JUDr. Filip Šmeringai pôsobí ako advokát v advokátskej kancelárii bnt attorneys-at-law, s. r. o. a ako externý doktorand na Katedre občianskeho a obchodného práva Právnickej fakulty Trnavskej univerzity v Trnave.* Je absolventom Právnickej fakulty Univerzity Komenského v Bratislave. Absolvoval aj zahraničné́ štúdium na Univerzite Martina Luthera v Halle-Wittenberg v Spolkovej republike Nemecko, kde pôsobil ako právny asistent na Katedre občianskeho, obchodného a hospodárskeho práva. Je autorom viacerých odborných príspevkov.
Príspevok predstavuje prvú časť dvojdielnej štúdie venovanej právnemu inštitútu súpisu hnuteľných vecí v nájomných vzťahoch ako osobitnej forme procesného posilnenia zákonného záložného práva prenajímateľa. Autor sa v tejto časti sústreďuje na základnú charakteristiku a účel tohto inštitútu, ako aj na jeho historický vývoj na území Slovenska. Predmetom prvej časti štúdie je aj právna analýza všeobecných hmotnoprávnych predpokladov uplatnenia súpisu hnuteľných vecí, pri ktorých poukazuje autor aj na vybrané interpretačné problémy z pohľadu právnej doktríny ako aj aplikačnej praxe.
Nájom možno označiť za existenčný zmluvný vzťah novodobej éry, keďže definuje (viac než kedykoľvek predtým) život veľkej časti obyvateľov Slovenskej republiky. Osobitne sa to týka nájmu nehnuteľností, bez ktorého by bol beh modernej spoločnosti priam nepredstaviteľný. Nájom nehnuteľnosti pritom nie je z právneho pohľadu istou hrou s nulovým súčtom, v rámci ktorej dochádza k zisku jedného na úkor druhého. Či už pôjde o nájom nehnuteľnosti určenej na bývanie alebo tej určenej na podnikanie, z nájomného vzťahu majú ekvivalentný úžitok obe zmluvné strany: nájomca môže na jednej strane užívať hodnotnú nehnuteľnosť, ktorej kúpu by si v krátkodobom horizonte nemohol finančne dovoliť. Jeho rozhodnutie užívať nehnuteľnosť je zároveň rámcované trvaním dohodnutej nájomnej doby, čo poskytuje nájomcovi istú mieru flexibility v jeho ďalšom rozhodovaní. Prenajímateľ ako vlastník nehnuteľnosti na druhej strane môže vidieť v nehnuteľnosti dlhodobú investíciu, a teda istú mieru stability, v rámci ktorej predstavuje nájomné spočiatku postupnú amortizáciu vloženej investície a následne lukratívny výnos z viazaného kapitálu. Investičný potenciál takejto stratégie je pritom o to atraktívnejší, ak dlhodobý vývoj na realitnom trhu vykazuje stabilný rast výnosov z nájmu.
Ak by sme mali zosumarizovať povedané: z nájomného vzťahu benefituje tak prenajímateľ, ako nájomca. Harmónia medzi prenajímateľom a nájomcom v rámci nájomného vzťahu však trvá iba dovtedy, pokým si každý z nich plní svoje povinnosti vyplývajúce z nájomného vzťahu. Z perspektívy prenajímateľa má osobitný význam plnenie základnej povinnosti nájomcu, ktorou je platenie nájomného. Akonáhle si nájomca neplní túto základnú povinnosť, svet ideálnej symbiózy sa rozplýva. Kde meškajú platby nájomného alebo nie sú zaplatené vôbec, harmóniu nahrádza tenzia. A kde sa stupňuje tenzia, tam nastupujú spory.
Odhliadnuc od mimosúdnych riešení takýchto sporov sa prenajímateľovi naskytá v týchto situáciách konzervatívne riešenie, a to uplatnenie svojej pohľadávky voči nájomcovi na súde. Na základe titulovanej pohľadávky (v prípade úspechu v spore) môže prenajímateľ následne vymáhať sumu nájomného v nadväzujúcom exekučnom konaní. Vzhľadom na zákonnú úpravu však ide iba o jednu z alternatív procesného postupu prenajímateľa. Ak totiž sledujeme samotný cieľ prenajímateľa spočívajúci v snahe uspokojiť svoju pohľadávku na nájomnom, naša zákonná úprava predvída aj iný procesný postup, ktorý je značne efektívnejší, no o to riskantnejší. Túto alternatívu predstavuje právny inštitút súpisu hnuteľných vecí v nájomných vzťahoch, ktorému je venovaný tento príspevok.
Príspevok pozostáva zo štyroch častí: (i) prvá časť je venovaná základnej charakteristike a účelu zmieneného právneho inštitútu, (ii) nasledujúca druhá časť rozoberá právny vývoj tohto právneho inštitútu na území Slovenska, (iii) tretia — najrozsiahlejšia časť — je venovaná hmotnoprávnym predpokladom uplatnenia tohto právneho inštitútu a posledná (iv) štvrtá časť realizácii tohto právneho inštitútu v podmienkach slovenského procesného práva.
- Základná charakteristika právneho inštitútu súpisu hnuteľných vecí
Súpis hnuteľných vecí je špecifickým inštitútom procesného práva, prostredníctvom ktorého posilňuje prenajímateľ svoje záložné právo k veciam nájomcu, ktoré sa nachádzajú na prenajatej nehnuteľnosti. Hoci má tento právny inštitút skôr procesnú povahu, podmienky jeho uplatnenia a celková legitimita pramení z práva hmotného: konkrétne zo zmieneného záložného práva prenajímateľa ako formy zabezpečenia pohľadávky z nájomného vzťahu (nájomného). Akýkoľvek bližší rozbor tohto právneho inštitútu sa preto nezaobíde bez doktrinálneho náhľadu na právnu povahu, účel a obsah zmieneného záložného práva prenajímateľa.
Záložné právo prenajímateľa (vrátane jeho procesnej intenzifikácie v podobe súpisu hnuteľných vecí) sa radí medzi zákonné záložné práva, t. j. vznikajúce bez potreby osobitnej registrácie. Svojou povahou má táto forma záložného práva blízko k ručnému zálohu, keďže vzniká na základe faktického úkonu, ktorým je tzv. ilácia (z lat. „ilatio“), t. j. vnesenie hnuteľných vecí do prenajatej nehnuteľnosti zo strany nájomcu. Takto vznikajúce záložné právo pritom trvá iba dotiaľ, kým sa tieto hnuteľné veci nachádzajú v prenajatej nehnuteľnosti. Odstránením hnuteľných vecí z prenajatej nehnuteľnosti toto záložné právo v zásade zaniká. Z pravidla, že záložné právo vzniká iláciou a zaniká odstránením vecí z prenajatej nehnuteľnosti však existujú aj výnimky, ktoré súvisia práve s právnym inštitútom súpisu hnuteľných vecí (nem. „pfandweise Beschreibung“). Prostredníctvom súpisu hnuteľných vecí totiž dochádza k inkorporácii záložného práva do verejnej listiny, čoho dôsledkom toto záložné právo k veciam nájomcu naďalej trvá aj napriek tomu, že nájomca tieto veci odstráni. Súpis hnuteľných vecí má preto predovšetkým evidenčný charakter, ktorý však vo výraznej miere posilňuje zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu záložného práva prenajímateľa. Svoje nezastupiteľné miesto má aj v konkurznom práve, keďže dokumentuje existenciu záložného práva prenajímateľa ako zabezpečeného veriteľa voči nájomcovi nachádzajúcemu sa v konkurze.
Vo vzťahu k súpisu hnuteľných vecí rozlišujeme buď (i) preventívny súpis hnuteľných vecí alebo (ii) súpis hnuteľných vecí vykonaných v nadväznosti na zadržanie vecí nájomcu. Preventívny súpis sa vykonáva, ak sa veci nachádzajú v čase vykonania súpisu v prenajatej nehnuteľnosti. Druhý zo zmienených prípadov v sebe anticipuje úkon ofenzívnej svojpomoci, a to zadržanie vecí nájomcu prenajímateľom, ak sa nájomca preukázateľné sťahuje alebo dochádza k odstraňovaniu vecí z prenajatej nehnuteľnosti. Doktrinálne sa tento úkon zadržania veci nazýva aj blokačné právo (nem. „Sperrecht“, popr. „Perklusionsrecht“) popr. v švajčiarskom práve retenčné právo (nem. „Retentionsrecht“). Pokiaľ nazrieme na danú problematiku z právno-komparatívneho pohľadu, záložné právo prenajímateľa (vrátane súpisu hnuteľných vecí) predstavuje štandardnú súčasť právnych poriadkov nášho regiónu. Spomenúť môžeme najmä rakúsku,[1] nemeckú,[2] maďarskú[3] a poľskú[4] úpravu tohto právneho inštitútu.
- Právny inštitút súpisu hnuteľných vecí v právnom vývoji na území Slovenska
Zatiaľ čo právny inštitút súpisu hnuteľných vecí predstavuje relatívne moderný (procesný) právny inštitút, história záložného právo prenajímateľa nehnuteľnosti siaha principiálne až do prvopočiatkov nájomných vzťahov ako takých. Z pohľadu histórie už justiniánske rímske právo vychádzalo z paradigmy, že prenajímateľ nehnuteľnosti má záložné právo k veciam nájomcu, pričom takto vzniknuté záložné právo vzniká v nájomnom vzťahu konkludentne.[5] Toto základné rímskoprávne východisko formovalo následne viaceré partikulárne úpravy v prostredí kontinentálneho európskeho práva v priebehu stredoveku ako aj v modernej dobe.[6]
Právny vývoj na území Slovenska bol v tejto otázke o čosi unikátnejší a komplikovanejší: uhorský systém záložných práv bol totiž v prostredí ius commune vystavený prevažujúcemu vplyvu feudálneho práva, pričom prípadná hlbšia romanizácia nášho právneho poriadku narážala na značne rezistentné reakcie uhorského právneho prostredia. Aj preto bola vo všeobecnosti existencia záložného práva limitovaná po dlhé obdobie iba na nehnuteľné veci, a nie veci hnuteľného charakteru.[7] Autonómny vývoj v rámci právneho partikularizmu zaznamenalo na našom území akurát mestské právo. Práve v rovine mestského práva môžeme aj v staršej histórii nájsť úpravy regulujúce záložné právo prenajímateľa. Vo svojej podrobnej štúdii k histórii záložného práva v Uhorsku Péter Ágoston dokonca uvádza, že jedno z prvých historických úprav tohto inštitútu upravovalo bratislavské mestské právo (toho času Poszony).[8]
Z pohľadu moderného súkromného práva v Uhorsku môžeme konštatovať, že rozhodujúci vplyv na etablovanie záložného práva v našom právnom priestore nemali sily, ktoré by vyvierali z právnych obyčají nášho právneho priestoru, ale skôr tie, ktoré boli importom zahraničného „písaného“ práva.[9] Postupné etablovanie tohto právneho inštitútu v našom právnom priestore bolo hnané viacerými faktormi: politickými, spoločenskými, ekonomickými, ale aj filozofickými. Jednotiacim prvkom na poli súkromného práva bola snaha — miestami celkom kontradiktórna — modernizovať uhorské súkromné právo, no zároveň zachovať vybrané privilégia a právne inštitúty spájane s feudalizmom.[10] Významný vplyv na modernizácii (a zároveň „germanizácii“) nášho právneho priestoru mal predovšetkým rakúsky ABGB v r. 1811, ktorý okrem iného platil na územie Uhorska po revolučných rokoch 1848 -1949 až do r. 1861. Rakúska úprava pritom už od čias tereziánskeho kódexu kontinuálne upravovala zákonné záložné právo prenajímateľa ako štandardnú súčasť právneho poriadku.[11]
Vplyv rakúskeho práva ako aj iných dobových germánskych úprav sa zreteľne prejavila aj pri prvej z moderných úprav záložného práva prenajímateľa, ktorá sa — paradoxne — objavila v uhorskom procesnom (exekučnom) práve. Tieto svojou povahou hmotnoprávne ustanovenia boli upravené najprv v § 362 zákonného článku LIV/1868 Občiansky súdny poriadok a následne § 72 zákonného článku LX/1881 Exekučný poriadok. Keďže skôr zmienený Občiansky súdny poriadok bol v r. 1911 nahradený novým procesnoprávnym kódexom (zákonný článok I/1911 Občiansky súdny poriadok) bez tejto špecifickej úpravy, Exekučný poriadok sa stal základným predpisom, z ktorého tento právny inštitút vyplýval. Jeho obsah podporne rozvíjala aj rozhodovacia činnosť Uhorskej kúrie.[12]
„Zemetrasenie“ v stredoeurópskom priestore zánikom Rakúsko-Uhorskej monarchie sa zásadne neprejavilo v úprave súkromného práva na území Slovenska, ktoré sa ocitlo v novom štátnom spojení s Čechmi a Moravou. V zmysle recepčnej normy platilo na našom území naďalej pôvodné uhorské právo, čo platí osobitne aj pre právny inštitút záložného práva prenajímateľa. Skutočnosť, že záložné právo prenajímateľa vrátane súpisu hnuteľných vecí predstavoval vitálny prvok našej občianskoprávnej úpravy, dokazuje aj rozsiahla rozhodovacia činnosť NS ČSR zaznamená vo Vážneho zbierke.[13] Neprekvapí preto, že úprava podobná tej rakúskej bola zaradená aj do Vládneho návrhu občianskeho zákonníka z r. 1937.[14] Nástup diktatúry proletariátu v r. 1948 znamenal pre úpravu súkromného právo na našom území pohromu. Gottwaldova direktíva k „likvidácii nemožného stavu, kedy u nás platili zákony ešte z doby Márie Terézie“, sa pretavili prierezovo do celého znenia Občianskeho zákonníku z r. 1950 ako výsledku tzv. právnickej dvojročnice.[15] Je však nanajvýš paradoxné, že v prípade úpravy záložného práva prenajímateľa sa rekodifikačná komisia priklonila k prijatiu takmer identickej úpravy, aká bola obsiahnutá v § 1101 ABGB, a ktorá vychádzala principiálne z tereziánskeho práva. Austrifikáciu nášho právneho priestoru v tejto oblasti teda fakticky „dotiahli“ komunistickí vedátori, napriek tomu, že záložné právo ako také bolo v marxistickej právnej vede považované za nepriateľský prvok, keďže odzrkadľovalo „východisko liberalistickej zmluvy a kapitalistickú snahu redukovať všetko na kvantitu, na zámennú hodnotu, ktorú nazývame v politickej ekonómii „zvecnením“.“[16] Záložné právo prenajímateľa bolo upravené v § 394 OZ z roku 1950; súpis hnuteľných vecí (dobovo nazvaný ako „opísanie nájomníkových hnuteľných vecí“) bol upravený ako procesný inštitút v § 229 Občianskeho súdneho poriadku z r. 1950. Zavedenie úpravy podľa rakúskeho práva odôvodnil zákonodarca v dôvodovej správe tým, že sa „v praxi osvedčil.“[17]
Programové „odvecnenie“ súkromného práva sa prejavilo v súčasnom Občianskom zákonníku, v ktorom došlo k vylúčeniu záložného práva prenajímateľa z občianskej úpravy ako aj celkovej degradácii systému vecných práv. Odpadnutím hmotnoprávnej úpravy sa pominula zároveň akákoľvek potreba procesnej úpravy, preto aj Občiansky súdny poriadok z r. 1963[18] neobsahoval žiadne ustanovenia týkajúce sa súpisu hnuteľných vecí. K navráteniu záložného práva prenajímateľa došlo až v r. 1991 na základe veľkej novely Občianskeho zákonníka.[19] Znenie § 672 bolo do dnešného dňa novelizované dvakrát, pričom táto zmena sa týkala iba označenia „vykonávateľa“ súpisu hnuteľných vecí.[20]
- Právny inštitút súpisu hnuteľných vecí z pohľadu hmotného práva
V rámci historického porovnania môžeme konštatovať, že súčasná úprava súpisu hnuteľných vecí v slovenskom práve je celkom reverzná oproti tej v uhorskom práve: záložné právo prenajímateľa je ako hmotnoprávny inštitút upravený v Občianskom zákonníku. Procesná stránka tohto právneho inštitútu v podobe súpisu hnuteľných vecí však nie je výslovne upravená v žiadnom z procesných kódexov. Podmienky realizácie tohto právneho inštitútu nachádzame jedine v už zmieňovanom § 672 OZ. Tento paragraf pritom pozostáva z dvoch odsekov.
Toto delenie je logické, keďže hypotézy a dispozície týchto noriem počítajú s odlišnými situáciami. Podľa toho aj rozdeľujeme (i) buď preventívny súpis hnuteľných vecí (§ 672 ods. 1 OZ), alebo (ii) súpis hnuteľných vecí vykonaný v nadväznosti na zadržanie vecí prenajímateľom (§ 672 ods. 2 OZ). Ak zohľadníme znenie oboch noriem, je pritom evidentné, že prvý odsek tohto paragrafu ustanovuje všeobecné predpoklady uplatnenia právneho inštitútu súpisu hnuteľných vecí.
Druhý odsek dopĺňa tieto všeobecné predpoklady o niektoré sprísňujúce špecifiká, ktoré sú opodstatnené vzhľadom na zadržanie vecí nájomcu, t. j. na dočasné obmedzenie užívacích práv nájomcu k zadržaným veciam. Či už pôjde „iba“ o preventívny súpis alebo ten v nadväznosti na zadržanie vecí prenajímateľom, uvedené podmienky musia byť splnené kumulatívne. Ak čo i len jedna zákonná podmienka nie je splnená, prenajímateľ koná praeter legem a musí znášať tomu zodpovedajúce právne konzekvencie. Ako je zároveň zrejmé aj zo samotného znenia § 672 OZ, v prípade preventívneho súpisu musia byť splnené iba všeobecné podmienky (§ 672 ods. 1 OZ); v prípade súpisu hnuteľných vecí v nadväznosti na zadržanie vecí ako všeobecné tak aj osobitné hmotnoprávne predpoklady (§ 672 ods. 2 OZ). V kontexte uvedeného je rámcovaný aj ďalší výklad tejto štúdie.
- Všeobecné hmotnoprávne predpoklady preventívneho súpisu hnuteľných vecí
Medzi všeobecné hmotnoprávne predpoklady pri realizácii (preventívneho) súpisu hnuteľných vecí patrí (i) existencia nájomného vzťahu, (ii) spôsobilý predmet nájomného vzťahu, (iii) pohľadávka prenajímateľa z titulu nezaplateného nájomného, (iv) spôsobilý predmet podliehajúci záložnému právu a (v) vlastnícke právo nájomcu k predmetu záložného práva. Ako už bolo zmienené aj skôr, tieto podmienky sa uplatnia ako v prípade preventívneho súpisu hnuteľných vecí tak v prípade súpisu hnuteľných vecí vykonaného v nadväznosti na zadržanie vecí nájomcu prenajímateľom.
- Existencia nájomného vzťahu
Základným predpokladom pri uplatnení procesného inštitútu súpisu hnuteľných vecí je „existencia nájomného vzťahu“ medzi prenajímateľom a nájomcom.[21] Hoci sa javí tento predpoklad ako triviálny, prax ukazuje, že sporných aspektov sa dá pri tejto problematike nájsť hneď niekoľko.
V prvom rade je dôležité uviesť, že § 672 OZ je súčasťou všeobecnej úpravy nájomných vzťahov v občianskom práve (lex generali). Aplikabilita tejto úpravy v štandardnom nájomnom vzťahu medzi fyzickými osobami preto nie je sporná. Otázkou je, do akej miery je táto úprava aplikovateľná na osobitné právne predpisy regulujúce nájomné vzťahy. V prípade zákona o krátkodobom nájme[22] je tento právny inštitút limitovaný iba na formy preventívneho súpisu hnuteľných vecí, čo vyplýva priamo z § 10 ods. 2 tohto zákona. V prípade zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov[23] je situácia znateľne neprehľadnejšia, keďže zákon priamo neodkazuje na všeobecnú úpravu obsiahnutú v znení Občianskeho zákonníka. Hoci naša najvyššia súdna autorita už judikovala, že Občiansky zákonník sa subsidiárne uplatní na zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov, sama stanovila zároveň aj výnimky z tohto pravidla.[24] Otázka, či sa práve § 672 OZ uplatní aj na tento osobitný predpis je preto relevantná a treba k nej zaujať stanovisko. V rámci rozuzlenia tejto otázky prichádza do úvahy buď reštriktívny výklad opierajúci sa o znenie normy alebo výklad teleologický.
Reštriktívny výklad zákona vychádza z gramatického výkladu § 672 OZ a kladie dôraz na skutočnosť, že dispozícia tejto právnej normy spája existenciu nájmu iba s „domácnosťou“ nájomcu, a teda má ísť o nehnuteľnosť (stavbu), ktorú nájomca užíva ako svoje obydlie. V dôsledku tejto interpretácie potom pod danú normu nespadá vôbec napr. komerčný nájom nebytových priestorov v rámci obchodnoprávnych vzťahov. V dôsledku vylúčenia aplikácie § 672 OZ na nájom nebytového priestoru súdy siahajú často po „alternatívach“ k záložnému právu prenajímateľa a súpisu hnuteľných vecí, a to predovšetkým už v situáciách, kedy prenajímateľ zadržal na vlastné nebezpečenstvo veci nájomcu, ktorý sa ocitol v omeškaní s plnením nájomného. Zmienenou alternatívou pri vylúčení aplikácie § 672 OZ je priama aplikabilita všeobecnej úpravy zádržného práva (§ 151s OZ), prostredníctvom ktorej môže prenajímateľ zadržať veci nájomcu.[25]
Reštriktívny výklad opierajúci sa výlučne o znenie normy je však celkom v rozpore so samotným účelom právneho inštitútu súpisu hnuteľných vecí, ktorý reprezentuje posilnenie zabezpečovacej a uhradzovacej funkcie záložného práva. Tento základný účel je prítomný tak v prípade „súkromného“ nájmu stavby slúžiacej ako obydlie ako v prípade napr. komerčného nájmu nebytového priestoru. Súpis hnuteľných vecí práveže viac zodpovedá „náture“ obchodného práva a komerčnému nájmu nebytového priestoru, než nájmu nehnuteľnosti slúžiacej na obydlie, keďže nájomca v druhom z týchto prípadov požíva aj ústavne garantované právo na ochranu súkromia a rodinného života. Tejto skutočnosti zodpovedajú aj trendy v zahraničných úpravách, pri ktorých skôr dochádza k obmedzovaniu tohto právneho inštitútu na podnikateľskú sféru, a nie naopak.[26]
Rovnako extrémne — avšak z druhého póla— je zároveň aj riešenie v podobe priamej aplikability zádržného práva ako kvázi substitúta súpisu hnuteľných vecí. Procesne vyvážená úprava záujmov prenajímateľa a nájomcu pri právnej úprave súpisu hnuteľných vecí je totiž nahrádzaná priam nebezpečným inštrumentom v rukách prenajímateľa, ktorý namiesto splnenia viacerých podmienok kladených zákonom môže v zásade iba (i) ukončiť nájomný vzťah a (ii) zadržať veci nájomcu nachádzajúce sa v prenajatej nehnuteľnosti. Toto východisko navyše vychádza z nesprávneho predpokladu, že prenajímateľ v takejto situácii spĺňa všetky podmienky pre výkon zádržného práva v zmysle § 151s OZ.
Hoci to samotné znenie tohto paragrafu (§ 151s OZ) expressis verbis nevyžaduje, predpokladom výkonu zádržného práva je detencia zadržiavanej veci, t. j. lokalizácia veci vo sfére vplyvu prenajímateľa. K takémuto záveru môžeme dospieť jednak historickým výkladom,[27] ale aj systematickým výkladom tohto ustanovenia.[28] V tomto bode je dôležité zdôrazniť, že prenajímateľ sa momentom ukončenia nájomného vzťahu nestáva detentorom vecí nájomcu napriek tomu, že sa dané veci nachádzajú v jeho nehnuteľnosti. Je to práve nájomca, ktorý je v držbe vlastných vecí a ktorý sa stáva neoprávneným držiteľom nehnuteľnosti. Proti takémuto nájomcovi sa potom prenajímateľ môže domáhať ochrany svojho vlastníckeho práva na súde formou vypratania nehnuteľnosti. Eventuálne môže pristúpiť k výkonu preventívneho súpisu hnuteľných vecí. Ako môžeme vidieť obchádzanie právneho inštitútu súpisu hnuteľných vecí v podobe priamej aplikability zádržného práva môže viesť k dvom extrémnym situáciám, ktoré neprimerane zvýhodňujú buď prenajímateľa alebo nájomcu. Je preto vhodné držať sa v tejto otázke rozhodovacej činnosti NS ČR, ktorá takýto postup nepovažuje za právne konformný.[29] Prvé náznaky takéhoto prístupu sú identifikovateľné aj v najaktuálnejšej rozhodovacej činnosti slovenských súdov ako aj názoroch právnej vedy.[30]
Problematika „existencie nájomného vzťahu“ sa však v dôsledkoch nevyčerpáva iba v otázkach aplikability § 672 OZ na osobitné predpisy regulujúce nájomné vzťahy. V praxi sa vyskytla relevantná otázka, či tento predpoklad treba chápať ako „trvanie“ nájomného vzťahu v čase, kedy prenajímateľ už žiada o vykonanie súpisu. Vo všeobecnosti by kategorická potreba naplnenia tohto predpokladu viedla k zníženiu praktickej využiteľnosti tohto právneho inštitútu, keďže by nemohol byť uplatňovaný v momente ukončenia nájomného vzťahu, resp. v následnosti na skončenie nájomného vzťahu. Z pohľadu väčšiny prípadov totiž dochádza k využívaniu tohto právneho inštitútu až v čase, kedy dochádza k výpovedi / odstúpeniu od nájomnej zmluvy, t. j. v prípadoch, kedy ďalšie trvania nájomného vzťahu sa nejaví ako rentabilné resp. spravodlivé. Odstránenie požiadavky „trvania“ nájomného vzťahu v čase výkonu súpisu hnuteľných vecí podporuje v prevažujúcej miere aj súdna prax.[31]
V neposlednom rade treba vnímať „existenciu nájomného vzťahu“ aj v intenciách zmluvnej slobody a modifikácie nájomnej zmluvy v obchodnom styku. Ako v praxi hojne rozšírený zmluvný typ totiž formuje tento kontrakt iné inominátne zmluvy, a to v rovine analógie legis (§ 853 ods. 1 OZ). Pod množinu týchto prípadov možno zahrnúť predovšetkým lízingovú zmluvu vzťahujúcu sa na nehnuteľnosť (napr. v rámci transakcií „Leaseback“), ale aj čoraz populárnejší kontrakt Triple-Net Lease. Niet pritom právneho dôvodu, aby sa § 672 OZ nevzťahoval aj na tieto zmiešané formy zmlúv. Rozhodovacia činnosť rakúskeho OGH ide v tejto otázke ešte ďalej, keď pripúšťa aplikabilitu tohto právneho inštitútu dokonca aj na nájom podniku, avšak iba vtedy, ak sa nájom podniku prevažne spája s užívaním nehnuteľností ako súčasti daného podniku.[32] Rozhodovacia činnosť slovenských súdov na druhej strane vylučuje prípadné uplatnenie § 672 OZ na podnájomný vzťah, pričom svoje stanovisko opiera najmä o judikatúru NS ČR v tejto otázke.[33] So závermi NS ČR ako aj súvisiacim stanoviskom slovenských súdov môžeme každopádne polemizovať.[34]
- Spôsobilý predmet nájomného vzťahu
Peripetie s aplikabilitou § 672 OZ (lex generali) na osobitné predpisy regulujúce nájomné vzťahy (lex specialis) sa opätovne prejavujú aj v ďalšej všeobecnej podmienke uplatnenia právneho inštitútu súpisu hnuteľných vecí, a síce v podmienke nájmu nehnuteľnosti. Aj pri tomto predpoklade môžeme zastávať reštriktívny výklad, pričom najreštriktívnejší prístup by znamenal obmedzenie tohto právneho inštitútu iba na stavby v občianskoprávnom zmysle (§ 119 ods. 2 OZ), ktoré zároveň využíva nájomca výlučne ako svoje obydlie (viď pojem „domácnosť“ v znení § 672 OZ).
Ako bolo poukázané vyššie, takýto prístup by bol neprimerane formalistický a prehliadajúci samotný účel právneho inštitútu súpisu hnuteľných vecí. Právne ustanovenia regulujúce záložné právo (vrátane inštitútu súpisu hnuteľných vecí) sa v zmysle uvedeného majú uplatniť pre nájom rôznych typov stavieb v občianskoprávnom zmysle a nielen na tie, ktoré svojím určením slúžia na bývanie. V rovnakej miere niet právneho dôvodu, aby sa tieto ustanovenia nevzťahovali na nájom bytov[35] a nebytových priestorov, pri ktorých sa vychádza z fikcie ich nehnuteľnej povahy.[36] V podmienkach prípadnej analógie pri uplatnení tohto právneho inštitútu by sme taktiež mali čeliť realite stavebníctva v 21. storočí, v rámci ktorej časť stavebných objektov slúžiacich na bývanie nezodpovedá definícii stavby v zmysle Občianskeho zákonníka. Pôjde najmä o prípad montovaných alebo kontajnerových domov, prípadne iných atypických foriem (napr. hausbóty), ktoré nie sú spojené so zemou pevným základom. V odbornej literatúre nachádzame sčasti požiadavku obmedziť právny inštitút súpisu hnuteľných vecí na „nehnuteľnosť“ v zmysle Občianskeho zákonníka,[37] no tento záver je vzhľadom na realitu našej spoločnosti podobne reštriktívny, akým je limitovanie tohto právneho inštitútu iba na stavby slúžiace na bývanie (viď vyššie).
Pri tejto problematike je ďalej otázne, do akej miery sa § 672 uplatní iba na nájom pozemku (árenda). Ani pri tejto otázke by sme však nemali váhať a jednoznačne sa prikloniť k aplikabilite súpisu hnuteľných vecí aj na takúto formu nájomného vzťahu. K takémuto záveru môžeme dospieť opätovne teleologickým výkladom § 672, ale aj historickým výkladom, keďže právo platné na území Slovenska do r. 1950 takýto záver výslovne podporovalo[38] a rovnako aj právo platné na území Čiech a Moravy počas 1 ČSR.[39] Potreba zastania tohto záveru súvisí taktiež so skutočnosťou, že nájom stavby býva mnohokrát spájaný súbežne aj s nájmom pozemku, na ktorom je daná stavba zriadená a ktorý prípadne túto stavbu obkolesuje. Možnosť vykonania súpisu hnuteľných vecí striktne v priestorových rozmeroch stavby by viedlo k absurdnej situácii, kedy by sa nájomca vedel brániť výkonu tohto oprávnenia „vynesením“ vecí na pozemok, t. j. mimo miestností danej stavby.
- Pohľadávka prenajímateľa z titulu nájomného
Medzi základné predpoklady uplatnenia právneho inštitútu súpisu hnuteľných vecí patrí aj existencia pohľadávky z nezaplateného nájomného,[40] pričom v prípade preventívneho súpisu hnuteľných vecí postačuje principiálne iba možnosť jej vzniku v budúcnosti.[41] Je otázne, či sa takáto pohľadávka obmedzuje iba na peňažné alebo aj nepeňažné (naturálne) plnenia. Zo systematického výkladu sa skôr javí ako správny záver o krytí aj nepeňažných pohľadávok. Podobne sa naskytá otázka, či aspoň jedna pohľadávka z nájomného má alebo nemá byť splatná. Ako logickejší sa pritom javí záver, že podmienka splatnosti aspoň jednej pohľadávky nemusí byť daná, keďže záložné právo ako také štandardne kryje aj tie pohľadávky, ktoré nie sú splatné.[42]
V praxi je relevantné aj posúdenie, či „nájomné“ zahŕňa okrem odplaty za užívanie veci aj súvisiace náklady za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom (najmä úhrady týkajúce sa dodávok elektrickej energie, plynu, vody, odpadových vôd, telekomunikácie atď). Hoci prevažujúca časť právnej doktríny zastáva názor,[43] že tieto náklady sú z aplikačného rozsahu § 672 OZ vyňaté, ako správne možno považovať extenzívnejší výklad zahrňujúci aj platbu týchto médií, k čomu dospela koniec koncov aj naša prvorepubliková judikatúra.[44] Nie je totiž dobre odôvodniteľné, v čom sa odlišuje dohodnutie osobitnej platby médií od situácie, kedy je platba týchto médií paušalizovaná v sume nájomného ako pohľadávky bezpochyby podliehajúcej záložnému právu.
Na druhej strane extenzívna interpretácie zahrňujúca do „nájomného“ aj pohľadávky vznikajúce z iných právnych dôvodov súvisiacich s nájmom (napr. nárok na náhradu škody v nájomnom vzťahu) by šli zreteľne za hranicu zákonného vymedzenia tohto pojmu. Týmto aspektom je naša úprava limitovanejšia napríklad v porovnaní s českou[45] alebo nemeckou úpravou.[46] A contrario je naša úprava v porovnaní s nemeckou značne liberálnejšia, pokiaľ zohľadníme zákonné parametre vzťahujúce sa na limitáciu výšky pohľadávky, ktorá môže byť záložným právom krytá. Slovenská úprava v tomto zmysle nedefinuje hornú hranicu pohľadávky, čím sa líši aj od zmieneného nemeckého práva.[47] Podobnú limitáciu nachádzame aj v uhorskom práve, ktoré limitovalo túto pohľadávku na šesťnásobok mesačného nájomného.[48] Neexistencia tejto limitácie navyše hovorí v prospech záveru, že záložné právo prenajímateľa (vrátane súpisu hnuteľných vecí) kryje aj pohľadávky z nájmu ešte nesplatné a budúce.
Pri požiadavke „existencie pohľadávky“ vystupuje do popredia aj otázka jej majiteľstva a súvisiace dispozície s touto pohľadávkou. Je zrejmé, že zákonné pravidlo „kúpa neruší nájom“ (nem. „Kauf bricht Miete nicht“) sa prejavuje aj v prechode existujúceho nájomného vzťahu na nadobúdateľa nehnuteľnosti. V tejto súvislosti sa naskytá otázka, či pohľadávka na účely § 672 OZ je viazaná na osobu prenajímateľa v nájomnom vzťahu alebo či so zmenou tejto pozície zaniká záložné právo takéhoto (bývalého) prenajímateľa. Rovnako sa môžeme pýtať, či s postúpením pohľadávky (nájomného) na tretiu osobu sa prevádza zároveň aj záložné právo prenajímateľa k veciam nájomcu.
Súdna prax — či už historická[49] alebo aktuálna[50] — inklinuje k záveru, že záložné právo je viazané na pohľadávku a nie majiteľa pohľadávky. Prípadným právnym nástupníctvom pri kúpe nehnuteľnosti preto neprechádza záložné právo bývalého prenajímateľa na veciach nájomcu (ak nemá uhradené nájomné), ale existuje naďalej popri záložnom práve nového vlastníka nehnuteľnosti (prenajímateľa). V druhom prípade zase cesiou pohľadávky z nájomného vstupuje tretia osoba do pozície záložného veriteľa, keďže jej náleží záložné právo k veciam nájomcu. Tento aspekt záložného práva prenajímateľa má svoj praktický rozmer, no je pozoruhodný aj z pohľadu právnej doktríny, pretože je v zrejmom protiklade so štrukturálnym princípom vecných práv, a síce princípom publicity.[51]
- Spôsobilý predmet podliehajúci záložnému právu
V porovnaní so všeobecnou úpravou záložného práva v Občianskom zákonníku obmedzuje dispozícia § 672 OZ záložné právo prenajímateľa výlučne na veci hnuteľné. Vzhľadom na materialistický náhľad na pojem „vec“ v našom právnom poriadku vedie tento predpoklad k reštrikciám v posúdení, čo je a čo nie je predmetom tohto špeciálneho záložného práva. Záložné právo sa vzhľadom na tieto reštrikcie neuplatní napríklad na softvér alebo práva umožňujúce ich opakovaný výkon (napr. práva priemyselného vlastníctva inkorporované na dátovom nosiči, t. j. veci s digitálnym obsahom atď) popr. digitálne meny ako iné majetkové hodnoty. Znenie normy zároveň explicitne vylučuje zo záložného práva prenajímateľa veci vylúčené z výkonu rozhodnutia v zmysle Exekučného poriadku,[52] čím zákonodarca zjemňuje eventuálne dopady výkonu záložného práva na postavenie nájomcu.
Ak pritom vychádzame zo zoznamu týchto vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia, môžeme dospieť k záveru, že záložné právo prenajímateľa sa vzťahuje aj na niektoré zvieratá slúžiace na podnikanie (nie domáce).[53] Tento záver je obhájiteľný aj vzhľadom na primerané uplatnenie ustanovení o veci na živé zvieratá ako osobitný predmet právnych vzťahov.[54] Primerané uplatnenie ustanovení o hnuteľných veciach sa aplikuje aj na (hmotné) cenné papiere,[55] čo nás vedie k záveru, že v časti prevyšujúcej sumu stanovenú osobitným predpisom podlieha záložnému právu aj peňažná hotovosť nachádzajúca sa na prenajatej nehnuteľnosti.[56] Osobitnú kategóriu predstavujú taktiež plody nehnuteľnosti (pozemku) ako jej súčasť v prípade árendy. Môže ním byť dopestovaná plodina alebo iné rastlinstvo, k čomu dospela už prvorepubliková judikatúra.[57] Na druhej strane nespadajú pod záložné právo prenajímateľa trvalé súčasti nehnuteľnosti, t. j. napríklad zabudované stroje, ktorých odstránením by došlo k ich znehodnoteniu (napr. zabudovaná klimatizačná jednotka stavby).[58]
Nepísaným pravidlom pri posúdení, čo spadá pod záložné právo prenajímateľa, je aj posúdenie, či daná hnuteľná vec je z pohľadu obchodného styku speňažiteľná, resp. či by speňaženie tejto veci v rámci výkonu záložného práva nebolo v rozpore s dobrými mravmi a morálnymi zásadami formujúcimi pozitívne právo.[59] Pod záložné právo by v tomto zmysle nemali patriť veci, ktoré majú vysokú emocionálnu hodnotu pre nájomcu, no pri prípadnom výkone záložného práva by boli v zásade nespeňažiteľné (napr. rodinné fotografie). V tomto bode je dôležité uviesť, že súpis hnuteľných vecí má sledovať svoj účel, ktorým je zabezpečenie a uhradenie pohľadávky z nájomného, a nemá byť prostriedkom šikany nájomcu ako formy zneužitia práva. Rovnako platí uvedené pre tie hnuteľné veci, ktoré súvisia s podnikaním nájomcu a sú v obchodnom styku prakticky nespeňažiteľné alebo neprimerane zasahujú do práv iných osôb (napr. účtovné doklady týkajúce sa nájomcu, lekárske správy pacientov atď).[60]
- Vlastnícke právo nájomcu k predmetu záložného práva
Limitujúcim faktorom pri záložnom práve prenajímateľa je existencia vlastníckeho práva nájomcu k hnuteľným veciam. Zatiaľ čo z právneho pohľadu ide o jasnú a zrozumiteľnú požiadavku, v praxi spôsobuje tento predpoklad nemalé problémy. V rámci výkonu súpisu hnuteľných vecí v prenajatej nehnuteľnosti totiž ani prenajímateľ, ani vykonávateľ súpisu nemajú fakticky istotu, či konkrétny predmet patrí nájomcovi alebo tretej osobe. Nebezpečenstvo zahrnutia aj tých vecí do súpisu, ktoré nepatria nájomcovi, je znateľne vyššia práve v súčasnej dobe lízingových vzťahov a súvisiacich výhrad vlastníckeho práva alebo zabezpečovacích prevodov práva popr. iných foriem, ktoré držiteľovi (nájomcovi) umožňujú užívať vec bez toho, aby bol vlastníkom danej veci.[61] Zahrnutím aj týchto vecí do súpisu hnuteľných vecí sa prenajímateľ vystavuje riziku následnej vindikácie daných hnuteľných vecí zo strany vlastníka ako aj uplatnenia súvisiacej náhrady škody. V rámci všeobecnej mitigácie rizika sa každopádne pre prenajímateľa javí ako účelné vyvinúť vlastnú mieru investigatívy do vlastníckych vzťahov vecí v prenajatých priestoroch. Ak napríklad má prenajímateľ vedomosť, že na prenajatej nehnuteľnosti sa nachádzajú aj veci podnájomcu nehnuteľnosti, v prípadnom súdnom spore je táto skutočnosť interpretovaná v jeho neprospech.[62] V rovnakej miere sa interpretuje táto okolnosť v neprospech prenajímateľa, ak nájomca využíva prenajatú nehnuteľnosť na komisionálny predaj hnuteľných vecí a prenajímateľ o tejto skutočnosti vie.[63]
V rámci výkladu k tomuto bodu príspevku je ďalej potrebné zamerať sa aj na výnimky zo zmieneného pravidla. Sám § 672 OZ uvádza vo svojom znení, že záložné právo sa vzťahuje aj na veci vo vlastníctve osôb žijúcich v spoločnej domácnosti. Zo znenia tejto výnimky je evidentné, že sa vzťahuje iba na nájom nehnuteľnosti, resp. bytu určeného na bývanie a zahŕňa iba tie osoby, ktoré právne nie sú nájomcom, no fakticky užívajú danú nehnuteľnosť spolu s nájomcom. Výnimka z pravidla, že hnuteľné veci patriace tretej osoby by mali byť vyňaté zo záložného práva prenajímateľa, by mala predstavovať aj situácia, kedy nájomca v nadväznosti na iláciu prevedie vlastnícke právo k takto vneseným hnuteľným veciam. Pri týchto situáciách môže ísť jednak o účelový ťah nájomcu spojený s prípadným antedatovaním kúpnej zmluvy, no môže zasahovať aj do problematiky dobromyseľnosti kupujúceho. Už prvorepubliková judikatúra v tejto otázka však dospela k názoru, že prevodom vlastníckeho práva k veciam nachádzajúcim sa na nehnuteľnostiach nedochádza k zániku záložného práva prenajímateľa. Takýmto prevodom vlastníckeho práva totiž nedochádza k odstráneniu veci z nájomného priestoru ako predpokladu zániku tohto záložného práva.[64] Takýto záver podporuje aj slovenská súdna prax.[65]
RESUMÉ
Súpis hnuteľných vecí v nájomných vzťahoch
1. časť
Príspevok sa venuje právnemu inštitútu súpisu hnuteľných vecí v nájomných vzťahoch ako špecifickej forme procesného posilnenia zákonného záložného práva prenajímateľa. Tento inštitút je analyzovaný z pohľadu hmotného a procesného práva ako aj historického vývoja na území Slovenska. Autor sa zaoberá jeho účelom, právnou povahou a podmienkami uplatnenia, pričom poukazuje aj na praktické problémy, ktoré s týmto inštitútom súvisia. Pri vybraných aspektoch problematiky poukazuje autor aj na príbuzné právne úpravy tejto problematiky v regióne strednej Európy. Cieľom príspevku je ponúknuť systematický pohľad na súpis hnuteľných vecí ako na prostriedok posilňujúci zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu záložného práva v nájomných vzťahoch, a tým prispieť k jeho správnemu výkladu a aplikácii v praxi.
SUMMARY
Inventory of Movable Property in Landlord-Tenant Relationships
Part 1
The article deals with the legal concept of making an inventory of movable property in landlord-tenant relationships as a specific form of procedural enhancement of a landlord´s statutory lien. This concept is analysed from the perspective of both substantive and procedural law as well as from the perspective of historical development in Slovakia. The author deals with its purpose, legal nature and conditions of its application while also pointing out practical problems associated with this concept. When it comes to selected aspects of this issue, the author also refers to related legal rules and regulations in this area in the Central European region. The article aims to offer a systematic view of making an inventory of movable property as a means of enhancing the security and compensation function of the lien in landlord-tenant relationships, thereby contributing to its correct interpretation and application in practice.
ZUSAMMENFASSUNG
Verzeichnis von beweglichen Vermögensgegenständen in Mietverhältnissen
1.Teil
Der Beitrag befasst sich mit dem Rechtsinstrument des Verzeichnisses von beweglichen Vermögensgegenständen in den Mietverhältnissen als einer spezifischen Form der Verstärkung des gesetzlichen Pfandrechtes des Vermieters. Dieses Instrument wird vom Sichtpunkt des materiellen und des Prozessrechtes sowie der historischen Entwicklung auf dem Gebiet der Slowakei analysiert. Der Autor befasst sich mit seinem Zweck, mit seiner Rechtsnatur und den Bedingungen seiner Geltendmachung wobei er auf praktische Probleme, die mit diesem Instrument zusammenhängen, hingewiesen hat. Bei ausgewählten Gesichtspunkten der Problematik weist der Autor auch auf verwandte Rechtsregelungen dieser Problematik in der Mitteleuroparegion hin. Das Ziel des Beitrages ist, eine systematische Ansicht auf das Verzeichnis von beweglichen Sachen als ein Mittel anzubieten, das in den Mietverhältnissen eine Absicherungs- und Deckungsaufgabe hat und dadurch zu seiner richtigen Auslegung und Anwendung in der Praxis beizutragen.
* Vyjadrené názory sú výlučne osobnými odbornými názormi autora a nereprezentujú stanovisko žiadnej inštitúcie, s ktorou je autor profesijne asociovaný. Nemožno ich považovať za záväzné pre tieto subjekty, ani ich interpretovať v ich neprospech.
[1] § 1101 ABGB
[2] § 562 BGB
[3] § 6:337 Pkt
[4] Art. 670 KC
[5] C. 8, 14, 7 (Imperator Justinianus).
[6] Coulon, K.: Über das gesetzliche Pfandrecht des Bestandgebers. Eine civilistische Studie. Wien: Manz, 1894, s. 2 – 5.
[7] Tripartitum z r. 1514 ani jeho snahy o revíziu, akou bol zák. čl. 24/1715 (Novum Tripartitum) nezmieňovali existenciu záložného práva k hnuteľnej veci. K systému záložných práv v Uhorsku v právnom vývoji do r. 1848 pozri aj: Bónis, P.: A magyar zálogjogi rendszer történeti elemei. In: Studia in honorem István Stipta. Budapest, 2017, s. 80 – 88.
[8] Ágoston, P.: A magyar zálogjog története. Politzers: Budapest, 1905, s. 69 – 71.
[9] Bónis, P.: ref. č. 7, s. 88 – 96; doplňujúco pozri aj: Bodzási, B.: Zálogjog a feudális magyar jogban. InJog – Állam – Politika, és politikatudományi folyóirat. 2013 s. 143 – 158.
[10] K tomu podrobne: Gábriš, T.: Modernizácia uhorského právneho poriadku v 19. storočí. In Dušan Kováč a kol.: Sondy do slovenských dejín v dlhom 19. storočí. Historický ústav SAV, Bratislava: Typoset Print, 2013, s. 124 – 157.
[11] [2, 30, § 4] 20 Codex Theresianus; [3, 7] §. 24 Martiniho návrh z r. 1796.
[12] Almási, A: Ungarisches Privatrecht. Band II. Berlin: De Gruyter, 1923, s. 199 – 201.
[13] Na jednotlivé rozhodnutia bude poukázané v ďalšom texte tejto štúdie.
[14] § 953 československého Vládneho návrhu OZ z r. 1937.
[15] Kuklík, J. In Bláhová, I a kol.: Právnická dvouletka: rekodifikace právního řádu, justice a správy v 50. letech 20. století. Praha: Auditorium, 2014, s. 12.
[16] Eörsi, G.: Vývin vlastníckeho práva I. Vlastnícke právo kapitalizmu. Právnický ústav Ministerstva spravodlivosti SR– oddelenie v Bratislave, Bratislava: Slovenské vydavateľstvo politickej literatúry, 1953, s. 89 – 90.
[17] § 394, Dôvodová správa k OZ z roku 1950.
[18] Zákon č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok.
[19] Zákon č. 509/1991 Zb., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov.
[20] Zákon č. 84/2007 Z. z. Zákon, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 618/2003 Z. z. o autorskom práve a právach súvisiacich s autorským právom (autorský zákon) a o zmene a doplnení niektorých zákonov; zákon č. 379/2008 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov.
[21] Užívanie cudzej nehnuteľnosti bez právneho dôvodu nespadá pod aplikačný rozmer súpisu hnuteľných vecí, k čomu dospela už prvorepubliková judikatúra. Rovnako sa neuplatní táto úprava na pohľadávky vznikajúce z akcesorických zmluvných vzťahov vo vzťahu k nájmu. K tomu pozri: rozhodnutie NS ČSR zo dňa 16. 01. 1923, R II 485/22, ú. č. 2172; rozhodnutie NS ČSR zo dňa 27. 06. 1930, R I 407/30, ú. č. 10053. pre súčasnú súdnu prax pozri: Uznesenie Krajského súdu v Košiciach zo dňa 02. 01. 2015, sp. zn. 11Co/944/2014; rozsudok Krajského súdu v Bratislave zo dňa 21. 09. 2014, sp. zn. 6Co/228/2014.
[22] Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v znení neskorších právnych predpisov (ďalej aj ako „ZoKNB“).
[23] Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších právnych predpisov (ďalej aj ako „ZoNPNB“).
[24] Vo vzťahu k zákonu o nájme a podnájme nebytových priestorov pozri judikáty: rozsudok NS SR zo dňa 24. 06. 1997, sp. zn. 3 Cdo 46/97, R 47/1999; uznesenie NS SR zo dňa 11. 12. 2018, sp. zn. 3Obdo/34/2018, R 41/2019.
[25] Uznesenie Krajského súdu v Banskej Bystrici zo dňa 30. 11. 2023, sp. zn. 41Cob/109/2023; primerane aj: rozsudok Krajského súdu v Prešove zo dňa 25. 09. 2013, sp. zn. 10Co/88/2012; tiež primerane: Križan, M. § 5 [Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu]. In: Dulaková, Jakúbeková a kol.: Zmluvy o prenechaní veci na užívanie nájomné zmluvy, zmluva o ubytovaní, zmluva o pôžičke a výpožičke a timesharingová zmluva. 1. vydanie. Praha: C. H. Beck, 2012.
[26] K obmedzeniu právneho inštitútu súpisu hnuteľných vecí iba na podnikateľský nájom došlo napr. v švajčiarskom občianskom práve. K tomu pozri: čl. 268 des Obligationenrechts (OR), Schweizerisches Zivilgesetzbuch.
[27] Súčasná úprava zádržného práva vychádza z úpravy tohto právneho inštitútu v znení medzičasom zrušeného zákona č. 101/1963 Zb. o právnych vzťahoch v medzinárodnom obchodnom styku (Zákonník medzinárodného obchodu). Zádržné právo bolo regulované v § 185 a nasl. tohto zákonníka. Ani v znení tohto zákona nebola vyjadrená požiadavka detencie zadržiavanej veci, no dôvodová správa k tomuto zákonníku jasne uvádzala, že „[v] rámci ust. § 185 může ten, »kdo má věc u sebe« a je povinen ji vydat určité osobě, odpírat její vydán (…)“. Povinnosť „mať vec u seba“ pritom znamená mať veci vo sfére vlastného bezprostredného vplyvu, čo však nie je prípad situácie, keď iná osoba po uplynutí nájomnej doby naďalej užíva prenajatú nehnuteľnosť.
[28] Požiadavku detencie zadržiavanej veci a bezprostredného vplyvu na vec vyžadujú napr. špeciálne úpravy zádržného práva v obchodnom práve. K tomu pozri: § 535 OBZ (zmluva o skladovaní), § 608 OBZ (zasielateľská zmluva), § 628 OBZ (zmluva o preprave veci), § 707 OBZ (zmluva o bankovom uložení veci).
[29] „Ten, kdo pronajme (pronajímatel) jinému (nájemci) svou věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval, nemá u sebe věci, které nájemce umístí v (na) pronajaté věci. Pronajímatel nemá ve své detenci věci umístěné nájemcem v (na) pronajaté věci samozřejmě ani v případě, že nájem již skončil.“ Rozsudok NS ČR zo dňa 16. 02. 2011, sp. zn. 21 Cdo 493/2009.
[30] Rozsudok Krajského súdu v Košiciach zo dňa 26. 03. 2025, sp. zn. 4Cob/222/2023; rovnako pozri: Čipková, T. § 672 [Zabezpečenie nájomného]. In: Dufalová, L. a kol. Občiansky zákonník. 1. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2025, s. 791.
[31] Napr. uznesenie Krajského súdu v Bratislave zo dňa 30. 09. 2021, sp. zn. 2Cob/48/2021; uznesenie Krajského súdu v Košiciach zo dňa 02. 02. 2021, sp. zn. 2Co/2/2021.
[32] Uznesenie OGH zo dňa 18. 04. 1950, sp. zn. 2 Ob 108/50.
[33] Rozsudok Krajského súdu v Bratislave zo dňa 18. 10. 2022, sp. zn. 14Co/112/2020; uznesenie Krajského súdu v Prešove zo dňa 25. 04. 2018, sp. zn. 3Cob/35/2017; uznesenie NS ČR zo dňa 22. 02. 2006, sp. zn. 28 Cdo 311/2006, Rc 28/2007.
[34] Nájomca nehnuteľnosti počas trvania nájmu s prenajímateľom disponuje oprávneniami, akými disponuje sám prenajímateľ ako vlastník nehnuteľnosti. Z pohľadu vecného práva môže v tomto zmysle žiadať od podnájomcu napr. vypratanie nehnuteľnosti. Z vecnoprávneho pohľadu by preto mohol byť nájomca (ako prenajímateľ) chránený aj ustanoveniami o zákonnom záložnom práve k veciam podnájomcu. Táto myšlienka by si však zaslúžila hlbšie spracovanie, a to aj s prihliadnutím na historické a zahraničné právne úpravy.
[35] Na osobitné ustanovenia o nájme bytu v Občianskom zákonníku sa subsidiárne uplatňujú všeobecné pravidlá o nájme. Týka sa to aj § 672 OZ. Pre podrobnosti pozri: Kerecman, P. § 685 [Nájom bytu]. In: Števček, M. a kol. Občiansky zákonník II. 2. vydanie. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 2528.
[36] Gábriš, T. – Skorková, V. § 118 [Predmet občianskoprávnych vzťahov]. In: Števček, M. a kol. Občiansky zákonník I. 1. vydanie. Praha: C. H. Beck, 2017, s. 745.
[37] Dulaková, Jakúbeková, D.: § 672 [Zabezpečenie nájomného]. In: Števček, M. a kol.: ref. č. 35, s. 2499.
[38] Fajnor, V. – Záturecký, A.: Nástin súkromného práva platného na Slovensku a Podkarpatskej rusi. III. Vydanie, Šamorín: Heuréka, 1998, s. 302 – 310.
[39] § 1101 ods. 3 ABGB
[40] A contrario, predpokladom je, aby pohľadávka z nájomného nezanikla. Jednotlivé spôsoby zániku tejto pohľadávky pritom upravuje § 151md OZ, resp. § 559 a nasl OZ. K tomu pozri aj: Rozsudok Krajského súdu v Trnave zo dňa 11. 9. 2011, sp. zn. 23Co/116/2010.
[41] Pri bližšom pohľade na znenie § 672 ods. 1 OZ nie je existencia pohľadávky z nájomného per se dôvodom, pre ktorý by súd nemal vykonať súpis hnuteľných vecí. Súpis hnuteľných vecí slúži totiž na posilnenie záložného práva, ktoré viazne na veciach nájomcu aj v prípade, ak ide eventuálne aj o „budúce“ pohľadávky z titulu nájomného. Z doktrinálneho pohľadu je teda samotná »odplatnosť« nájomného vzťahu všeobecným predpokladom realizácie preventívneho súpisu hnuteľných vecí. Z pohľadu praxe však tento predpoklad býva naplnený, keďže prenajímateľ má spravidla záujem na poskytnutí ochrany zo strany súdu až v čase, kedy je nájomca v omeškaní s plnením nájomného a mimosúdne riešenia neprinášajú želané výsledky.
[42] Hulmák, M.: In Švestka, J. a kol.: Občanský zákoník II. § 460 až 880. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2008, s. 1750.
[43] Dulaková, Jakúbeková, D.: § 672 [Zabezpečenie nájomného]. In: Števček, M. a kol.: ref. 35, s. 2499.
[44] Viď rozhodnutie NS ČSR zo dňa 11. 04. 1931, R I 220/31, ú. č. 10687; rozhodnutie NS ČSR zo dňa 27. 04. 1934, Rv I 111/33, ú. č. 13491.
[45] § 2234 NOZ
[46] § 562 BGB.
[47] § 562d BGB
[48] § 72 zákonného článku LX/1881 Exekučný poriadok; rovnako pozri: Fajnor, V. – Záturecký, A.: ref. 38, s. 307.
[49] Rozsudok NS ČSR zo dňa 07. 05. 1924, R II 147/24, ú. č. 3842; pre uhorské právo: „Zákonné záložné právo je spojené len s druhom pohľadávky, nie s osobou prenajímateľa.“ Rozsudok Uhorskej Kúrie č. 10384/1904. In Rouček, F. – Sedláček, J.: Komentář k Československému obecnému zákoníku občanskému. zv. V., [§§ 1090 – 1341] Praha : Linhart, 1935, s. 71.
[50] Implicitne tento záver vyplýva z rozsudku Krajského súdu v Košiciach zo dňa 24. 11. 2010, sp. zn. 2Co/150/2010.
[51] V štúdii bol prezentovaný záver, že záložné právo prenajímateľa má blízko ručnému zálohu, čo súvisí predovšetkým s aktom publicity, na základe ktorého tieto záložné práva vznikajú. V štandardnom prípade je totiž aktom publicity pri tomto záložnom práve jednak ilácia, ale eventuálne aj odovzdanie kľúčov od tejto nehnuteľnosti. Tieto situácie však zahŕňajú iba prípady, kedy je majiteľ pohľadávky zároveň vlastníkom prenajatej nehnuteľnosti. Akonáhle je majiteľom pohľadávky tretia osoba, ktorá nemá žiaden vzťah k prenajatej nehnuteľnosti a táto sa rovnako nenachádza v žiadnej miere v sfére jej vplyvu, vytrácajú aj aspoň formálne náznaky princípu publicity tohto záložného práva.
[52] Zákon NR SR č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov (ďalej ako „EP“ alebo „Exekučný poriadok“).
[53] V tejto otázke však treba brať na zreteľ aj výnimku uvedenú v § 115 ods. 3 EP, ktorá vylučuje z exekúcie aj časť zvierat slúžiacich na podnikanie.
[54] § 119 ods. 3 OZ
[55] § 9 ods. 2 zákona č. 566/2001 Z. z. o cenných papieroch a investičných službách a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o cenných papieroch)
[56] K tomu pozri aj: uznesenie OGH zo dňa 15. 01. 1969, sp. zn. 3 Ob 1/69.
[57] Napr. vypestované kvety v kvetináčoch alebo „úroda“ pozemku. K tomu pozri: rozhodnutie NS ČSR zo dňa 26. 08. 1933, R I 820/33, ú. č. 12757; rozhodnutie NS ČSR zo dňa 30. 01. 1936, R I 2/36, ú. č. 14902.
[58] Uznesenie NS ČR zo dňa 16. 02. 2011, sp. zn. 21 Cdo 230/2010.
[59] Takýto záver možno odvodiť aj z § 115 ods. 3 EP ako generálnej klauzuly pri zákonnej reglementácii vecí nepodliehajúcich exekúcii.
[60] Uznesenie Krajského súdu v Bratislave zo dňa 09. 04. 2015, sp. zn. 3Cob/80/2015.
[61] Pre vylúčenie vecí zo súpisu hnuteľných vecí, na ktoré sa vzťahuje výhrada vlastníckeho práva pozri napr.: uznesenie OGH zo dňa 26. 07. 1996, sp. zn. 1 Ob 2120/96p.
[62] K vylúčeniu hnuteľných vecí podnájomcu zo súpisu hnuteľných vecí pozri aj: rozhodnutie NS ČSR zo dňa 16. 06. 1925, Rv I 783/25, ú. č. 5124;
[63] Rozsudok Krajského súdu v Bratislave zo dňa 03. 05. 2017, sp. zn. 1Cob/52/2016; uznesenie Krajského súdu v Bratislave zo dňa 11. 04. 2017, sp. zn. 2Cob/161/2016.
[64] „Tím, že pachtýř cihly prodal, zákonné zástavní právo propachtovatele o sobě nezaniklo. »Odstránením« ve smyslu § 1101 ABGB lze rozuměti jen skutečné (nikoliv právní) přerušení spojitosti věcí k nimž pronajímateli (propachtovatelovi) přisluší zákonné právo zástavní, s věcí pronajatou (propachtovanou).“ Rozhodnutie NS ČSR zo dňa 09. 02. 1934, Rv I 1421/32; rovnako pozri aj: uznesenie OGH zo dňa 13. 06. 1951, sp. zn. 3 Ob 265/51.
[65] Uznesenie Krajského súdu v Bratislave zo dňa 10. 03. 2016, sp. zn. 1Cob/170/2014.