol a vôbec prvýkrát definoval Reimer Schmidt (* 10. 04. 1916 † 14. 11. 2002). Oponentúra tohto konceptu je však prítomná aj v dnešných časoch. Popri Obliegenheitstheorie existuje aj menšinová Verbindlichkeitstheorie, ktorá vníma tento druh povinností ako štandardné povinnosti. Medzi menšinové názory patrí „Voraussetzungtheorie“, v zmysle ktorého je nesplnenie týchto kvázipovinností iba zákonným predpokladom pre vznik škody. Pre podrobnosti pozri: Nuber, K. : Dokumentationspflichten im Privatrecht. Disertation. Universität Augsburg, Augsburg: Springer Verlag GmbH, 2019, s. 22 – 37.
[32] Looschelders, D. : Schuldrecht – Allgemeiner Teil. 15. Auflage. München: Verlag Franz Vahlen GmbH, 2017, s. 10.
[33] Uvedené opisuje aj komentár k OBZ nasledovným spôsobom: „Nesplnenie povinnosti prezrieť tovar po prechode nebezpečenstva škody na tovare má za následok zhoršenie pozície kupujúceho pri prípadnom uplatňovaní faktických vád, právna úprava však neobsahuje explicitnú sankciu za porušenie tejto povinnosti. “ Čavojský, P. IN: Ovečková, O. a kol. : Obchodný zákonník. Veľký komentár. II. zväzok. Bratislava: Wolters Kluwer SR s. r. o. , 2017, s. 617.
[34] Bartels, K. : Zur Frage der Ursächlichkeit bei den Nachforschungsobliegenheiten des § 932 BGB. Archiv für die civilistische Praxis (AcP), Jahrgang 205 (2005), Heft 5, s. 687 – 714.
[35] Všeobecnú platnosť tejto zásady a potrebu predchádzania vzniku škody (aj vlastnej) definoval Štefan Luby vo vzťahu k úprave OZ z roku 1950 nasledovne: „Tento zákonník, ako sme uviedli na začiatku, vychádzajúc zo všeobecnej zásady, že škodám treba predchádzať, ukladá povinnosť a prípadne dáva oprávnenia na potrebné prevenčné opatrenia osobe, na ktorej ohrozenie vzniká, ale aj ohrozenému a tiež tretím osobám. “ Luby, Š. : Zásada prevencie. Právny obzor č. 1/1952, s. 39 – 53. IN: Luby, Š. : ref. 13, s. 338.
[36] Šmeringai, F. : ref. 5, s. 20 – 21.
[37] § 984 českého NOZ, čl. 5 a 6 poľského UKWH, § 62 a nasl. rakúskeho GBG v spojitosti s § 1500 ABGB.
[38] Uznesenie NS ČR zo dňa 27. 10. 2020 pod sp. zn. 22 Cdo 2087/2020.
[39] Rozsudok SN zo dňa 30. 10. 2002 pod sp. zn. 1342/00.
[40] Uznesenie OGH zo dňa 03. 10. 1985 pod sp. zn. 6 Ob 666/85.
[41] Uznesenie OGH zo dňa 23. 09. 1997 pod sp. zn. 4 Ob 266/97i.
[42] § 567 ods. 1 OBZ; § 725 OZ.
[43] Pre podrobnosti pozri napr: Rozsudok SN zo dňa 14. 05. 2010 pod sp. zn. II CSK 66/10.
[44] Uznesenie NS SR zo dňa 27. 04. 2021 pod sp. zn. 1VObdo/2/2020.
[45] Rozsudok NS SR zo dňa 28. 06. 2017 pod sp. zn. 3 Cdo/115/2016.
[46] Rozsudok SN z dňa 23. 09. 2004 pod sp. zn. III CK 459/03.
[47] Pre povinnosť skúmať nadobúdací titul prevodcu pozri napr. : Uznesenie NS SR zo dňa 27. 02. 2013 pod sp. zn. 6 Cdo 71/2011.
[48] Je dôležité zdôrazniť, že neudelenie súhlasu manžela zakladá relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Uvedené však nevylučuje, že by aj na tento aspekt mohla smerovať investigatívna povinnosť kupujúceho. Pre vylúčenie povinnosti skúmať, či prevodca má alebo nemá manžela odkazuje autor na: Uznesenie NS ČR zo dňa 27. 10. 2020 pod sp. zn. 22 Cdo 2087/2020.
[49] Tomuto záveru nasvedčuje bod 45. Nálezu ÚS ČR zo dňa 17. 04. 2014 pod sp. zn. I. ÚS 2219/12 (N 61/73 SbNU 163).
[50] § 134 OZ.
[51] Dôveryhodnosť prevodcu ako osoby bola legislatívne vyjadrená v niektorých historických kodifikáciách. Napr. v časti II kap. VIII § III (47) Tereziánskeho kódexu súkromného práva (lat. „Codex Theresianus“) nachádzame ako relevantné okolnosti týkajúce sa prevodcu „vedenie obchodnej záležitosti, majetkové pomery, dobrá povesť a vážnosť v očiach verejnosti“ (nem. „Hantierung, Vermögensstand, guter Leumundund und öffentliches Ansehen“).
[52] Právny zástupca v danom spore oznámil autorovi na základe jeho dopýtania, že rozsudok s takýmto záverom vydal Krajský súd v Prahe v konaní pod sp. zn. 27 Co 378/2018. Jeho sumár je obsiahnutý na webovej stránke: https://www. epravo. cz/top/clanky/hranice-dobre-viry-pri-nabyvani-nemovitosti-od-nevlastnika-110092. html .
[53] Rozsudok NS ČR zo dňa 19. 10. 2016 pod sp. zn. 30 Cdo 2452/2016.
[54] K problematickým aspektom duplicity faktickej a pozemnoknižnej držby pozri: Držba nemovitosti IN: Baudyš, P. : ref. 24, s. 136 – 141.
[55] Uznesenie NS ČR zo dňa 19. 11. 2015 pod sp. zn. 22 Cdo 2698/2015.
[56] Právna veta: „Ak existuje dôvodné podozrenie, že držobné vzťahy nezodpovedajú stavu pozemkovej knihy, aktivuje takýto stav investigatívnu povinnosť nadobúdateľa. “ Rozsudok OGH zo dňa 11. 11. 2010 pod sp. zn. 2 Ob 11/10x; pre poľskú judikatúru pozri: Rozsudok SN z dňa 23. 09. 2004 pod sp. zn. III CK 459/03.
[57] Uznesenie NS ČR zo dňa 20. 09. 2017 pod sp. zn. 22 Cdo 2426/2017.
[58] Uznesenie NS ČR zo dňa 10. 10. 2017 pod sp. zn. 22 Cdo 4174/2017.
[59] Rozsudok NS ČR zo dňa 28. 05. 2021 pod sp. zn. 24 Cdo 793/2021.
[60] „Ak kupuje niekto pozemok, patrí k bežným a zachovávaným zvyklostiam, že sa zoznámi s jeho výmerou. Prípad, keď niekto kupuje pozemok, bez toho aby poznal jeho výmeru, je vcelku výnimočné a rozhodne nejde o zachovanie obvyklej opatrnosti, ktorú možno od každého požadovať. “ Rozsudok NS ČR zo dňa 02. 09. 2002 pod sp. zn. 22 Cdo 2941/2000.
[61] Bohatú judikatúru rozvinul najmä rakúsky OGH. Napr. svojim uznesením zo dňa 12. 02. 1980 pod sp. zn. 2 Ob 609/79 judikoval, že voľným okom viditeľné jazdné pruhy na pozemku indikujú pre kupujúceho existenciu práva prejazdu na scudzovanom pozemku.